Ritardo del conduttore nel rilascio dell'immobile locato

Il locatore può costituire in mora il conduttore o con una disdetta o con una domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità appare abbastanza chiara nel senso di far decorrere la mora del conduttore dalla data della scadenza legale o convenzionale del contratto e, dunque, a seguito della vicenda estintiva del titolo autorizzante il godimento del bene (Cass. III, n. 26741/2006), chiarendo, altresì, che la costituzione in mora del conduttore – necessaria ai sensi dell'art. 1219 c.c. per gli obblighi risarcitori previsti dall'art. 1591 c.c. – si determina, tanto nel caso di risoluzione giudiziale del contratto (ex art. 1458, comma 1, c.c.), quanto in quello di risoluzione di diritto (ex artt. 1456 e 1457 c.c.) dalla proposizione della domanda, e non dall'accoglimento della stessa, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l'attore (Cass. III, n. 27215/2014), non rilevando, dunque, la natura costitutiva o dichiarativa della pronuncia (Cass. III, n. 10115/1997; Cass. III, n. 16110/2009).

Pertanto, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché, in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'àmbito di applicazione della regola generale posta dall' art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto – salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno – fino alla riconsegna (Cass. III, n. 27955/2020).

Da ultimo, si osserva che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, ai sensi dell' art. 1590 c.c. , deve considerarsi inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione; pertanto, la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche se egli torni formalmente in possesso del bene ancora occupato da beni del conduttore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c. (Cass. III, n. 20146/2008).

L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato non si esaurisce in una generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in un'incondizionata e tempestiva restituzione del bene, che comporti un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore il quale, a propria volta, deve cooperare con il conduttore per rendere possibile la consegna della cosa locata: in mancanza di tale cooperazione, il conduttore, per liberarsi dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, deve procedere con un'offerta formale a norma degli artt. 1209 e 1216 c.c.

La restituzione può avvenire mediante la consegna delle chiavi dell'immobile (App. Genova 20 novembre 2007) o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo (Cass. III, n. 8616/2006), anche senza la redazione di un apposito verbale (Cass. III, n. 5841/2004): infatti, ad integrare l'adempimento dell'obbligazione del conduttore di rilascio dell'immobile locato all'atto dell'estinzione del rapporto di locazione, non occorre che l'obbligazione sia eseguita nel rispetto di tutte le modalità descritte dall'art. 1590 c.c. (Cass. III, n. 580/2001).

Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. La norma prevede una sorta di determinazione legale del danno da mancata restituzione, costituita dal pagamento del canone convenuto, fino al momento di detta riconsegna, salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto. Tale obbligo deve considerarsi una forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile a prescindere dalla prova di un danno concreto subìto dal locatore (Trib. Nocera Inferiore 4 aprile 2019, n. 460).

Si tratta di una mera indennità e non già di canoni di locazione in quanto il rapporto locatizio ha cessato di esistere: il che significa che il pagamento non solo può avvenire anche in tempi diversi da quelli previsti in contratto, ma anche che neppure possono trovare applicazione eventuali indennità di mora previste in contratto per il ritardato pagamento, proprio perché le clausole contenute nel contratto hanno cessato di avere efficacia con la caducazione del contratto stesso (Cass. III, n. 4484/2009). Difatti, l'indennità per la ritardata restituzione dell'immobile locato ha natura risarcitoria e presuppone identica natura risarcitoria, nell'obbligo di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Con l'art. 1591 c.c., il legislatore ha inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto, con salvezza della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno.

L'azione di danno per ritardata restituzione della cosa locata di cui all' art. 1591 c.c. ha natura contrattuale poiché trae origine dall'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa stessa alla scadenza del rapporto locatizio, con la conseguenza che il locatore deve solo fornire la prova del ritardo nella riconsegna dell'immobile (Cass. III, n. 2328/2000).

Invero, il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno di cui all' art. 1591 c.c. , che ha natura contrattuale, non sorge automaticamente, sulla base del raffronto tra un potenziale canone di mercato ricavabile da una nuova locazione e quello corrisposto dal conduttore al momento del rilascio; pertanto, il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno, richiedendosi, in sede di liquidazione del danno medesimo, che il locatore dimostri, con ogni mezzo, e, quindi, anche per presunzioni, l'esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo (Cass. III, n. 23720/2008).

Difatti, il maggior danno di cui all' art. 1591 c.c. richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del loca-tore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente, o in altre situazioni pregiudizievoli, in relazione alle quali assumono rilevanza le condizioni dell'immobile, la sua ubicazione e l'epoca della relativa possibile utilizzazione (Cass. III, n. 20829/2006).

In caso di contratto cessato per accettazione della disdetta, la conduttrice occupa un immobile in virtù di un contratto scaduto. Pertanto, gli odierni convenuti devono qualificarsi dei meri occupanti sine titulo ad ogni effetto di legge. Per tale ragione, la domanda dell'attore, di licenza per finita locazione non può essere accolta, in quanto il contratto risulta scaduto e cessato; per l'effetto, dell'intervenuta scadenza del contratto deve essere disposto l'ordine di rilascio dell'immobile nei confronti del convenuto. Non può nemmeno essere accolta la domanda di parte attrice di condanna dei convenuti al pagamento di asseriti importi a titolo di canoni di locazione, non rivestendo gli stessi la qualità di conduttori, salvo ed impregiudicate debenze ad altro titolo a loro carico, avendo occupato l'immobile rivestendo di fatto la qualità di occupanti sine titulo (Trib. Roma 10 gennaio 2023, n. 637).

L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve essere adempiuta mediante la restituzione delle chiavi o atto equipollente dal quale risulti l'incondizionata messa a disposizione del medesimo in capo al locatore. Pertanto, tale obbligazione non può ritenersi adempiuta nel caso in cui il conduttore si renda semplicemente irreperibile (Trib. Pavia 25 maggio 2023 n. 662: nella specie, l'immobile non era stato rilasciato e le chiavi erano ancora detenute dall'intimato; secondo la ripartizione degli oneri probatori che governa l'azione di adempimento, è onere del creditore semplicemente allegare l'inadempimento della controparte, attività che l'intimante aveva nella specie regolarmente svolto; mentre il debitore, se intende resistere alla domanda, deve a sua volta provare il proprio adempimento o sollevare eccezioni volte a paralizzare la relativa pretesa, onere che non era stato assolto dall'intimato, resosi irreperibile e contumace in questo giudizio).

Nell'ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli (Trib. Busto Arsizio 9 aprile 2024, n. 509).

Il conduttore, quando non ha più titolo per rimanere nella detenzione dell'immobile locatogli, deve rilasciarlo, nel rispetto del termine fissato, ragion per cui, in caso di eventuale ritardo, il locatore ha diritto a conseguire il relativo risarcimento del danno. Trattandosi di richiesta il cui fondamento risiede nel contratto di locazione, il locatore può scrivere una lettera, invitando il conduttore a concordare una somma che possa compensare il danno conseguente al ritardo nel rilasciare l'immobile nella disponibilità del medesimo avente diritto. Una richiesta equa, che tenga conto dell'effettivo danno arrecato per effetto del ritardo, consentirebbe in caso di accoglimento da parte del conduttore, di evitare il ricorso all'azione giudiziaria con il conseguente risparmio di un maggiore onere economico che eventualmente potrebbe conseguire, anche per costi e tempi del relativo processo.

L'azione, intrapresa dal locatore nei confronti del conduttore dell'immobile, è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire il risarcimento del danno subìto per effetto del ritardo nel rilascio dell'immobile.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire il risarcimento degli eventuali danni subiti per effetto del ritardo nel rilascio dell'immobile condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore danneggiato dal ritardato rilascio dell'immobile da parte del conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno, ed il conduttore quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di allegare tutti gli elementi a sostegno della domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del conduttore per il ritardato rilascio dell'immobile.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore danneggiato deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risarcimento del danno per il ritardato rilascio dell'immobile da parte del conduttore – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione grava sul locatore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risarcimento del danno conseguente al ritardato rilascio dell'immobile locato. Il medesimo ricorrente deve, altresì, valutare se chiedere, all'esito delle prove orali, un'eventuale C.T.U. per determinare, da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione del nesso di causalità tra il ritardo nella consegna ed il danno subìto, e, dall'altro, il quantum debeatur.

Il locatore che non ottiene tempestivamente alla scadenza del contratto il rilascio dell'immobile dal conduttore può evocarlo in giudizio, al fine di chiederli il risarcimento del danno per il ritardo nella consegna.

L'azione, di natura squisitamente contrattuale, trovando nella locazione la relativa causa, può trovare ingresso sia nell'eventualità in cui il conduttore restituisca spontaneamente le chiavi dell'immobile dopo che il termine di scadenza sia già abbondantemente decorso, sia a seguito dell'esperita azione giudiziaria di sfratto per finita locazione.

In entrambe le ipotesi, l'actio del locatore postula l'avvio del giudizio a cognizione ordinaria il cui fine è unicamente quello di ottenere il giusto ristoro del danno subìto dal locatore per effetto del ritardo nel riottenere libero e sgombero da cose e persone.

In tale ottica, il locatore deve, quindi, farsi carico di dimostrare per tabulas l'an debeatur della domanda risarcitoria consistente nell'allegazione del ritardo nella consegna del cespite, a tale fine, allegando il contratto di locazione da cui si evince la scadenza del termine per il rilascio, oppure, la convalida dell'intimato sfratto per finita locazione, mentre, in ordine al quantum debeatur, occorre dimostrare l'esistenza di un effettivo danno risarcibile, come accade quando il locatore possa allegare proposte di acquisto dell'immobile a condizione che sia libero, ovvero nuove proposte di locazione dello stesso cespite, non sono andate a buon fine per l'occupazione protratta nel tempo dal vecchio conduttore.

In tale ipotesi, il danno di cui si invoca il risarcimento, oltre a potere essere allegato per tabulas, mediante la produzione delle proposte di acquisto o di locazione reperite dal ricorrente sul libero mercato, può essere dimostrato chiamando a testimoniare l'agente immobiliare ed i propri collaboratori a cui era stato affidato il mandato a reperire possibili acquirenti o conduttori del cespite, le cui proposte manifestate in tale senso, non andate a buon fine durante il periodo in cui lo stesso immobile è stato occupato sine titulo dal precedente conduttore a causa del ritardo opposto da quest'ultimo nella riconsegna.

Anche i potenziali acquirenti o conduttori reperiti nella propria banca dati dall'agente immobiliare possono essere chiamati dal locatore a testimoniare nel giudizio di risarcimento del danno intrapreso nei confronti del precedente conduttore al fine di confermare il loro concreto interesse rispettivamente all'acquisto del cespite od al perfezionamento di un nuovo contratto di locazione, magari a condizioni anche più vantaggiose per lo stesso locatore, il quale subisce un danno per l'occasione economica di guadagno sfumata riguardante l'acquisto dell'immobile o alternativamente la conclusione di una nuova locazione ad un canone anche più elevato rispetto a quello precedentemente riscosso dall'ex conduttore.

In quest'ultimo caso, il danno è rappresentato dalla differenza tra la maggiorazione del canone riguardante la nuova locazione e quello precedentemente corrisposto dall'ex inquilino anche a titolo di indennità di occupazione. È poi chiaro che, laddove per il locatore il danno derivante dal ritardo del conduttore nel rilascio del cespite derivi da altra causa, potrebbe rendersi necessario chiedere una consulenza tecnica d'ufficio al fine di determinare l'an e il quantum debeatur.

Recentemente, nella giurisprudenza di legittimità, è stato affermato il principio che in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass. VI, n. 194/2023).

La configurabilità, o meno, di una responsabilità per la ritardata restituzione dell'immobile locato e, in caso positivo, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice alla restituzione dell'immobile in suo favore sussiste anche in caso di fallimento della conduttrice, tenendo però in considerazione che l'obbligo del curatore di restituzione della cosa locata ex art. 1590 c.c. sorge al momento del recesso, ragione per cui il medesimo curatore è responsabile dell'inadempimento o del ritardo nella restituzione se ingiustificato ai sensi dell'art. 1591 c.c.; ma ciò non significa anche che egli debba rispondere anche dei danni cagionati dalle opere illegittimamente realizzate dalla conduttrice in bonis, trattandosi in quest'ultima ipotesi di illecito contrattuale consumato prima dell'apertura del fallimento, per quanto il relativo credito risarcitorio diventi esigibile solo dopo, al momento del recesso esercitato ex post rispetto all'instaurazione della relativa procedura (Cass. I, n. 12332/2023).

L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene immobile precedentemente locato, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, attesa la necessità di rispettare il dettato dell'art. 1220 c.c., in base al quale, l'offerta non formale deve essere seria, completa e tempestiva e deve concretizzarsi nell'effettiva introduzione dell'oggetto della prestazione dovuta nella sfera di disponibilità del creditore assicurando al creditore l'effettiva utilizzazione del bene (Cass. III, n. 3399/2024).