Mancata consegna dell'immobile locato

L'obbligo di consegna coinvolge, pur nel silenzio delle norme dettate in materia di locazione e salvo che ciò sia espressamente escluso dal contratto, anche accessori e pertinenze del bene locato, secondo il principio, dettato dall' art. 818 c.c. per cui accessorium sequitur principale. Difatti, vanno consegnati, in uno con il bene locato, anche gli accessori e le pertinenze dello stesso, normalmente necessari in relazione all'uso convenuto, salvo patto contrario – Cass. III, n. 2938/1975 e, più recentemente, Cass. II, n. 2976/2019, per cui il contratto di locazione immobiliare, se non diversamente convenuto, include anche le pertinenze, con la conseguenza che la specifica esclusione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell'originario proprietario di entrambe non consente di affermare la sussistenza del relativo vincolo, pur ove possa apparire ragionevole l'utilità della cosa accessoria rispetto a quella principale – sicché, ad esempio, qualora una cantina risulti pertinenza di un appartamento, si dovrà ritenerla compresa nell'oggetto del contratto di locazione, ancorché ad essa non sia stato fatto cenno alcuno (Cass. III, n. 1231/1965).

Perfezionandosi la locazione con l'accordo delle parti, la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (Cass. III, n. 766/1970).

Pertanto, la mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude l'obbligo del conduttore di pagare il canone (Cass. III, n. 9666/2020): l'obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell'avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare al conduttore la cosa locata (art. 1575, n. 1, c.c.) e l'obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587, nn. 1 e 2, c.c.). Una simile soluzione, peraltro, appare in linea con la giurisprudenza di cui sopra che, pur orientata a negare la legittimità della sospensione o dell'autoriduzione del canone a fronte di una residua utilità del bene, è pacifica nell'affermare che la sospensione è comunque legittima qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Non basta il mero decorso del tempo per poter definire il locatore giuridicamente inadempiente, ma occorrono altri parametri che portino a ritenere di non scarsa importanza l'inadempimento che, chiaramente, deve essere a lui imputabile (in caso contrario, sussistendo eventuali cause di forza maggiore impedenti lo svolgimento della prestazione, si rientrerebbe nell'alveo operativo della risoluzione per impossibilità sopravvenuta, con ripercussioni peculiari e differenti).

La nozione civilistica di «non scarsa importanza dell'inadempimento» ( art. 1455 c.c. ) è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza. La Cassazione sul punto ha precisato che l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza; il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo (Cass. II, n. 4314/2016).

Il contratto di locazione impone al locatore l'obbligazione di consegnare il bene al conduttore ( art. 1575, n. 1, c.c. ), con un corrispondente diritto di credito di quest'ultimo, che deve essere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere esercitato con un'azione di diretto impossessamento, la quale, se compiuta, integre spoglio agli effetti dell'art. 1168 c.c. (Cass. II, n. 4021/1983). Di conseguenza, la mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore esclude l'obbligo del conduttore di pagare il canone, senza che assuma rilievo la facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto (Cass. III, n. 9666/2020). Prima di poter recedere dal contratto di locazione a lungo termine, occorrerà attendere lo spirare di un periodo di tolleranza decorrente dalla conclusione del contratto. Il termine in questione è spesso determinato negli stessi contratti ma, in ogni caso, non può essere utilizzato arbitrariamente. Rimane, quindi, salva la disposizione di cui all'art. 1183 c.c. in base alla quale, in assenza di determinazione di un termine entro cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Tuttavia, qualora in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice.

La detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, non comportano la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., qualora il conduttore abbia manifestato con il recesso la volontà di porre termine al rapporto. Nemmeno la permanenza del locatario nell'immobile, dopo la scadenza, con la regolare corresponsione del canone al locatore, costituisce rinnovazione del contratto, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Trib. Nola 29 agosto 2023).

Il locatore, che non consegna l'immobile nel rispetto del termine indicato nel contratto di locazione ad uso abitativo, si rende inadempiente all'obbligo primario su di esso gravante in forza dell'instaurato rapporto nei confronti del conduttore, il quale, prima di agire legalmente, può chiedere alla controparte se intende adempiere spontaneamente al suddetto obbligo, anche se tardivamente.

In caso di risposta positiva, magari a seguito di una diffida ad adempiere, si eviterebbe il ricorso al contenzioso, strada quest'ultima che invece diventerebbe praticamente obbligata nell'ipotesi in cui il locatore si ostini a non dare corso alla richiesta di adempimento formulata in via stragiudiziale dal conduttore.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto conseguente alla mancata consegna dell'appartamento concesso in locazione.

Il conduttore, il quale intende esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione conseguente alla mancata consegna dell'appartamento locato, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il Legislatore ha previsto e voluto la comparizione personale delle parti dinanzi al mediatore, perché solo nel dialogo informale e diretto tra parti e mediatore, conta che si possa trovare quella composizione degli opposti interessi satisfattiva al punto da evitare la controversia ed essere più vantaggiosa per entrambe le parti. Ha imposto quindi alle parti o meglio, alla parte che intende agire in giudizio questo impegno preliminare mediante il quale, fida di poter evitare alle parti, ed allo Stato più in generale, un buon numero di controversie, ben più onerose e lunghe rispetto ai tempi della mediazione obbligatoria. La previsione della presenza sia delle parti sia degli avvocati comporta che, ai fini della realizzazione della condizione di procedibilità, la parte non possa evitare di presentarsi davanti al mediatore, inviando soltanto il proprio avvocato. Tuttavia, la necessità della comparizione personale non comporta che si tratti di attività non delegabile, in mancanza di una previsione espressa in tal senso, e non avendo natura di atto strettamente personale. Deve quindi ritenersi che la parte che intende iniziare l'azione, ma identico discorso vale per la controparte, che per sua scelta o per impossibilità non possa partecipare personalmente ad un incontro di mediazione, possa farsi sostituire da una persona a sua scelta e quindi anche – ma non solo – dal suo difensore. Allo scopo di validamente delegare un terzo alla partecipazione alle attività di mediazione, la parte deve conferirgli tale potere mediante una procura avente lo specifico oggetto della partecipazione alla mediazione, e il conferimento del potere di disporre dei diritti sostanziali che ne sono oggetto, ovvero, deve essere presente un rappresentante a conoscenza dei fatti e fornito dei poteri per la soluzione della controversia. Ne consegue che, sebbene la parte possa farsi sostituire dal difensore nel partecipare al procedimento di mediazione, in quanto ciò non è auspicato, ma non è neppure escluso dalla legge, non può conferire tale potere con la procura conferita al difensore e da questi autenticata, benché possa conferirgli con essa ogni più ampio potere processuale (Cass. III, n. 20643/2023).

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la mancata consegna del cespite immobiliare da parte del locatore, quale situazione legittimante la sua richiesta di risoluzione del contratto precedentemente stipulato, unitamente alla dimostrazione dell'avvenuta conclusione del rapporto locatizio.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione per la mancata consegna dell'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore, diffida ad adempiere, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di consegnare la res locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare richiesta di interrogatorio formale del locatore sulla circostanza riguardante la mancata consegna dell'appartamento oggetto del contratto di locazione, ed all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulla stessa circostanza, e provare, inoltre, la fonte dell'obbligazione negoziale assunta dal locatore (contratto), al cui interno sia stata prevista la consegna del cespite entro un preciso termine. Se il conduttore formula anche richiesta di risarcimento del danno, deve estendere la richiesta dei mezzi di prova anche a tale parte della domanda.

La mancata consegna del bene locato incide sugli effetti del contratto, e, in particolare, sul sinallagma, atteso il rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare al conduttore la cosa locata e l'obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Conseguentemente, il conduttore può attivarsi nei confronti del locatore per chiedere la risoluzione del contratto ed eventualmente il correlato risarcimento del danno, oppure per ottenere la consegna coattiva del bene immobile.

È chiaro che quest'ultima azione assume carattere residuale, perché, nel caso in cui il conduttore abbia la necessità di reperire subito un alloggio in cui andare ad abitare da solo o con il proprio nucleo familiare convivente, la tempistica per ottenere la relativa consegna difficilmente sarebbe compatibile con quella riguardante l'esecuzione forzata dell'obbligo di rilasciare l'appartamento già occupato in forza di altro e precedente rapporto locatizio, ragion per cui, sicuramente, al fine di potersi impegnare con la stipula di un nuovo contratto di locazione, il conduttore troverà maggiormente conveniente – anche a seguito della comunicata diffida ad adempiere rimasta disattesa prima ancora di iniziare il giudizio – seguire la strada della risoluzione del nuovo contratto, il cui nesso è da ravvisarsi esclusivamente nell'omessa consegna del cespite da parte del locatore.

Pertanto, il conduttore, nel proporre domanda di risoluzione del contratto di locazione per la mancata consegna del cespite, e, dunque, per inadempimento dovuto ad esclusivo fatto e colpa del locatore, laddove abbia subìto un significativo danno conseguente alla suddetta risoluzione, potrà chiederne il risarcimento nello stesso giudizio, lamentando, ad esempio, di essere stato costretto a reperire in breve tempo – a causa della necessità di dovere lasciare il precedente immobile occupato ormai giunto in scadenza di contratto – altro alloggio di diversa consistenza e, comunque, dietro pagamento di un canone maggiore rispetto a quello precedentemente concordato, oppure in una zona diversa della stessa città ed a notevole distanza dal posto di lavoro con il conseguente disagio per il medesimo conduttore ed i componenti del suo nucleo familiare convivente.

In tale ottica, è opportuno che il medesimo conduttore pianifichi la strategia difensiva da seguire, giacché, se la semplice allegazione del contratto di locazione da cui si evince la relativa scadenza del termine di consegna del cespite locato, seguita dalla diffida ad adempiere, è un fatto di per sé sufficiente a costituire in mora il locatore in ordine all'inadempimento dell'obbligazione primaria di consegnare la res indicata nel contratto, rilevante anche ex art. 1455 c.c. , diverso è il discorso riguardante la prova di un danno risarcibile, la quale, oltre a gravare anch'essa sul medesimo conduttore, non può desumersi in re ipsa per effetto del semplice inadempimento del locatore di cui si discorre, sebbene giustificativo sul piano della gravità, della risoluzione del contratto.

In sintesi, il conduttore deve anche allegare la prova del danno specifico che adduce di avere subito per effetto della risoluzione del rapporto locatizio, conseguente, a sua volta, alla mancata tempestiva consegna della res da parte del locatore, poiché in difetto, al contratto eventualmente dichiarato risolto per fatto e colpa di quest'ultimo, non potrà seguire anche una sua condanna a corrispondere in favore del conduttore il relativo risarcimento.