Simulazione di contratto di locazione di un immobile da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria

In relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio, la simulazione relativa sussiste ove venga dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine all'effettiva destinazione dell'immobile all'uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile ed ordinaria, dovendosi ad essa riconoscere la valenza dell'accordo simulatorio tacito. Pertanto, l'indagine – su base anche indiziaria – rivolta ad accertare la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, e che il contratto così concluso aldilà della formale apparenza integrava quindi gli estremi di una locazione abitativa ordinaria, non può ritenersi esaustivamente fondata sulla corrispondenza della durata del rapporto convenzionalmente fissata dalle parti a quella minima normativamente prevista per la locazione ordinaria, né sulla previsione della tacita rinnovazione ex art. 1597 c.c. , dovendo viceversa risultare improntata ad una valutazione complessiva estesa ad altre circostanze – sistema di vita del conduttore, disponibilità altrove di un alloggio, attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l'immobile, ecc. – e alla valutazione se con l'accordo in ordine alla rinnovazione automatica del rapporto le parti abbiano inteso stipulare in effetti una locazione abitativa primaria in luogo di una locazione transitoria (Cass. III, n. 969/2007).

Il conduttore, il quale intenda far accertare la nullità della clausola contrattuale contenente la previsione di un uso transitorio per inesistenza dell'indicata natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che tale inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. In proposito, è stato sostenuto che il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile – nella specie, da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria – dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (Cass. III, n. 16797/2015: nella specie, l'avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l'assenso del locatore).

Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa che cela, sotto l'apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo c.d. dell'equo canone. Il conduttore che invochi in giudizio l'applicazione del regime legale al rapporto così instaurato e l'automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle in base al meccanismo dell' art. 79 della l. n. 392/1978 ha l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni aldilà dei limiti sanciti, per le parti, dall'art. 1417 c.c., attesa l'illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative (Trib. Milano 12 gennaio 2016, n. 369).

Affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva e stipulazione di una locazione per esigenze transitorie possa assumere rilevanza giuridica, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia dell'effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione transitoria. L'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale, peraltro, ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni – e, quindi, anche a quella per presunzioni (Cass. III, n. 12988/2010) – poiché la prova tende a far valere l'illiceità delle dissimulate clausole contra legem, salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma dell'art. 447-bis, comma 3, c.p.c. (Cass. III, n. 4049/2009).

In definitiva, l'ipotesi di stipula di una locazione transitoria, non corrispondente a realtà perché il conduttore adibisce l'immobile ad abitazione stabile e primaria, o ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione e il conduttore, che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria, deve provare la simulazione, oppure la circostanza che al momento della stipula il locatore sapesse dell'esigenza abitativa primaria del conduttore, o aveva riconosciuto tale esigenza, oppure l'accordo simulatorio (App. Palermo 16 febbraio 2018, n. 327).

Il conduttore, al fine di prevenire una possibile azione del locatore per la cessazione della locazione ad uso abitativo transitorio in scadenza, lo interpella sulle possibilità di addivenire ad una risoluzione consensuale del precedente rapporto simulato con la contestuale emersione del contratto dissimulato di locazione ad uso abitativo ordinario, precisando che, in difetto, procederà legalmente al fine di fare accertare la simulazione relativa del contratto ad uso transitorio. La strada della trattativa stragiudiziale, in questo caso, può costituire un efficace deterrente per scongiurare l'avvio dell'azione legale, laddove il conduttore renda palese al locatore che la reale natura del contratto stipulato che si intende svelare, sul piano della stabilità del rapporto, non consente di giungere ad una diversa soluzione, se corroborata dagli elementi di prova già esistenti, come una controdichiarazione ad hoc già intercorsa tra le stesse parti, sulla cui scorta può evincersi la loro effettiva volontà.

L'azione di simulazione c.d. relativa intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire l'inefficacia del contratto di locazione abitativo transitorio per effetto del contestuale accertamento della sua simulazione a favore di un contratto abitativo rientrante nel regime ordinario.

Il conduttore, il quale intende esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la simulazione relativa del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio dell'appartamento locato, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di simulazione relativa del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare gli elementi a sostegno della prova della domanda di simulazione relativa del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio, quale situazione legittimante la sua richiesta, unitamente alla dimostrazione dell'avvenuta conclusione del diverso rapporto locatizio sempre ad uso abitativo ma rientrante nel regime ordinario.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione volta ad accertare la simulazione relativa del contratto di locazione abitativo transitorio – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, controdichiarazione delle parti riguardante il contratto dissimulato, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie che, nella narrazione del “fatto”, occorre soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo continui a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione sollevata dal conduttore, e comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare richiesta di interrogatorio formale del locatore sulle circostanze riguardanti l'accertamento della simulazione relativa del contratto di locazione abitativo transitorio, e, all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulle stesse circostanze; inoltre, deve anche produrre tempestivamente la fonte dell'obbligazione negoziale dissimulata assunta in precedenza dallo stesso locatore (controdichiarazione) unitamente al contratto simulato.

Il conduttore, nel proporre la domanda volta ad accertare la simulazione relativa del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio, e, quindi, la disclosure concernente una locazione abitativa rientrante nell'ordinario regime, ha l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni aldilà dei limiti sanciti, per le parti, dall' art. 1417 c.c. , attesa l'illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative.

In tale ottica, il conduttore, che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, ha l'onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato (Cass. III, n. 16797/2015; Cass. III, n. 12988/2010).

Tale prova può essere fornita anche per testimoni o per mezzo di presunzioni ai sensi dell' art. 1411 c.c. , trattandosi di allegare l'accordo simulatorio, atteso che le presunzioni possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula dell'atto, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbiano costituito lo strumento per eludere l'applicazione della locazione ad uso abitativo rientrante nel regime ordinario.

Tuttavia, è bene chiarire che la prova testimoniale della simulazione – ammissibile senza limiti tra le parti, se diretta a fare valere l'illiceità del contratto dissimulato ex art. 1417 c.c. – subisce, negli altri casi, le limitazioni probatorie di cui agli artt. 2721 ss. c.c., con la conseguenza che le parti possono fornire per testi la prova del contratto dissimulato per il quale sia necessaria la forma scritta anche solo ad probationem unicamente nell'ipotesi di perdita incolpevole del documento contenente l'intesa simulatoria o la controdichiarazione che l'attesti ex art. 2725 c.c. e non anche, dunque, nel caso in cui della simulazione relativa si deduca un semplice principio di prova per iscritto.

Infatti, come è noto, ad probationem, in tema di contratto di locazione simulato, se il negozio è stato redatto per iscritto, anche il contratto che si intende dissimulare deve avere necessariamente rivestito la stessa forma, e, in questo caso, tra le parti trova applicazione la regola generale della limitazione dell'ammissibilità della prova testimoniale, ragion per cui la prova della simulazione relativa può essere data soltanto mediante la controdichiarazione coeva od anteriore al contratto simulato (Trib. Isernia 5 marzo 2008, in cui si è precisato che la controdichiarazione, qualora sia stata perfezionata successivamente alla stipulazione dell'atto simulato, integra una modifica del contratto originariamente stipulato e, quindi, come tale, è inidonea a dimostrare l'asserita simulazione), in quanto, non essendo il contratto simulato nullo né annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli elementi negoziali interessati dalla simulazione possono essere sostituiti od integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti (Cass. II, n. 4901/2007).

Ciò non toglie, però, che la simulazione relativa del rapporto di locazione abitativo transitorio potrebbe essere accertata anche in via presuntiva, ad esempio, sul presupposto della consapevole e condivisa destinazione dell'immobile locato alla soddisfazione di un'esigenza abitativa primaria del conduttore, desumibile da una serie di indici inequivocabili, tra i quali, la stabile assegnazione del medesimo conduttore allo svolgimento di un'attività lavorativa nella città ove è ubicato l'immobile, senza che possa avere alcuna incidenza determinante, ai fini di ricavarne il carattere della transitorietà, la circostanza che lo stesso immobile è stato locato ammobiliato (Cass. III, n. 4495/2009).