Impossibilità di esercizio dell'impresa nell'immobile locato a causa della mancanza di titoli abilitativi

Il mancato conseguimento del certificato di agibilità che non dipenda da intrinseche caratteristiche dell'immobile locato, ma dall'inerzia della parte tenuta a farne richiesta – la quale, salvo diversa previsione contrattuale, va individuata nel locatore – ovvero dallo svolgimento negligente o comunque erroneo della relativa procedura, non determina la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto (Cass. III, n. 16918/2019).

Invero, la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che si attenga a specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale presupposto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo invece sufficiente né la mera indicazione in contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso, né l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Trib. Roma 11 ottobre 2019, n. 19675).

Pertanto, sussiste indiscutibilmente inadempimento del locatore solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, così da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle predette abitabilità o agibilità e da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito (Cass. III, n. 13651/2014). Quindi, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito.

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (App. Milano 15 luglio 2022, n. 185).

Tale onere, la cui ordinaria incombenza sul conduttore elide in radice ogni efficacia alla tesi per cui la responsabilità per la mancata realizzazione dell'attività trovi in qualche modo fonte nell'inadempimento dei locatori, appare ulteriormente rafforzato nel caso in cui la parte, già nella fase preliminare alla locazione, si era addossata l'onere di verificare ed ottenere le necessarie autorizzazioni (Trib. Roma 22 maggio 2024, n. 8551).

In assenza di specifico accordo tra le parti, i giudici di legittimità hanno da tempo affermato che la mancanza di autorizzazioni amministrative che condizionano la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile costituisce un grave inadempimento del locatore che giustifica la richiesta di risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore (Cass. III, n. 12286/2011).

Rientra, infatti, nelle obbligazioni del locatore anche quella di procurare al conduttore il certificato di abitabilità dell'immobile, salvo patto contrario, sia che l'immobile sia destinato ad uso di abitazione e sia che sia adibito ad utilizzo commerciale o anche ad uso di deposito. Qualora detto certificato non sia ottenibile, si versa in una situazione di grave inadempimento del locatore, a fronte del quale è data facoltà al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. E così, la mancanza di licenze e/o concessioni amministrative necessarie per la destinazione dell'immobile all'uso convenuto rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità del bene a tale uso, può legittimare il risarcimento del danno (Cass. III, n. 6677/2002), salva la prova da parte del locatore di non avere potuto rendersi conto, pur con l'ordinaria diligenza e senza colpa, dell'accertato difetto.

La mancata conoscenza, da parte del conduttore, della condizione urbanistica dell'immobile locato, nonché il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene o all'abitabilità del medesimo, non osta alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato, in difetto soccorrendo il rimedio della risoluzione del contratto (Trib. Latina 26 marzo 2019, n. 794).

Pertanto, la mancanza del titolo amministrativo per la legale destinazione all'uso pattuito dell'immobile locato e l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità rientrano tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di risoluzione del contratto, o di riduzione del canone ai sensi dell' art. 1578 c.c. (Trib. Trieste 18 marzo 2019, n. 162).

Al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto anche nell'ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato (Cass. VI, n. 12226/2018).

Ai fini dell'adempimento delle obbligazioni non rileva il mancato rilascio di autorizzazioni condominiali per l'esecuzione dei lavori nell'immobile

Il mancato e immotivato rilascio di autorizzazioni condominiali non costituisce un inadempimento del contratto da parte dei locatori, da porre a base di un'eccezione non rite adimplendum contractus o di una domanda di risoluzione contrattuale. Ne consegue che in assenza di qualsivoglia inadempimento della parte locatrice ed essendo incontestato il mancato versamento delle  mensilità di canone, sussiste il grave inadempimento della parte conduttrice alla sua obbligazione contrattuale di pagamento (Trib. Napoli 6 agosto 2022, n. 2201: in merito alla mancata autorizzazione alla esecuzione di lavori di manutenzioni, nella clausola contrattuale circa i lavori da eseguire nell'immobile, non vi era alcuna indicazione della tipologia dei lavori a farsi, in particolare di quelli relativi al motore condizionatore ed alla griglia di sfiato dello scaldino per i quali la ditta convenuta aveva chiesto la prova testi nella memoria integrativa. Dunque, in tal caso, la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dagli attori è stata ritenuta provata pur in assenza delle richieste autorizzazioni).

La destinazione particolare di un bene immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di caratteristiche precise che lo abilitino all'ottenimento di specifiche licenze e/o autorizzazioni amministrative, assume rilevanza quale condizione di efficacia, elemento presupposto o contenuto dell'obbligo assunto dalla locatrice nella garanzia di pacifico godimento del bene in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione in contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Ne consegue che, in assenza di pattuizione, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (App. Milano 12 giugno 2023, n. 1675).

L'obbligo del locatore è di eseguire le riparazioni necessarie al mantenimento in buono stato del bene. Quindi, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Vizio che deve essere inteso in senso strettamente collegato alla struttura materiale e non alla sfera produttiva. Pertanto, dev'essere presa in considerazione la dimensione materiale del bene e non quella giuridico/produttiva; sicché, il locatore sarà chiamato a garantire che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso convenuto e non già che tale suo sia possibile e proficuo per il conduttore. Di quanto esposto, giammai il locatore sarà tenuto a garantire al conduttore la produttività del bene (Trib. Roma 5 aprile 2023, n. 6191).

Il conduttore, dopo avere stipulato un contratto di locazione ad uso diverso, accerta che l'immobile locato non è idoneo all'esercizio dell'attività economica indicata nel suddetto contratto perché non possiede i relativi titoli abilitativi, conseguentemente, contesta immediatamente al locatore tale circostanza, al fine di concordare una soluzione consensuale che eviti il ricorso all'azione giudiziaria di risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento del danno.

L'azione di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso con la correlata richiesta di risarcimento del danno, intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore, è un ordinario giudizio di cognizione conseguente alla riscontrata impossibilità di esercitare l'impresa nell'immobile locato a causa della mancanza dei necessari titoli abilitativi.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione con il conseguente risarcimento del danno, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

La condizione di procedibilità riguardante l'esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione, affinché possa intendersi realizzata, postula l'esatta corrispondenza fra il petitum e la causa petendi dell'istanza di conciliazione e quelli della successiva domanda giudiziale, ragione per cui, in  tale ottica, il giudice è chiamato ad accertare da un lato, la corrispondenza fra i soggetti dell'azione giudiziale e della conciliazione stragiudiziale, e dall'altro, fra le domande presentate dinanzi al medesimo giudice e quelle precedentemente indicate in sede di media conciliazione (Cass. III, n. 23072/2022).

L'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice, quando rileva che la mediazione non è stata esperita o è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6, ossia, tre mesi, più tre su accordo delle parti – così i commi 1 e 2, a seguito della sostituzione dell'intero art. 5 ad opera dell'art. 7, comma 1, lett. d), del d.lgs. n. 149/2022 – fermo restando che la condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, e che, al mediatore in ogni caso spetta il compito di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile (Cass. S.U., n. 3452/2024).

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione e della connessa azione di risarcimento del danno, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare gli elementi a sostegno della prova della domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per l'effettiva inidoneità dell'immobile locato all'esercizio dell'attività economica indicata nel contratto, unitamente all'allegazione della situazione comportante il conseguente riconoscimento di un danno risarcibile.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso con il conseguente risarcimento del danno per l'inidoneità dell'immobile locato all'esercizio dell'attività economica indicata nel contratto – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (perizia redatta sull'immobile, diniego della competente autorità amministrativa a concedere il nulla osta per l'esercizio dell'attività, lettera di contestazione dell'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività economica indicata nel contratto per mancanza dei prescritti titoli abilitativi, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie che, nella narrazione del “fatto”, occorre soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo continui a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione sollevata dal conduttore, e comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare richiesta di interrogatorio formale del locatore sulle circostanze riguardanti l'accertamento dell'inidoneità dell'immobile locato all'esercizio dell'attività economica indicata nel contratto, per la mancanza dei necessari titoli abilitativi, e, all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulle stesse circostanze; inoltre, deve anche produrre tempestivamente tutti gli elementi e documenti sulla cui scorta è possibile desumere l'esistenza della suddetta inidoneità della res locata.

L'inidoneità dell'immobile locato può riguardare sia ogni genere di attività economica comportante contatti diretti con il pubblico, sia determinate attività che per la particolarità prevista dalla disciplina amministrativa di riferimento, esigono una serie di nulla osta riguardanti le stesse caratteristiche strutturali dell'immobile al cui interno debba svolgersi la relativa attività.

Ciò premesso, è opportuno ricordare come spetta al conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene immobile siano adeguate all'espletamento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, perché, nel caso in cui il conduttore non riesca a ottenere tali autorizzazioni, potrebbe non essere configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. III, n. 1398/2011).

Tale assunto è stato confermato anche dalla più recente giurisprudenza di merito, osservando che nei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di uso commerciale il conduttore deve verificare che le caratteristiche del cespite offerto in locazione siano adeguate allo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché idonee al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, ragione per cui non può costituire un onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, con la conseguenza che qualora il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario locatore, anche se il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (App. Torino 10 giugno 2022).

Al riguardo, si è anche affermato che la destinazione particolare dell'immobile o la sussistenza di precise caratteristiche necessarie per ottenere le licenze amministrative, diventa una circostanza rilevante, quale condizione di efficacia, elemento presupposto o preciso obbligo assunto dal locatore, solo se ciò abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo invece sufficiente la mera enunciazione in contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso (App. Milano 24 ottobre 2017).

Un caso di scuola è quello in cui il locatore, essendo al corrente della mancanza del certificato di abitabilità, induce in errore il conduttore facendogli concludere il contratto di locazione sulla base del falso presupposto che l'immobile fosse in regola dal punto di vista della licenza di abitabilità.

L'immobile in ordine al profilo urbanistico ed edilizio deve infatti essere idoneo al conseguimento dell'abitabilità, ragion per cui ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l'immobile oggetto di locazione deve possedere, e, dunque, in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell' art. 1578 c.c. (Cass. III, n. 12286/2011).

Pertanto, in caso di mancanza dell'idoneità dell'immobile, il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione e dello stesso contratto ove risulti una specifica assunzione di obbligazione da parte del locatore, mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell' art. 1578 c.c.

Tuttavia, è importante sottolineare che l'inadempimento del locatore, a parte l'ipotesi dell'obbligo contrattualmente assunto di richiedere la certificazione relativa all'abitabilità, sussiste nel solo caso in cui le carenze intrinseche o proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione ed all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando invece escluso il detto inadempimento allorchè il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso (Cass. III, n. 15378/2018; Cass. III, n. 15377/2016; Cass. III, n. 13651/2014).

Il criterio rilevante sulla base dell'evoluzione della giurisprudenza è, dunque, non la mancanza della certificazione ma l'assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere, atteso che la circostanza dell'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia, ma dell'adempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all' art. 1575, n. 2), c.c. , ovvero, mantenere la cosa locata in stato tale da servire all'uso convenuto.

Infine, non è ravvisabile la responsabilità del locatore qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico, in ragione dell'inosservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale, sopravvenuta alla costruzione dell'immobile, e, con effetti non retroattivi, laddove non sia stata prevista nel contratto di locazione alcuna clausola diretta a rendere operante tra le parti la normativa tecnica in questione (Cass. III, n. 13841/2010).

Nelle locazioni commerciali, le parti possono negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto, anche modificandoli in senso obiettivamente peggiorativo per il conduttore, successivamente alla conclusione dell'accordo, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile dove svolge l'attività commerciale (App. Milano, 25 gennaio 2023) .

Le obbligazioni del locatore di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, atteso che l'art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarla il conduttore, nemmeno nel caso in cui lo scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso (Cass. III, n. 14067/2023).