Vizi dell'immobile locato che espongono a serio pericolo la salute del conduttore

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subìto dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna, ma manifestatisi successivamente ad essa qualora gli stessi, con l'uso dell'ordinaria diligenza, potessero essere a lui noti; né rileva che tali condizioni abitative fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità (Cass. III, n. 19744/2014: fattispecie relativa all'azione promossa dai genitori il cui figlio era deceduto per avvelenamento da ossido di carbonio mentre si trovava nel minuscolo bagno dell'alloggio preso in locazione). Dunque, il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subìto dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato (Cass. III, n. 915/1999: fattispecie avente ad oggetto gli effetti dannosi prodotti dall'inquinamento acustico).

Di tenore analogo è l'orientamento della giurisprudenza di merito (Trib. Roma, 8 dicembre 2004), per cui ai sensi del combinato disposto degli artt. 1578, comma 2, e 1580 c.c., il locatore risponde nei confronti del conduttore dei danni alla persona di quest'ultimo causati da vizi della cosa, anche se tali vizi erano noti al conduttore medesimo. Quindi, l'orientamento in esame tiene adeguatamente conto del significato attribuito dalla giurisprudenza ordinaria e costituzionale al bene della salute, nei confronti di ogni condotta o fatto, i quali, pregiudicandolo, diventano illeciti da risarcire; per effetto di tale elaborazione giurisprudenziale, la tutela della salute rileva come “norma di ordine pubblico”, la cui violazione, anche ai sensi dell'art. 1229, comma 2, c.c. espone l'obbligato (anche ex contractu) al risarcimento, nonostante qualsiasi patto preventivo di esclusione o di limitazione della responsabilità.

Al riguardo, inoltre, chiara è la posizione di altra giurisprudenza (Cass. III, n. 17/1983), la quale osserva come l'art. 1580 c.c., relativo ai vizi della cosa locata che espongono a serio pericolo la salute del conduttore, non preveda, tra i rimedi offerti a quest'ultimo, l'azione per esatto adempimento, cioè per l'esecuzione di opere per l'eliminazione dei vizi, sanzionandosi l'inidoneità della cosa locata con la risoluzione del contratto. In base all'orientamento in commento, recentemente, il locatore è stato condannato a risarcire il danno alla salute subìto dal marito della conduttrice in conseguenza della caduta per difetto di pavimentazione della scala di accesso alla cantina di pertinenza dell'abitazione (Trib. Parma 6 maggio 2019, n. 650).

In tema di vizi della cosa locata che espongano a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, l' art. 1580 c.c. consente al conduttore medesimo di richiedere la risoluzione del contratto anche se detti vizi gli erano già noti, ma – stante il carattere di tale disposizione derogativi del principio dell'irrilevanza dei vizi conosciuti dal conduttore, di cui all'art. 1578 c.c. – non consente l'esperimento dell'azione per il risarcimento del danno, al quale, conoscendo il vizio, il conduttore si è volontariamente esposto (Cass. III, n. 23909/2006; Cass. III, n. 3636/1998; Cass. III, n. 1399/1984). Dunque, secondo tale orientamento, la norma, atteso il suo carattere eccezionale, non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal conduttore ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all'obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto, trovando applicazione in dette ipotesi le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c.

In materia di locazione, ai sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c. – che riflettono la garanzia alla quale il locatore è tenuto per tutti i vizi che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, nel presupposto che la cosa stessa debba essere sempre suscettibile del godimento che il locatore si è obbligato a procurare al conduttore – applicabili, in quanto compatibili, anche nel caso di vizi sopravvenuti, il conduttore può domandare, in relazione ad un vizio esistente al momento della consegna o sopravvenuto nel corso della locazione, la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a seconda della gravità del vizio, ed in ogni caso il risarcimento dei danni, se il locatore non provi di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna. Dette disposizioni, prevedendo a tutela della garanzia per vizi spettanti al conduttore soltanto gli indicati rimedi, escludono, pertanto, l'azione per esatto adempimento (Trib. Roma 25 giugno 2019, n. 13570).

L' art. 1580 c.c. relativo ai vizi della cosa locata che espongono a serio pericolo la salute del conduttore, non prevede, tra i rimedi offerti a quest'ultimo, l'azione per esatto adempimento, cioè per l'esecuzione di opere per l'eliminazione dei vizi, sanzionandosi l'inidoneità della cosa locata con la risoluzione del contratto (Cass. III, n. 17/1983; Trib. Modena 14 giugno 2013). Dunque, la natura eccezionale della norma esclude che i vizi siano eliminabili con riparazioni.

In presenza di determinati vizi derivanti dal mancato rispetto di canoni di sicurezza che mettano in pericolo l'incolumità dei risiedenti, non soccorre il disposto di cui all' art. 1578 c.c. che giustifica la risoluzione del rapporto qualora i vizi del bene locato diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, ma quello di cui all'art. 1580 c.c. in virtù del quale se i vizi della cosa o di parte notevole di essa pongono in serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualsiasi rinuncia (Trib. Salerno 29 settembre 2013; Trib. Roma 8 dicembre 2004).

Il conduttore può chiedere al locatore l'eliminazione dei vizi che possono ledere gravemente la salute sua e dei componenti del nucleo familiare convivente, palesandogli che, in difetto, sarà costretto a chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, ed il conseguente risarcimento del danno.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il risarcimento del danno subìto per effetto dei vizi presenti nell'immobile che mettono in pericolo la salute del medesimo conduttore e dei suoi familiari conviventi.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento del danno alla salute subìto per effetto dei gravi vizi presenti nell'immobile condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione per i gravi vizi riscontrati nell'immobile che ne mettono in pericolo la salute, ed al conseguente risarcimento del danno, ed il locatore quello legittimato passivo.

L'onere di allegare a giustificazione della duplice domanda di risoluzione del contratto di locazione e del correlato risarcimento del danno, sia l'esistenza sia la gravità dei vizi dell'immobile locato sotto il profilo della loro idoneità a ledere la salute del conduttore e del suo nucleo familiare convivente, grava sul medesimo conduttore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione e del correlato risarcimento del danno per i gravi vizi dell'immobile lesivi della salute del medesimo conduttore e del proprio nucleo familiare convivente – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia sullo stato attuale dell'immobile locato, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno per i gravi vizi dell'immobile lesivi della salute del medesimo conduttore e del proprio nucleo familiare convivente.

Il ricorrente deve, altresì, valutare se chiedere all'esito delle prove orali, una C.T.U. per determinare, da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione del nesso di causalità tra la gravità dei vizi riscontrati ed il relativo impatto sulla salute del conduttore e dei componenti del suo nucleo familiare conviventi ed il danno subito da quest'ultimi, e, dall'altro, il quantum debeatur.

In base all' art. 1580 c.c. , se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti (Cass. III, n. 915/1999; Trib. Trani 8 ottobre 2017).

Al conduttore la cui salute sia minacciata dai vizi della cosa locata, l' art. 1580 c.c. ha inteso attribuire il rimedio della risoluzione anche se i vizi erano a lui noti nel momento della conclusione del contratto, senza perciò attribuirgli anche il diritto al risarcimento per un danno causato da quegli stessi vizi che egli già conosceva.

La suddetta norma non ha, però, certamente voluto togliere al conduttore stesso che tali vizi in quel momento invece ignorava, il diritto di ottenere il risarcimento del danno, che gli compete in base ai principi generali e per la violazione da parte del locatore dell'obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto.

Infatti, è indiscutibile che la tutela della salute deve operare anche nei rapporti interprivati di locazione, come prescritto dall' art. 1580 c.c. , che conferisce al conduttore l'azione di risoluzione, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualsiasi rinuncia (Cass. III, n. 19744/2014), anche se in questo caso, in base ad un prevalente orientamento giurisprudenziale, il conduttore non potrebbe chiedere, oltre alla risoluzione, anche il risarcimento dei danni, quando, conoscendo il vizio, vi si è volontariamente esposto.

Tuttavia, al riguardo si è anche affermato che tale interpretazione non tiene adeguatamente conto del significato attribuito al “bene salute”, nei confronti di ogni condotta o fatto, i quali, pregiudicandolo, diventano illeciti da risarcire, ragion per cui la tutela della salute assume rilevanza anche come norma di ordine pubblico, la cui violazione, anche ai sensi dell' art. 1229, comma 2, c.c. espone la parte obbligata anche ex contractu al risarcimento, nonostante qualsiasi patto preventivo di esclusione o limitazione della responsabilità, non senza considerare che, per quanto attiene la responsabilità extracontrattuale del locatore, non potrebbe valere comunque a legittimare – sulla scorta dell'interpretazione dell'art. 1575 c.c. – l'inammissibilità della domanda di risarcimento avanzata dal conduttore per i danni arrecati alla sua salute per fatto del locatore soltanto perché il primo ha preso in consegna il bene locato senza nulla osservare sull'esistenza e gravità del vizio dell'immobile (Trib. Parma 6 maggio 2019).

Conseguentemente, la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall'esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna della res locata, ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscerli, usando l'ordinaria diligenza, secondo la disciplina di cui all' art. 1578 c.c. (Cass. III, n. 19744/2014).

A seconda dell'entità del vizio lamentato dal conduttore dell'immobile locato – ad esempio, nel caso di parti di costruzione realizzate in cemento-amianto o di appartamento pericolante in quanto costruito in sopraelevazione in uno stabile condominiale anch'esso affetto da gravi problematiche di staticità – il medesimo inquilino anziché chiedere la risoluzione del contratto di locazione potrebbe sollecitare l'intervento dell'autorità sanitaria locale e di quella amministrativa competente all'accertamento e repressione degli illeciti comportanti un pregiudizio alla salute del singolo ma anche della stessa collettività, al fine di conseguire una cessazione ipso iure a tempo indeterminato del rapporto locatizio per effetto della dichiarazione pubblica connessa allo stato di inagibilità ed inabitabilità dello stesso cespite locato, o dell'ordinanza sindacale di sgombero, e, conseguentemente, esercitare l'azione giudiziaria unicamente per conseguire il correlato diritto al risarcimento del danno arrecato alla salute – fisica ma anche psichica – del nucleo familiare convivente nel cespite locato.