Omesso intervento di manutenzione straordinaria nell'immobile locato

In tema di locazioni, la distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria va effettuata sulla base dei profili della normalità e/o prevedibilità dell'intervento e dell'entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all' art. 1005 c.c. allo statuto del rapporto di locazione. Pertanto, per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'àmbito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione (Trib. Roma 1° luglio 2019).

Dunque, rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. Da ciò consegue che la spesa di rifacimento delle facciate condominiali, per la sua importanza, nonché per la “natura episodica” nell'arco di una gestione condominiale pluriennale, deve qualificarsi come spesa di manutenzione straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore (Cass. III, n. 27540/2013: nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica). Quindi, ogni obbligo di intervento che, pur non potendo essere considerato necessario per conservare la destinazione dell'immobile, sia comunque finalizzato a sostituire, a seguito di un normale processo di deterioramento nel tempo e non di un'utilizzazione inadeguata od anomala da parte del conduttore, impianti o servizi accessori, va necessariamente considerato una manutenzione straordinaria (Pret. Taggia 3 marzo 1990). In definitiva, l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'àmbito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. III, n. 12712/2010).

Alla luce dell' art. 13 della l. n. 431/1998 , per le locazioni abitative ed in ogni caso per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo la derogabilità pattizia deve ritenersi ammessa (Cass. III, n. 9019/2005). Quindi, si deve considerare che l'art. 1576 c.c. non è qualificata come norma d'ordine pubblico e, pertanto, risulta derogabile (Cass. III, n. 7574/2020; Cass. III, n. 6158/1998; Cass. III, n. 11856/1992). Di conseguenza, è valido il patto che pone a carico del conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari, restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie (Cass. III, n. 15388/2002). In ogni caso, qualora le parti abbiano pattuito, in deroga alla disciplina dettata dall'art. 1576 c.c. che al conduttore sia imposto anche l'obbligo relativo alla manutenzione straordinaria dell'immobile locato, il conduttore è tenuto a compiere tutte le opere necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo ed a restituirlo nell'originario stato di consistenza e conservazione, con la conseguenza del trasferimento a suo carico dei deterioramenti risultanti dall'uso della cosa in conformità del contratto. Ne consegue che, nel caso di mancata esecuzione da parte del conduttore delle riparazioni poste contrattualmente a suo carico, il locatore è legittimato a chiedere il risarcimento.

Qualora un'opera di straordinaria manutenzione dell'immobile locato (nella specie: rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare) è posta dalla legge o dal contratto a carico del locatore, questi deve provvedere alla sua effettuazione indipendentemente dal relativo costo ed ancorché esso sia sproporzionato rispetto all'utile ricavato dalla cosa locata (Cass. III, n. 1947/1981).

Va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore qualora, in presenza di un'eccezionale nevicata che abbia provocato il crollo del tetto dell'immobile locato, il locatore non sia intervenuto per il necessario ripristino, non potendosi ricondurre tale inadempimento al fatto del conduttore che ha omesso di avvertire il locatore per gestire l'emergenza, essendo stata tale emergenza consistita in una nevicata, dunque palese a tutti (Trib. Modena 6 dicembre 1990). Oltre a ciò, ad esempio, per la rottura di un tubo del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato un'infiltrazione, secondo la Suprema Corte è operante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell' art. 1576 c.c. , la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Cass. III, n. 5682/2001).

Da notare che la responsabilità del locatore sussiste anche per danni prodottisi nei confronti dello stesso conduttore (Cass. III, n. 6774/1988). Quest'ultimo ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto, qualora, a seguito della diminuzione o perdita del godimento del bene locato dovuta a fatti sopravvenuti, si siano prodotti pregiudizi ulteriori (Cass. III, n. 19181/2003, che ha affermato la responsabilità del proprietario per aver eliminato solo con molto ritardo le conseguenze derivanti da due incendi subiti dallo stabile ove si trovava l'appartamento oggetto della locazione).

Inoltre, non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell' art. 1609 c. c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c. c., deve mantenere costantemente l'immobile in istato da servire all'uso convenuto (Cass. III, n. 271/1989: nella specie, alla stregua del principio enunciato, si era confermata la pronuncia dei giudici del merito che avevano posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento). Quindi, grava sul locatore l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione in modo che rimanga in uno stato che la renda idonea all'uso convenuto; di conseguenza, il locatore è responsabile per i danni che siano derivati della mancata manutenzione.

Il locatore non è responsabile delle opere di adeguamento, modifiche o trasformazioni o richieste di certificazioni ove queste si rendano necessarie per rendere lo stabile idoneo all'uso stabilito, poiché secondo quanto disposto dall'art. 1575 c.c. il locatore è responsabile dell'idoneità della cosa locata così come convenuto al momento della locazione, cioè rispetto allo stato esistente alla stipula del contratto, con esonero dello stesso da ogni onere  relativo alla messa in opera per renderla idonea ad una specifica attività, anche nel caso in cui determinate modifiche si rendessero necessarie per imposizione di legge. Quindi il conduttore non può arbitrariamente interrompe il pagamento del canone di locazione (Trib. Velletri 6 maggio 2022 n. 928).

Il conduttore che invano abbia chiesto al locatore di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, nel contestargli il suo inadempimento all'obbligazione primaria di mantenere la res locata in uno stato idoneo all'uso dichiarato nel contratto di locazione, può agire nei suoi confronti per chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. In tale ottica, la negoziazione diretta nella fase stragiudiziale potrebbe evitare il ricorso al giudizio laddove le parti riescano a trovare un equo compromesso fra le rispettive ragioni.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione ed il risarcimento del danno derivante dall'omessa esecuzione di interventi di straordinaria amministrazione nell'immobile.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione ed il risarcimento del danno per l'omessa manutenzione straordinaria dell'immobile, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione e risarcimento del danno per l'omessa esecuzione di interventi di straordinaria amministrazione nell'immobile locato, ed il locatore quello legittimato passivo.

L'onere di provare l'omissione – causa dell'inadempimento grave del locatore agli obblighi sul medesimo gravanti ex contractu – riguardante l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato spetta al conduttore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione e di risarcimento del danno per l'omessa esecuzione di interventi di straordinaria amministrazione nell'immobile locato – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia sullo stato attuale dell'immobile locato, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto per l'omessa esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato e della correlata azione risarcitoria. Il ricorrente deve altresì valutare se chiedere all'esito delle prove orali, una C.T.U. per determinare da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione e valutazione della gravità dell'omissione concernente l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione al fine di valutarne l'idoneità a giustificare la domanda di risoluzione del contratto avanzata dal conduttore, e, dall'altro, il quantum debeatur riferito al costo degli interventi omessi, la cui rilevanza sul piano economico è importante per quanto attiene all'esame delle ragioni del comportamento omissivo del locatore, se idoneo a giustificare nei suoi confronti anche l'accoglimento della richiesta di risarcimento del danno per la fine anticipata del rapporto di locazione.

I guasti o deterioramenti della cosa locata, sebbene dovuti all'usura quale naturale effetto destinato a manifestarsi nel tempo, o ad accadimenti accidentali, laddove determinino gravi disagi nell'utilizzazione del bene locato, possono rilevare in maniera significativa rispetto all'obbligo di manutenzione posto dalla legge a carico del locatore, quale analoga proiezione nel tempo dell'obbligo gravante sul medesimo di consegna della res locata in buono stato di manutenzione, e rispetto all'obbligo funzionale di riparazione sancito dall' art. 1576 c.c. , l'inosservanza dei quali può rivelarsi idonea a determinare un grave inadempimento contrattuale in danno del conduttore.

In particolare, il conduttore può avvalersi del diritto di recesso per gravi motivi sul presupposto che, dopo la conclusione del contratto, sopravvengano situazioni che, sebbene costituenti frutto del normale deterioramento della res locata, tuttavia, si prestano ad incidere in modo grave sulla convenienza del medesimo conduttore a proseguire nella programmata utilizzazione dell'immobile e, quindi, a mantenerne la disponibilità.

Conseguentemente, se l'omesso intervento da parte del locatore, si riferisce a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile al fine di preservarne nel tempo in maniera adeguata, lo stato di conservazione, i quali si rivelino, al tempo stesso, in grado di incidere significativamente sulle condizioni di vivibilità all'interno dell'immobile locato, il conduttore può scegliere di recedere anticipatamente dal contratto, allegando la prova dell'inadempimento del locatore al suddetto obbligo primario di conservare la res in un buono stato di manutenzione, idonea a servire all'uso convenuto, la cui gravità, se valutata ai sensi dell' art. 1455 c.c. può legittimare la richiesta principale di risoluzione del contratto di locazione.

In tale ottica, la richiesta di risoluzione e di contestuale risarcimento del danno avanzata dal conduttore nei confronti del locatore deve riguardare un'omissione di quest'ultimo concernente interventi di manutenzione che, sebbene riguardanti il normale deterioramento della res, per effetto del prolungata inerzia nel corso del tempo, abbiano acquisito il carattere della straordinarietà, per effetto del quale, comportante anche l'urgenza di eseguirli senza possibilità di rinviarli ancora nel tempo, pena l'ulteriore aggravamento delle condizioni dell'immobile locato con ulteriore significativo disagio per il conduttore ed il proprio nucleo familiare convivente.

È, infatti, evidente che, in tale eventualità, se l'omissione posta in essere da parte del locatore rispetto all'osservanza del contenuto dell'obbligo previsto dall' art. 1576 c.c. si presta nel corso del tempo ad alterare l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo di riflesso anche sulla possibilità per il conduttore di potere continuare ad usufruire normalmente dell'immobile locato, può legittimare l'extrema ratio della risoluzione del contratto, quando (sebbene in maniera dissimile dai vizi, stante peraltro la diversità “tecnica” delle relative cause) tale inerzia finisce per erodere progressivamente anche l'integrità della cosa medesima, in modo tale da modificarne notevolmente il godimento convenuto ex contractu.

È poi chiaro che, in siffatta ipotesi, se il locatore ha scelto di non attivarsi eseguendo le riparazioni e gli interventi manutentivi con tempestività, fino a consentire con la sua inerzia l'aggravamento delle condizioni dell'immobile, persistendo nel proprio atteggiamento omissivo, il conduttore, oltre ad avere diritto a chiedere la risoluzione anticipata della locazione, può anche invocare il proprio diritto a conseguire il risarcimento del danno conseguente a tale risoluzione anticipata del rapporto per fatto e colpa del locatore, per effetto della necessità di dovere reperire sul mercato delle locazioni una nuova abitazione con le stesse caratteristiche ma in buono stato di conservazione, laddove sia costretto a corrispondere un canone più elevato, e, in ogni caso, subendo il disagio di affrontare una nuova ricerca ed un nuovo trasloco, unitamente ai relativi costi, e correlata perdita di tempo.

Il diritto del conduttore ad esigere dal locatore il rispetto di quanto dispone l'art. 1575 c.c., comporta che nelle spese occorrenti per il mantenimento della res locata in stato idoneo a servire all'uso convenuto nel contratto di locazione non rientrano i costi occorrenti per la realizzazione di opere volte a mantenere in efficienza l'immobile locato laddove trattasi di lavori di trasformazione e modificazione della cosa locata, in quanto tali, esulanti dal concetto di lavori necessari per mantenere la stessa nello stato in cui è stata locata.

Ciò pertanto, renderà estremamente improbabile per il conduttore percorrere utilmente la via giudiziale per avvalersi dell'eccezione ex art. 1460 c.c. al fine di non pagare il canone locatizio fino a quando l'immobile oggetto della locazione non venga effettivamente reso idoneo allo svolgimento dell'attività contrattualmente prevista, attesa la prevalente opinione giurisprudenziale concernente l'applicazione in senso restrittivo dell'art. 1575 c.c. sulla cui scorta, il locatore adempie ai propri obblighi allorché abbia consegnato al conduttore una res adeguata alle normative vigenti al tempo di stipula del contratto, mentre se sopravviene una nuova normativa nel corso del medesimo rapporto contrattuale, se le normative sopravvengono, nel corso del rapporto contrattuale, ad imporre opere di adeguamento dell'immobile locato, non sussiste l'obbligo del locatore di farsi carico dei relativi costi, di cui dovrà onerarsi invece il conduttore, in forza della quale si rende necessaria l'esecuzione di opere di adeguamento dell'immobile locato, in questa particolare ipotesi non può ritenersi sussistente l'obbligo del locatore di farsi carico dei relativi costi, dei quali dovrà invece occuparsi il conduttore se intende proseguire nell'attività economica e, con essa, nel rapporto di locazione.

Infatti, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Trib. Milano 7 aprile 2022).

La giurisprudenza ha altresì precisato che gli obblighi derivanti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della res locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute rispetto alla consegna del bene o della stipula del contratto di locazione, al fine precipuo di rendere la cosa stessa specificamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale era stata locata ab origine, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere per effetto di disposizioni normative non esistenti all'epoca della stipula del contratto.