Scioglimento della locazione in caso di inutilizzabilità dell'immobile locato per evento sismico

L'inagibilità solo parziale di un edificio – nella specie, lesionato da un sisma – non implica la risoluzione ope legis del relativo contratto di locazione, non integrando impossibilità assoluta ed oggettiva per il locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, secondo quanto disposto dall' art. 1575 c.c. Pertanto, ove il godimento dell'immobile sia ancora ampiamente possibile, il conduttore che, pur in presenza dei vizi, abbia continuato a fruire del bene locato, è tenuto a pagare il canone fino al momento in cui non abbia cessato il godimento stesso, ponendo l'immobile a disposizione del locatore (Pret. Perugia 16 giugno 1999, n. 31). Quindi, la distruzione del bene locato, la quale fa venir meno l'obbligo di manutenzione a carico del locatore rendendo applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene pregiudicandone definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto, fermo restando che la distruzione di un singolo elemento essenziale o strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità (Cass. III, n. 3974/2019: nella specie, il giudice di merito, con decisione confermata dalla Suprema Corte, aveva affermato che non fosse stato dimostrato il verificarsi di una causa di impossibilità sopravvenuta tenuto conto che la dichiarazione di inagibilità dell'immobile riconducibile ad un evento sismico non poteva ritenersi equivalente alla sua distruzione totale o parziale, avendo inoltre accertato che, a seguito del sisma, il rapporto locatizio era proseguito per un triennio).

Deve dichiararsi risolto il contratto di locazione, per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore, per causa allo stesso non imputabile, nell'ipotesi in cui il godimento dell'immobile locato risulti ostacolato dall'inagibilità dell'immobile, in conseguenza del sisma. L'impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto e conforme alla sua destinazione, determina, difatti, l'estinzione dell'obbligazione a carico del locatore in relazione all'inutilizzabilità dell'immobile. Peraltro, in ragione della non prevedibilità dei termini necessari per il ripristino dell'agibilità dell'immobile, neppure appare ipotizzabile una conservazione del rapporto locatizio che, di conseguenza, si risolve di diritto (Trib. L'Aquila 6 marzo 2012, n. 134). Dunque, in caso di impossibilità, determinata da evento sismico, di godere degli immobili locati e di utilizzarli per l'uso cui gli stessi erano adibiti, tanto da essere oggetto di ordinanze sindacali di sgombero e di inagibilità, qualora non sia stata emanata in relazione al predetto evento una specifica disciplina legislativa volta a regolare le vicende dei contratti di locazione aventi ad oggetto gli immobili rimasti danneggiati, occorre far riferimento alla disciplina generale in tema di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art. 1463 c.c. , quale rimedio all'alterazione del c.d. sinallagma funzionale che rende irrealizzabile la causa concreta, comportante l'automatica risoluzione ex lege del contratto, con conseguente liberazione del debitore dall'obbligazione divenuta impossibile che nello stesso trovava fonte (Cass. III, n. 17844/2007).

In tema di contratto di locazione di immobile urbano, qualora per causa non imputabile al locatore (nella specie, evento sismico) l'immobile venga a perdere, in modo non transitorio senza possibilità di porvi rimedio con le normali opere di manutenzione, l'attitudine ad assicurare il godimento oggetto del contratto, il relativo rapporto si scioglie, per impossibilità definitiva sopravvenuta, ex art. 1256 c.c. , della prestazione dovuta di locatore senza che, in mancanza di una diversa regolamentazione, sia ipotizzabile un inadempimento da parte del conduttore che ometta di versare il relativo canone di locazione (Cass. III, n. 3247/1981).

La rovina o distruzione dell'immobile locato – e, quindi, l'impossibilità sopravvenuta, per il locatore, di adempiere alla sua principale obbligazione – è ravvisabile non solo nel caso di crollo totale o parziale, ma anche nell'ipotesi di disintegrazione strutturale di tale importanza da escludere la funzionalità propria della cosa e l'attitudine di essa a prestarsi a quel godimento che le parti avevano previsto con il contratto (Cass. n. 1092/1959).

Dunque, se nel corso della locazione, per fatti sopravvenuti e non imputabili al locatore, la cosa esiga riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, anche quando l'esecuzione di tali riparazioni renda la cosa affatto inabitabile, l'impossibilità della prestazione del locatore che così ne deriva non determina di per sé lo scioglimento del contratto, che può essere però ottenuto dal conduttore, se, in relazione al protrarsi nel tempo delle riparazioni o ad altre circostanze, non abbia più interesse a riprenderne il godimento (Cass. III, n. 372/1997). Tuttavia, qualora i lavori di ripristino determinino l'impossibilità di godere della cosa locata per un periodo eccessivamente lungo e comunque superiore ad 1/6 della durata della locazione, rivive nel conduttore il diritto a richiedere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del pregiudizio del danno patito ulteriormente al mancato godimento della cosa locata (Trib. Salerno 18 gennaio 2008, n. 181).

L'immobile concesso in locazione viene danneggiato da alcuni movimenti tellurici, per effetto dei quali sopravviene uno stato d'inagibilità della res locata, con la possibilità di addivenire alla risoluzione anticipata della locazione per sopravvenuta impossibilità della prestazione, ragion per cui, il conduttore chiede al locatore di risolvere consensualmente il contratto, in tale modo evitando di ricorrere ad una pronuncia giudiziaria ricognitiva della situazione creatasi a seguito del fenomeno sismico.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto di locazione per effetto della sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico che, oltre a comportare l'impossibilità della prestazione ex art. 1463 c.c. , potrebbe mettere in pericolo la salute del medesimo conduttore e dei suoi familiari conviventi.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione per effetto della sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione per effetto della sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico, ed il locatore quello legittimato passivo.

L'onere di allegare a giustificazione della domanda di risoluzione del contratto di locazione la sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico grava sul conduttore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione per la sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia sullo stato attuale dell'immobile locato, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto per la sopravvenuta inagibilità dell'immobile dovuta all'evento sismico.

Il ricorrente deve, altresì, valutare se chiedere, all'esito delle prove orali, una C.T.U. per individuare il nesso di causalità tra la gravità dell'evento sismico e la situazione di sopravvenuta inagibilità dell'immobile locato ed il possibile impatto sulla salute del conduttore e dei componenti del suo nucleo familiare conviventi.

Il conduttore, che non possa più godere della res locata per effetto dei gravi danni riportati da quest'ultima a seguito di evento sismico, può agire nei confronti del locatore chiedendo al giudice di dichiarare l'altrui impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell' art. 1463 c.c. sulla cui scorta consegue l'estinzione ipso iure del contratto di locazione. Infatti, laddove non risulti emanata una specifica disciplina legislativa volta a regolare anche le vicende dei contratti di locazione aventi ad oggetto gli immobili rimasti conseguentemente lesionati in relazione all'evento sismico de quo, non potendosi applicare analogicamente la disciplina di leggi speciali emanate ad hoc come nel caso delle popolazioni di vaste aree territoriali colpite da terremoto, può invece trovare ingresso la disciplina generale in tema di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti exartt. 1463 ss. c.c., quale rimedio all'alterazione del sinallagma funzionale che rende irrealizzabile la causa concreta, comportante l'automatica risoluzione ex lege del contratto, con la conseguente liberazione del debitore dall'obbligazione ormai divenuta impossibile che nello stesso trovava la relativa fonte negoziale.

Nell'ipotesi in cui il contratto di locazione intercorso tra le parti sia stato consensualmente risolto in conseguenza dell'inagibilità dell'immobile dichiarata per le conseguenze del sisma, in tale contesto, la risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta a seguito dei danni causati da evento sismico ed eventualmente dalla conseguente emanazione di ordinanza sindacale di sgombero e di inagibilità relativa all'immobile oggetto del contratto, va esclusa l'applicabilità dell' art. 1591 c.c. , essendo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, del bene già locato – sicché è da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, ove corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento da parte del (già) locatore – neppure essendo configurabile la possibilità di un'utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del medesimo (ex) locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione del contratto e l'effettiva riconsegna del cespite (Cass. III, n. 23987/2019).

Tuttavia, va opportunamente considerato che occorre sempre dimostrare da parte del conduttore che l'immobile necessiti di interventi gravi di ristrutturazione, perché l'inagibilità che qui rileva è quella concernente una consistente alterazione stabile del sinallagma contrattuale, la sola che fa venire meno anche l'obbligo di manutenzione a carico del locatore, ipotesi ricorrente quando i danni al bene locato riguardino gli elementi principali e strutturali dello stesso bene in modo che, con riferimento alla sua organica individualità ed alla sua destinazione, ne risulti essere pregiudicata concretamente la relativa funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto di locazione, giacché il rapporto è invece destinato a proseguire nel caso in cui si verifichi un'impossibilità solo temporanea di utilizzazione della res locata per effetto del suo danneggiamento che sia eliminabile con la realizzazione di opere di semplice riparazione, pur se straordinaria (Cass. III, n. 3974/2019).