Pagamento dell'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile locato

Costituisce facoltà del conduttore apportare alla cosa locata quelle migliorie od innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione pattuita (Cass. III, n. 9744/1996); ma lo stesso ha diritto solo se il locatore ha prestato il suo consenso, espresso o tacito, alla realizzazione dell'opera: tale consenso – che legittima la richiesta di indennizzo del conduttore – non può fondarsi, peraltro, sulla sola conoscenza o sulla tolleranza o sulla mancata opposizione del locatore all'iniziativa comportante il miglioramento (Cass. III, n. 6094/2006), dovendo essere inequivoco. Per cui il diritto del conduttore ad essere indennizzato per i miglioramenti apportati alla cosa locata a norma dell'art. 1592, comma 1, c.c. postula che detti miglioramenti siano stati effettuati con il consenso del locatore, non essendo sufficiente a tal fine la sola conoscenza o la mancata opposizione del locatore medesimo (Cass. III, n. 10884/1993).

Il consenso in questione può essere dato anche successivamente, con una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, da cui possa desumersi l'esplicita approvazione delle eseguite innovazioni e che si manifesti in fatti concludenti, ossia in un comportamento incompatibile con un contrario proposito (Cass. III, n. 4532/2019; Cass. III, n. 22986/2013; Cass. III, n. 2494/2009).

Grava sul conduttore che chieda l'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati alla cosa locata, l'onere di provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto (Cass. III, n. 14/2017).

Ove conduttore chieda in via autonoma o in via riconvenzionale l'indennità di cui all' art. 1592 c.c. , il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale conditio sine qua non per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, con la conseguenza che ne discende per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare ex art. 2967 c.c. la sussistenza nella fattispecie del detto consenso (Cass. III, n. 10884/1993).

Il comportamento concludente attivo che legittima la volontà del locatore di fare sue le addizioni o di dare un consenso successivo alle migliorie apportate non può essere costituito da un comportamento posto in essere per evitare possibili pregiudizi ulteriori in relazioni ad opere eseguire abusivamente dal conduttore, in aperta violazione del contratto, comunque frutto di una scelta non libera, anche perché dipendente e condizionata al fine di ottemperare all'obbligo di abbattimento delle opere (App. Napoli 24 novembre 2023, n. 4878).

L'azione volta ad ottenere, ai sensi dell' art. 1592 c.c. , l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata non può essere proposta dal conduttore prima dell'avvenuta riconsegna al locatore del bene locato (Cass. III, n. 2777/2003), potendo solo in tale occasione operarsi un'utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore e l'incremento di valore conseguito dall'immobile (Cass. III, n. 11551/1998).

La riconsegna della cosa, però, non va intesa quale condizione di proponibilità della domanda di indennità per i miglioramenti, ma quale presupposto per un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire per una pronuncia nel merito (Cass. III, n. 17861/2007).

Quanto al criterio di calcolo dell'indennità, va fatto riferimento al valore della cosa prima dell'esecuzione delle opere (Cass. III, n. 2476/1972); individuata, così, l'indennità spettante al conduttore, deve poi calcolarsi l'incidenza dell'eventuale svalutazione monetaria fino al momento della liquidazione (Cass. III, n. 1258/1971). Se le parti, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, derogano alla disciplina legale di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., pattuendo in ogni caso l'obbligo del locatore di rimborsare le spese occorrenti per le corrispondenti opere, il relativo debito non cambia la natura che gli attribuisce la legge, dovendosi calcolare in base all'integrale valore di esse, modificandosi, pertanto, solo il criterio legale (Cass. III, n. 4608/1997).

In caso di compravendita, poiché la facoltà del conduttore va necessariamente esercitata al momento della riconsegna della res locata (Cass. III, n. 2777/2003), l'indennità deve essere corrisposta dall'acquirente che, avendo in consegna l'immobile, esercita il diritto di ritenere le cose amovibili (Cass. III, n. 2326/1985): l'obbligo di indennizzare i miglioramenti apportati dal conduttore va infatti correlato con l'esercizio dello ius retinendi del locatore che, nel caso di alienazione durante la pendenza del rapporto, spetta in favore dell'acquirente del bene.

Le disposizioni di cui agli artt. 1576,1592 e 1593 c.c. sono convenzionalmente derogabili tra le parti (Cass. III, n. 192/1991; Cass. III, n. 6158/1998). Quindi, la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitativa della responsabilità del locatore ai sensi dell'art. 1229 c.c., perché non incide sulle conseguenze della colpa o dell'eventuale inadempimento di quest'ultimo, bensì sul diritto sostanziale all'indennità prevista, con norma derogabile, dall'art. 1592 c.c. (Cass. III, n. 5968/2020; Cass. III, n. 10425/2002).

Non costituisce clausola vessatoria, a norma dell'art. 1341 c.c., la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un'indennità per i miglioramenti, atteso che la clausola non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi l'ha predisposta, poiché non limita le conseguenze della colpa o dell'inadempimento, né tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l'adempimento dell'altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l'indennità per i miglioramenti, previsti dall'art. 1592 c.c., con norma derogabile (App. Venezia 18 marzo 2024, n. 518).

Il conduttore, dopo avere ottenuto il consenso del locatore, esegue delle migliorie all'immobile condotto in locazione, e successivamente, presentato il conto al locatore, dinanzi al rifiuto di quest'ultimo a corrisponderne il rimborso delle relative somme spese, intraprende una negoziazione con il medesimo, al fine di conseguirne amichevolmente la restituzione ed evitare così di dovere intraprendere un'azione giudiziaria.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore per conseguire l'accertamento del diritto al rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate alla res locata è un ordinario giudizio di cognizione.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire l'accertamento del diritto al rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate alla res locata deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. A seguito dell'entrata in vigore della riforma Cartabia, all'atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti, che deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni dal deposito della domanda, salvo diversa concorde indicazione delle parti. La domanda di mediazione, la designazione del mediatore, la sede e l'orario dell'incontro, le modalità di svolgimento della procedura, la data del primo incontro e ogni altra informazione utile sono comunicate alle parti, a cura dell'organismo, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, l'organismo può nominare uno o più mediatori ausiliari.

Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 dell'art. 8 del d.lgs. n. 28/2010 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tale fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1.

Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell'organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell'organismo.

Le parti partecipano personalmente alla procedura di mediazione. In presenza di giustificati motivi, possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia. I soggetti diversi dalle persone fisiche partecipano alla procedura di mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri necessari per la composizione della controversia. Ove necessario, il mediatore chiede alle parti di dichiarare i poteri di rappresentanza e ne dà atto a verbale.

La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile (Cass. S.U., n. 3452/2024).

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'azione esercitata per conseguire l'accertamento del diritto al rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate alla res locata, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di provare l'esistenza del consenso del locatore all'esecuzione delle migliorie alla res locata di cui intende chiedere il relativo rimborso quanto alle spese concretamente effettuate, e l'ammontare di quest'ultime.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione nei confronti del locatore per conseguire l'accertamento del diritto al rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate alla res locata – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore; fotografie e/o riprese video degli ambienti interni dell'immobile da parte del personale tecnico dell'impresa incaricata dal conduttore di eseguire le riparazioni, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile dei danni arrecati nell'immobile, in violazione dell'obbligo contrattuale di preservare lo stato della cosa locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio ai danni procurati all'appartamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione terminato con esito negativo per mancato accordo o per la mancata partecipazione del locatore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore ha l'onere di formulare tempestivamente le richieste istruttorie a sostegno della domanda proposta nei confronti del locatore – per conseguire l'accertamento del diritto al rimborso delle spese effettuate per le migliorie apportate alla res locata – il quale potrà essere chiamato a rendere interrogatorio formale sui fatti di causa capitolati nel ricorso.

Il conduttore può anche articolare una richiesta di prova orale sui medesimi fatti oggetto dell'interrogatorio formale che intende deferire al locatore, o esteso ad ulteriori questioni, indicando i nominativi dei relativi testimoni.

Considerato che l'azione di rimborso si fonda, da un lato, sul consenso prestato dal locatore all'esecuzione dei lavori nell'immobile condotto in locazione e, dall'altro, sulla congruità delle spese effettuate, potrebbe rivelarsi necessario richiedere l'espletamento di una C.T.U. giustificata dalle risultanze dell'interpello e delle prove orali già assunte, e, eventualmente, dai rilievi fotografici riguardanti le condizioni sia anteriori alla locazione sia all'attualità, dell'immobile locato, oppure una perizia di parte che possa descriverle, individuando gli interventi eseguiti dal conduttore nella res locata, migliorandola, e quantificandone anche i costi presuntivamente occorrenti.

Il conduttore che intraprende l'azione giudiziaria volta ad accertare il proprio diritto a conseguire il rimborso delle spese effettuate sulla res locata, ha l'onere di allegare i presupposti per il suo esercizio, costituiti da: a) l'esistenza del consenso del locatore precedentemente espresso per iscritto, al fine di provarne la relativa acquisizione; b) l'esatto ammontare delle spese effettuate, anch'esse opportunamente documentate, al fine di poterne conseguire la ripetizione nei confronti del locatore al termine del rapporto.

Infatti, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile condotto in locazione presuppone, ai sensi dell' art. 1592 c.c. , che le relative opere siano state eseguite con il consenso esplicito del locatore, atteso che, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della stessa convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di mera tolleranza, rendendosi necessaria una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo.

Conseguentemente, poiché l' art 1592 c.c. detta il principio generale in forza del quale il conduttore non ha diritto all'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo nell'ipotesi in cui il locatore abbia prestato ai medesimi espressamente il consenso, con la conseguente facoltà del medesimo conduttore di richiedere un'indennità corrispondente alla minore somma inter expensum et meliorandum, quest'ultimo dovrà prestare molta attenzione a provare l'esistenza di tale presupposto dell'azione, atteso che potrà essere rigettata la relativa richiesta di rimborso delle anzidette spese eseguite in via di anticipazione dal conduttore per le migliorie apportate al cespite, laddove manchi la prova dell'autorizzazione preventiva del locatore ad effettuare specifici interventi all'immobile (App. Roma 15 settembre 2020).

Al riguardo, va dunque opportunamente considerato che, nella più recente interpretazione emersa nella giurisprudenza di legittimità, l'intervenuta riconsegna del bene locato al locatore rappresenta una condizione di proponibilità della domanda, ovvero un presupposto per ottenere una pronuncia sul merito della domanda di liquidazione dell'indennità.

Inoltre, va anche considerato che tale facoltà deve essere esercitata quoad tempus, vale a dire al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi un'utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore e l'incremento di valore conseguito dall'immobile per effetto delle migliorie, tenendo presente, anche sotto tale ultimo profilo, l'opportunità per il ricorrente di richiedere una C.T.U. in caso di contestazione nel merito – non dell'esecuzione delle opere in sé, ma – del relativo costo per le lavorazioni eseguite dall'impresa scelta dal conduttore.