Spoglio ai danni del conduttore da parte del locatore a seguito di lavori urgenti

Il contratto di locazione impone al locatore l'obbligazione di consegnare il bene al conduttore ( art. 1575, n. 1, c.c. ), con un corrispondente diritto di credito di quest'ultimo, che deve essere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere esercitato con un'azione di diretto impossessamento, la quale, se compiuta, integra spoglio agli effetti dell'art. 1168 c.c. (Cass. II, n. 4021/1983). In tal caso, la domanda di reintegra nella detenzione presuppone, se la detenzione è contestata, la prova del rapporto che ha dato origine alla detenzione medesima (Cass. II, n. 1447/1996).

L'azione di reintegrazione del possesso è concessa anche a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Deriva, da quanto precede, pertanto, che il conduttore di un immobile, la cui detenzione dello stesso coesiste con il possesso del locatore, ha diritto alla tutela della propria situazione giuridica, mediante l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio, quanto alla pretesa di accedere al vano condominiale in cui è custodito il contatore dell'energia elettrica utilizzata nell'immobile oggetto della locazione non solo in via occasionale, per ripristinare l'erogazione dell'energia elettrica interrotta per cause estranee al rapporto tra conduttore e condominio, ma in linea generale, trattandosi di disponibilità necessariamente collegata all'effettivo godimento del bene locato, senza che possa invocarsi, in senso contrario, che l'immobile locato ha accesso diretto alla strada pubblica e non dall'androne condominiale (Cass. II, n. 6221/2002).

Inoltre, configura spoglio in danno del conduttore – che perciò è legittimato attivo alla relativa azione prevista dall' art. 1168 c.c. – la privazione del godimento del bene locato, pur se effettuata dal locatore e pur se questi ritiene di agire nell'àmbito dei diritti derivatigli dal contratto (Cass. II, n. 2028/1997: nella specie, il locatore, riservatosi il godimento su un lato di capannone, concesso ad altri in locazione sull'altro lato, aveva chiuso il comune ingresso ad esso con lucchetto, impedendovi l'accesso al conduttore).

Il conduttore che perda il godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell'immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell'immobile (Cass. III, n. 16136/2010).

Dunque, il conduttore non perde la detenzione della cosa locata che abbia posto a disposizione del locatore per il periodo necessario a compiervi delle riparazioni, sicché il locatore che rifiuti la restituzione della cosa commette spoglio; infatti, il requisito della violenza non deve necessariamente consistere in un'attività materiale, essendo sufficiente un comportamento finalizzato a togliere il possesso o ad impedirne l'esercizio contro la volontà del possessore, o del detentore qualificato (Cass. III, n. 9381/1995).

In definitiva, il conduttore, ancorché sia privato del godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde, sino a quando non sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione, la detenzione dell'immobile, che può pertanto tutelare anche se direttamente ed immediatamente nei confronti del proprietario (Cass. III, n. 7621/1994; Cass. III, n. 3041/1980: in tale ultimo precedente, il locatore, dopo essersi fatto consegnare per legittime esigenze le chiavi dell'immobile locato dal conduttore, si era rifiutato di restituirle, sicché è stata ritenuta legittima la tutela possessoria del conduttore).

Il conduttore non può rientrare nel bene a suo piacimento ma solamente, come da accordi scritti con il locatore, al termine dei lavori di consolidamento. Allo stesso modo, il locatore deve consentire al conduttore di rientrare nell'immobile locato. Quindi, in caso di sfratto per finita locazione, il conduttore può eccepire che la sospensione della vigenza del contratto non consentiva di individuare con certezza la scadenza così come prospettata dal locatore, dovendosi, per l'effetto, ritenere la disdetta priva di effetti (Trib. Roma 20 settembre 2022, n. 13561: nella vicenda, il contratto stipulato era ancora sospeso, sicché non essendo stati ancora ultimati i lavori di consolidamento, la domanda proposta dal locatore finalizzata alla declaratoria di finita locazione non è stata accolta; infatti, in tal caso, non era stata dedotta una condizione contraria alla legge né si tendeva a raggiungere uno scopo contrario alla legge).

Il conduttore che abbia temporaneamente rilasciato nella disponibilità materiale del locatore l'immobile condotto in locazione, su invito di quest'ultimo, al fine di eseguire i lavori urgenti, non altrimenti procrastinabili, al termine dei medesimi, laddove gli venga opposto il rifiuto alla riconsegna della res immobile, può contestare tale situazione di inadempimento alla controparte, diffidandola a volere provvedere alla suddetta riconsegna entro un breve termine, decorso il quale, nel caso in cui l'inadempimento alla restituzione persista, procederà con l'azione di spoglio.

L'azione di spoglio esercitata dal conduttore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c., è un procedimento cautelare a carattere sommario, che può essere azionato nei confronti del locatore per conseguire la consegna dell'immobile.

L'azione di spoglio esercitata dal conduttore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c. non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

L'azione di spoglio esercitata dal conduttore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c. è devoluta alla cognizione del Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.

La legittimazione dal lato attivo spetta al conduttore e dal lato passivo al locatore quale autore dello spoglio.

Il conduttore deve provare l'esistenza dei presupposti per l'esercizio dell'azione di spoglio riguardante la res locata ai sensi dell' art. 1168 c.c. da parte del locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di spoglio esercitata dal conduttore nei confronti del locatore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c. per conseguire la reimmissione nel possesso dell'immobile locato – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali informatori che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore, diffida ad adempiere alla riconsegna della res locata).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del «fatto», occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della mancata riconsegna della res locata, in violazione dell'obbligo contrattuale di metterla a disposizione del conduttore, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa e dalla diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo. Il ricorso unitamente al decreto che fissa l'udienza di comparizione delle parti dovrà essere notificato a cura del conduttore al locatore nel rispetto del termine indicato dal giudice adìto.

Il conduttore deve premunirsi di indicare nel ricorso le proprie ragioni che dovrà anche dimostrare, tenendo conto che trattasi di un procedimento cautelare, caratterizzato dalla sommarietà del rito, per cui, oltre a produrre il contratto di locazione dal quale si evince la propria posizione di soggetto legittimato a chiedere la reimmissione nel possesso della res locata, dovrà anche allegare la diffida ad adempiere precedentemente inoltrata alla controparte inadempiente alla riconsegna dello stesso cespite, e chiedere l'interrogatorio formale del locatore quale parte resistente, indicando eventuali informatori in grado di riferire sui fatti di causa, da assumere possibilmente nella stessa udienza di comparizione. Inoltre, potrà chiedere al giudice adìto ordinarsi l'esibizione di documentazione in possesso della controparte volta a dimostrare l'avvenuta ultimazione dei lavori urgenti nell'immobile, ed alla stessa P.A. per quelli di competenza di quest'ultima.

L'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio è consentito dall' art. 1168, comma 2, c.c. , anche al detentore qualificato, inteso come colui che esercita il potere di fatto sulla cosa altrui con l'intenzione di tenerla a propria disposizione in virtù di un diritto personale di godimento, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità (Cass. II, n. 4448/2012).

Conseguentemente, il conduttore, il quale perda il godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell'immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell'immobile (Trib. Bari 2 novembre 2009).

Tali principi sono conseguenti al carattere autonomo della detenzione qualificata del conduttore, all'interesse proprio dello stesso alla detenzione, diverso da quello del proprietario-locatore e tutelabile con l'azione di spoglio anche contro quest'ultimo.

A tale fine, poichè la posizione lato sensu possessoria del detentore non ha un'estensione oggettiva pari a quella del possesso stricto sensu, tale da prescindere dal vincolo obbligatorio che ne concreta e delimita il fondamento, il giudice del merito, a fronte delle contestazioni dell'intimato, ai fini del riconoscimento della tutela possessoria, deve procedere all'accertamento del rapporto obbligatorio e dalla verifica che l'attività, contestata dal preteso autore dello spoglio, rientri nell'àmbito della detenzione consentita da quel rapporto (Cass. VI, n. 19114/2015).

La questione fondamentale riguarda dunque la necessità del conduttore, quale detentore, di provare il suo diritto alla reimmissione nel possesso dell'immobile in forza del contratto di locazione, dal quale deve anche risultare l'estensione della cosa locata, per potere fare valere il proprio diritto con l'azione possessoria nei confronti del locatore, oltre all'ultimazione effettiva dei lavori urgenti eseguiti da parte di quest'ultimo, quale momento che segna la perdita del relativo potere di rimanere nel possesso dello stesso immobile locato al conduttore.

Il conduttore, a fronte del pagamento del canone di locazione, ha infatti diritto a godere dell'unità immobiliare, temporaneamente sospeso soltanto per il tempo strettamente necessario ad eseguire i lavori urgenti nello stesso cespite. 

A sostegno di tale impostazione, va opportunamente specificato che, il conduttore di un immobile non può astenersi da versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione od una diminuzione del godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del medesimo locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale (Cass. III,  n. 26369/2022).

Non a caso, il conduttore ha l'onere non solo di specificare, ma anche di provare il titolo in base al quale esercitava il potere sul bene, perché l' art. 1168 c.c. tutela solo la detenzione qualificata, quella cioè in cui il rapporto di fatto con la cosa è in funzione dell'interesse del detentore, quale mezzo per l'esercizio di un suo diritto sulla res di proprietà altrui.

In tale ottica, è quindi possibile ritenere che possa integrare una situazione di spoglio anche il comportamento del locatore che, dopo avere estromesso il conduttore dal godimento dell'immobile locato per potervi eseguire le opere di restauro ritenute indifferibili, a distanza di tempo, non abbia neppure attivato la procedura amministrativa a tale fine necessaria per consentire l'avvio dei lavori per i quali è stato chiesto al conduttore di rilasciare nella disponibilità del locatore la prefata res.

In sintesi, il conduttore non perde la detenzione della cosa locata che abbia posto a disposizione del locatore per il periodo necessario a compiervi delle riparazioni, sicché il requisito della violenza nello spoglio non deve necessariamente consistere in un'attività materiale, essendo sufficiente il semplice comportamento del locatore finalizzato a togliere il possesso o ad impedirne l'esercizio contro la volontà del conduttore quale detentore qualificato dello stesso bene immobile.