Molestie di terzi che diminuiscono il godimento dell'immobile locato

Avvalendosi della garanzia prevista dall' art. 1585, comma 1, c.c. , il conduttore deve dare avviso al locatore affinché lo stesso agisca verso il terzo “molestatore”, mentre non ha azione diretta verso quest'ultimo, per far accertare l'insussistenza della pretesa che contrasti con il diritto personale di godimento. Conforme è la posizione della giurisprudenza di legittimità, per cui in caso di molestia di diritto è lo stesso locatore che deve prendere l'iniziativa di agire contro l'autore della turbativa giacché, ove si rifiuti, si rende inadempiente agli obblighi per lui nascenti dal contratto di locazione (Cass. III, n. 3261/1972).

Nel medesimo senso per cui, mentre di fronte ad atti di molestia che precludano o, comunque, incidano sull'uso o sul godimento dello immobile il conduttore è legittimato ad agire contro il terzo, qualora, invece, la molestia si sostanzi nella pretesa di diritti sulla cosa, il conduttore ha la legittimazione a resistere al terzo che agisca in via giudiziaria, ma non è legittimato ad agire nei confronti del terzo molestante e deve dare pronto avviso della molestia al locatore (Cass. III, n. 5607/1979).

Quanto precede non toglie, però, che il conduttore possa comunque agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale, nei confronti del terzo autore della turbativa, senza che ciò implichi alcuna rinunzia alla garanzia ex art. 1585 c.c. verso il locatore: le due azioni, infatti, ben possono essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio, traendo origine da due titoli diversi ma tra loro concorrenti e compatibili (Cass. III, n. 950/1979; Cass. III, n. 2658/1967).

La molestia di diritto, per la quale è stabilito l'obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore, con la conseguenza che, qualora la molestia non possa essere riferita alle posizioni accordate dal locatore sulla cosa locata, ma riguardi altre autonome situazioni di godimento dello stesso conduttore, non giustificate dalla specifica detenzione autonoma derivante dal contratto di locazione, si versa in ipotesi diversa da quella disciplinata dalla norma di cui all' art. 1585 c.c. (Cass. III, n. 21793/2016).

Dunque, si configurano come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell' art. 1585, comma 1, c.c. , il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; diversamente, nel caso in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, con il proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c., pur persistendo, al riguardo, autonoma e concorrente legittimazione ad agire in capo al locatore (Cass. III, n. 23447/2014; Cass. III, n. 3063/1984: in tale ultima fattispecie, la Suprema Corte ha definito molestia di diritto quella con cui un terzo asporti, dicendosene proprietario, le canne fumarie di cui sia corredato un immobile locato per essere destinato a torrefazione di caffè).

In definitiva, la molestia di diritto, dalla quale il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore, ai sensi dell' art. 1585 c.c. , può essere anche realizzata dal comportamento del terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene che ne limiti il godimento e dimostri, al contempo, la volontà di contestare il diritto del locatore contrapponendovi un diritto proprio (Cass. III, n. 13774/1991).

Si verifica una fattispecie riconducibile alle molestie di diritto di cui al comma 1 dell' art. 1585 c.c. , anche se il comune locatore, e proprietario dell'intero edificio, autorizzi uno dei conduttori a realizzare e mantenere un manufatto (ad esempio una veranda) nella porzione di immobile da esso condotto in locazione, e altro conduttore di diversa unità immobiliare dello stesso edificio lamenti una diminuzione del proprio godimento, con conseguente esclusione della titolarità passiva del rapporto controverso in capo al primo dei due conduttori: infatti, in tal caso, per realizzazione del manufatto e della consequenziale limitazione al godimento dell'alloggio condotto dal secondo di essi deve essere chiamato a rispondere, in ragione della concessa autorizzazione (costitutiva di un diritto personale in capo al conduttore e da questi opponibile al concedente e, quindi, ai suoi aventi causa) il solo locatore (Cass. III, n. 11034/2003).

Secondo i giudici di legittimità, la molestia di diritto, dalla quale il conduttore ha diritto di essere garantito dal locatore ai sensi dell' art. 1585 c.c. , può essere anche realizzata dal comportamento del terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene che ne limiti il godimento e dimostri, al contempo, la volontà di contestare il diritto del locatore contrapponendovi un diritto proprio (Cass. III, n. 6010/2018: il provvedimento conferma il ragionamento della Corte territoriale secondo cui chi riceve in locazione un bene di proprietà esclusiva, posto all'interno di uno stabile condominiale, acquista, salvo patto contrario o specifica previsione del regolamento di condominio, la facoltà di utilizzare anche le parti di fabbricato di natura condominiale funzionali al godimento dell'immobile locato, ivi compresa la facoltà di transitare nei cortili condominiali ed eventualmente di usufruire del previsto transito carrabile).

Il conduttore, che subisce le molestie del terzo il quale pretende di avere diritti sulla res locata, si rivolge al locatore per ottenerne la cessazione, essendo quest'ultimo tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso od il godimento dell'immobile, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sullo stesso cespite, rappresentandogli che, se le molestie continueranno, sarà costretto a chiedere la risoluzione del contratto ed il correlato risarcimento del danno per la fine anticipata della locazione.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento del danno per effetto delle molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il risarcimento del danno per effetto delle molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento del danno per effetto delle molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata, ed il locatore quello legittimato passivo.

L'onere di allegare, a giustificazione della domanda di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento del danno le molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata, grava sul conduttore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento del danno per le molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno ad essa correlata per le molestie esercitate dal terzo che vanta diritti sulla stessa res locata. Il conduttore deve anche valutare se chiedere una C.T.U. per la quantificazione del danno occorso per effetto delle molestie che giustificano la risoluzione del contratto di locazione.

In caso di immissioni provenienti da terzi che pretendano di avere diritti sul bene immobile locato, il conduttore ha la facoltà di agire nei confronti del locatore per la risoluzione del contratto, oltre che per il risarcimento del danno, qualora abbia patito un pregiudizio ulteriore non coperto dalla risoluzione del rapporto o dalla riduzione del corrispettivo del canone qualora sia soddisfacente.

La molestia di diritto, per la quale l' art. 1585, comma 1, c.c. stabilisce l'obbligo di garanzia del locatore, è quella che si determina in presenza di una pretesa di diritti reali o personali sul bene locato, in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, quando il concreto esercizio della pretesa stessa implichi la perdita o menomazione dell'uso della cosa locata (Cass. I, n. 8005/1990).

Pertanto, ove tale perdita o menomazione discenda da atti illeciti di materiale impossessamento del bene si è al di fuori della suddetta previsione normativa, sussistendo l'ipotesi della molestia di fatto, per la quale il rimedio esperibile dal locatario, ai sensi dell' art. 1585, comma 2, c.c. è solo quello dell'azione contro l'autore del fatto. In caso di molestie di diritto ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., si applica infatti in via analogica la disciplina dei vizi della cosa locata, posto che tanto nel caso dei vizi, tanto nel caso delle molestie di diritto il locatore, per disciplinare l'equilibrio del sinallagma contrattuale, è chiamato a rispondere di una riduzione del godimento del bene, ancorché non riconducibile a fatto o ad inadempimento del medesimo.

Ciò sempre che il conduttore non sia stato privato totalmente del godimento del bene per effetto delle molestie del terzo che vanti diritti sulla res locata, perché, in questo caso, al conduttore non resterebbe altra strada che coltivare la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa esclusivi del locatore che non ha garantito il pacifico godimento della cosa locata, oltre a chiedere il risarcimento del danno per la sopravvenuta necessità di dovere reperire altra abitazione per sé e la propria famiglia convivente.

In tale ottica, grava sul conduttore l'onere non solo di allegare le molestie del terzo idonee a giustificare la risoluzione anticipata del contratto di locazione, ma anche quello ulteriore di provare la risarcibilità del danno correlato alla dichiarata risoluzione della locazione.