Rottura o guasti di impianti e elettrodomestici a corredo dell'immobile locato

L'attività di manutenzione imposta al locatore comprende tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata (Cass. III, n. 12085/1998).

Sicché, ad esempio, nell'ipotesi in cui venga approvata una delibera condominiale di dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, il locatore deve dotare l'immobile locato di un impianto di riscaldamento autonomo che, tenuto conto delle circostanze del caso, risulti essere “equivalente” a quello condominiale dimesso (Trib. Bari 18 novembre 2005; Pret. Torino 14 gennaio 1997).

In caso di locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, quale uno scaldabagno, compete certamente al locatore, ex art. 1575, n. 2), c.c. , la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un'utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale (Cass. III, n. 772/1982).

Qualora si verifichino delle infiltrazioni in un'unità immobiliare concessa in locazione, se il contratto di locazione è ancora in vigore, considerato che non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino quelle relative agli impianti interni del fabbricato per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, è compito del proprietario attivarsi in virtù delle obbligazioni previste dagli artt. 1575, n. 2), e 1576 c.c., concernenti il mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Il locatore ha azione di rivalsa contro il condominio (Pret. Firenze 9 marzo 1998, n. 266).

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino a norma dell' art. 1609 c. c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575, n. 2), c. c., deve mantenere costantemente l'immobile in istato da servire all'uso convenuto (Cass. III, n. 271/1989: nella specie, alla stregua del principio enunciato, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che avevano posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell'uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l'indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).

Gli interventi all'impianto elettrico e idraulico non sono semplici miglioramenti ma opere essenziali per poter consegnare a qualsiasi conduttore (anche al cessionario del contratto di locazione) un immobile con gli impianti conformi alla normativa vigente e quindi idoneo all'uso convenuto tra le parti (Trib. Novara 30 giugno 2006). In tema di impianti, in particolare, i giudici hanno ritenuto fondata e meritevole di accoglimento la domanda giudiziale avente ad oggetto la richiesta di condanna del locatore di un proprio immobile ad uso non abitativo, al risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice, costretta a lasciare i locali a causa dell'inidoneità degli impianti elettrici e di riscaldamento ivi presenti. Quindi, alla conduttrice va riconosciuto il diritto a veder risarcita sia la somma sborsata per il deposito del mobilio in altro immobile, in attesa di trovare un'adeguata sistemazione, sia i canoni mensili pagati, gli oneri condominiali e le bollette per il consumo di energia elettrica (Trib. Taranto 16 gennaio 2013, n. 51).

In materia di locazione ad uso abitativo, il grave degrado dell'impianto elettrico dell'immobile concesso in locazione, tale da renderne pericoloso l'utilizzo, costituisce grave inadempienza, in quanto la pericolosità dell'impianto, nei termini di cui innanzi, è tale da non consentire al conduttore di poter usare l'immobile preso in locazione in condizioni di sicurezza e tranquillità. In merito, deve rilevarsi che, ai sensi dell' art. 1455 c.c. , la gravità dell'inadempimento va considerata anche avuto riguardo all'interesse della parte adempiente e non vi è dubbio che per chi stipula una locazione per uso abitativo è preminente la possibilità di svolgere nell'appartamento la propria vita serenamente, senza la costante preoccupazione del verificarsi di un pericolo di danno a cose e/o persone. Nella specie, verificatesi le descritte circostanze, deve concludersi per la risoluzione del contratto a fronte di un inadempimento innegabilmente grave (Trib. Taranto 13 giugno 2012, n. 1185).

Quanto all'impianto di riscaldamento, costituisce circostanza legittimante la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo la riscontrata carenza, nel medesimo, di un impianto funzionante di riscaldamento ed utilizzo di gas per uso domestico, in quanto elemento imprescindibile della fattispecie negoziale in oggetto, salvo specifico diverso accordo tra le parti. La materiale installazione dell'impianto del gas, unitamente a quello elettrico e idrico, con i relativi contatori, in quanto integranti interventi destinati a rimanere acquisiti all'immobile, competono certamente al locatore, sul quale, conseguentemente, gravano le relative spese di installazione, oltre a quelle di rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti, allacciamento alla rete ed adeguamento imprescindibile per il funzionamento degli stessi (Trib. Vicenza 30 settembre 2011, n. 1505: secondo il giudicante, accertato che l'immobile veniva concesso in locazione senza la presenza del contatore del gas ed in assenza di prova in ordine alla sussistenza di un diverso specifico accordo intercorso tra le parti sul punto, la derivatane inidoneità all'uso cui il bene era destinato, imponeva di far luogo all'accoglimento della proposta domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, a prescindere dalle espressioni utilizzate dalle parti per esprime tale intento risolutivo).

Il conduttore che rimane privo della possibilità di utilizzare gli impianti idrico ed elettrico per guasti intervenuti nel corso del rapporto – e non ripristinati dal locatore in tempo utile ad evitare gravi disagi all'inquilino e ad i suoi familiari conviventi, unitamente alla rottura di parte degli elettrodomestici di cui è dotato l'appartamento come da contratto di locazione a suo tempo intercorso, ed anch'essi non sostituiti dal locatore nel termine indicato dal conduttore – può invitare il locatore ad adempiere pro bono pacis all'obbligazione primaria convenuta entro un certo termine, il cui inutile decorso comporterà la possibilità di chiedere la risoluzione del rapporto di locazione con il correlato risarcimento del danno.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento del danno per effetto del grave inadempimento del medesimo locatore nel ripristinare gli impianti e le dotazioni mobili essenziali (elettrodomestici) facenti parte della res locata.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento del danno per effetto del grave inadempimento del medesimo locatore nel ripristinare gli impianti e le dotazioni mobili essenziali (elettrodomestici) facenti parte della res locata, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione ed al correlato risarcimento del danno per effetto del grave inadempimento del medesimo locatore nel ripristinare gli impianti e le dotazioni mobili essenziali (elettrodomestici) facenti parte della res locata, ed il locatore quello legittimato passivo.

L'onere di allegare a giustificazione della domanda di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento del danno la gravità dell'inadempimento del locatore grava sul conduttore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione e del correlato risarcimento del danno per effetto del grave inadempimento del medesimo locatore nel ripristinare gli impianti e le dotazioni mobili essenziali (elettrodomestici) facenti parte della res locata – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia riguardante lo stato non funzionante degli impianti e degli elettrodomestici in dotazione all'appartamento, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno ad essa correlata. Il conduttore deve anche valutare se chiedere una C.T.U. per la quantificazione del danno occorso per effetto dell'inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto di locazione.

Il conduttore, il quale improvvisamente si vede privato della possibilità di usare l'impianto idrico e/o elettrico in uso all'appartamento locato, e, finanche gli elettrodomestici in dotazione per contratto, essendo stato locato il cespite corredato dei medesimi beni mobili, può vedersi costretto a chiedere la risoluzione del rapporto locatizio per esclusivo fatto e colpa del locatore, laddove quest'ultimo sia rimasto inerte dinanzi alla richiesta dell'inquilino di ripristinare i servizi essenziali nell'immobile locato, funzionali al completo godimento di quest'ultimo. In tale ottica, il conduttore dovrà quindi premunirsi di giustificare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione allegando nell'ordine: a) lo stato degli impianti, non in grado di garantire il regolare funzionamento dei servizi idrici ed elettrico nell'appartamento locato; b) la richiesta formulata al locatore di provvedere entro un congruo termine al ripristino del loro regolare funzionamento; c) il diniego opposto dal locatore o la sua perdurante inerzia nell'adempiere all'obbligo primario di consegnare una res locata in grado di assolvere all'uso convenuto nel contratto, anche in ordine al normale funzionamento degli anzidetti impianti ed agli elettrodomestici in uso allo stesso immobile; atteso che l'immobile concesso in locazione deve essere idoneo all'uso che il conduttore dovrà farne, con la conseguenza che costituisce circostanza legittimante la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo la riscontrata carenza, nel medesimo, dei suddetti impianti funzionanti così come anche quello di riscaldamento e utilizzo del gas per uso domestico. Infatti, la materiale installazione dei suddetti impianti, in quanto integranti interventi destinati a rimanere acquisiti all'immobile, competono certamente al locatore, sul quale, conseguentemente, gravano le relative spese di rifacimento e manutenzione straordinaria, e adeguamento imprescindibile per il funzionamento degli stessi. La gravità dell'inadempimento si evince dalla circostanza che non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell'inquilino quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, ragion per cui gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell' art. 1575, n. 2), c.c. , deve mantenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. La gravità ex art. 1455 c.c. dell'inadempimento del locatore nel provvedere tempestivamente – dalla richiesta del conduttore – a ripristinarne il corretto funzionamento, legittima quindi la risoluzione anticipata del contratto, con il conseguente obbligo di risarcire il danno subìto dal conduttore per effetto della necessità di dovere reperire per sé ed i propri familiari conviventi altro immobile sul mercato delle locazioni, avente le stese caratteristiche.