Rifiuto del locatore di ricevere l'immobile locato alla scadenza del rapporto

L'obbligazione di restituzione dell'immobile locato non si esaurisce in una generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in un'incondizionata e tempestiva restituzione del bene, che comporti un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore il quale, a propria volta, deve cooperare con il conduttore per rendere possibile la consegna della cosa locata: in mancanza di tale cooperazione, il conduttore, per liberarsi dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, deve procedere con un'offerta formale a norma degli artt. 1209 e 1216 c.c.

La restituzione può avvenire mediante la consegna delle chiavi dell'immobile (App. Genova 20 novembre 2007) o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo (Cass. III, n. 8616/2006), anche senza la redazione di un apposito verbale (Cass. III, n. 5841/2004): infatti, ad integrare l'adempimento dell'obbligazione del conduttore di rilascio dell'immobile locato all'atto dell'estinzione del rapporto di locazione, non occorre che l'obbligazione sia eseguita nel rispetto di tutte le modalità descritte dall'art. 1590 c.c. (Cass. III, n. 580/2001).

Il conduttore non può essere considerato in mora, con conseguente cessazione dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell' art. 1220 c.c. , un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi: tale offerta informale, per impedire la messa in mora del conduttore, deve però possedere i connotati della serietà e affidabilità (Cass. III, n. 8672/2017; Cass. III, n. 7639/2016). Nello stesso senso, per la giurisprudenza di merito, l'adozione da parte del conduttore di modalità di consegna dell'immobile, diversa dall'offerta reale formale – purché serie, concrete, tempestive e sempre che non ricorra legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – seppure non sia sufficiente a costituire in mora il locatore, è idonea ad evitare la mora del conduttore dell'obbligo di adempiere la prestazione, mentre, per costituire in mora il creditore e liberarsi definitivamente dall'obbligo di pagare il canone, il conduttore deve necessariamente procedere all'offerta reale formale ex art. 1216 c.c. (App. Palermo 26 giugno 2019; Trib. Roma 27 settembre 2019; Trib. Avellino, 10 aprile 2017, per cui l'offerta non formale di restituzione dell'immobile, ai sensi dell'art. 1220 c.c., in assenza di un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, è idonea a evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione, mentre il locatore non può rifiutare la riconsegna dell'immobile locato, subordinandola all'accertamento in contraddittorio dei danni asseritamente causati nel corso del rapporto). 

Tuttavia, però, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (Cass. III, n. 39179/2021).

In tema di locazione ad uso abitativo ed in ordine all'obbligo del conduttore di restituire la cosa alla scadenza del contratto, mentre l'espletamento della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c. – costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari – rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) – purché serie, concrete e tempestive, come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna, e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – è, tuttavia, idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione ed a produrre l'effetto di cessazione dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c. (Cass. III, n. 12006/2017). In sintesi, l'offerta di restituzione dell'immobile contenuta nella raccomandata di recesso del conduttore concretizza un'offerta non formale, ai sensi dell'art. 1220 c.c., idonea ad escludere la mora del debitore, ma, non avendo i requisiti dell'offerta formale dell'immobile, ai sensi degli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c. non vale a costituire in mora il locatore ai fini di cui all'art. 1207 c.c. (Cass. III, n. 15433/2013). Per meglio dire, in tema di rilascio dell'immobile locato, l'adozione, da parte del conduttore, di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi dell'art. 1220 c.c., pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea a evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti, in particolare il sorgere dell'obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo, mentre l'unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare la liberazione del conduttore dall'obbligo di pagamento del canone, è costituito dall'offerta formale di riconsegna, ai sensi dell'art. 1216 c.c. (Cass. III, n. 3184/2006).

Al termine del contratto di locazione, il conduttore può intimare formalmente al locatore, che ritarda l'accettazione della consegna della res precedentemente locata, di adempiere all'esecuzione dell'obbligazione contrattuale, atteso che, dinanzi al protrarsi dell'ingiustificato rifiuto, procederà in sede giudiziale a richiedere il risarcimento di ogni danno conseguente al mantenimento dell'obbligazione di detenzione qualificata e custodia della stessa res, con ogni correlato onere e spesa. La suddetta diffida ad adempiere può essere fatta dal conduttore anche con l'ausilio di una formale intimazione notificata al locatore a mezzo dell'ufficiale giudiziario territorialmente competente.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire il risarcimento del danno subìto dal primo per effetto del ritardo del secondo nell'accettare il rilascio dell'immobile.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire il risarcimento degli eventuali danni subiti per effetto dell'ingiustificato ritardo nell'accettare il rilascio dell'immobile condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore danneggiato dalla mora credendi nell'accettare il rilascio dell'immobile è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare tutti gli elementi a sostegno della domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti del locatore per l'ingiustificato protrarsi della mora di quest'ultimo nell'accettare il rilascio dell'immobile.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore danneggiato deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risarcimento del danno per l'ingiustificato rifiuto del locatore di accettare il rilascio dell'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, diffida notificata al locatore ad accettare la consegna della res locata, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ad adempiere l'accettazione della riconsegna della res locata ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei confronti dello stesso locatore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risarcimento del danno conseguente al ritardato rilascio dell'immobile locato per colpa esclusiva del locatore nel rifiutarlo senza giustificato motivo.

Il medesimo ricorrente deve, altresì, valutare se chiedere, all'esito delle prove orali, un'eventuale C.T.U. per determinare, da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione del nesso di causalità tra il ritardo nella consegna della res locata per effetto della mora credendi ed il danno subìto, e, dall'altro, il quantum debeatur.

Il conduttore, costretto a rimanere nella detenzione qualificata della res locata a causa dell'ingiustificato rifiuto opposto dal locatore nell'accettarne la riconsegna alla scadenza del contratto, può evocare quest'ultimo in giudizio, al fine di chiedergli il risarcimento del danno subìto per effetto del ritardo nell'adempimento della sua obbligazione.

L'azione, di natura squisitamente contrattuale, trovando nella locazione la relativa causa, può trovare ingresso nell'eventualità in cui il locatore non accetti spontaneamente senza un giustificato motivo la consegna delle chiavi dell'immobile ed il suo correlato possesso dopo che il termine di scadenza della relativa obbligazione sia già abbondantemente decorso.

In tale ipotesi, l'actio del conduttore postula l'avvio del giudizio a cognizione ordinaria, il cui fine è unicamente quello di ottenere il giusto ristoro del danno subìto dal comportamento del locatore per effetto del ritardo di quest'ultimo nell'accettare la res precedentemente locata libera e sgombera da cose e persone.

In tale ottica, il conduttore deve, quindi, farsi carico di dimostrare per tabulas l'an debeatur della domanda risarcitoria consistente nell'allegazione del ritardo del locatore nell'accettare la consegna del cespite, a tale fine, allegando il contratto di locazione da cui si evince la scadenza del termine per il rilascio, mentre in ordine al quantum debeatur, occorre dimostrare l'esistenza di un effettivo danno risarcibile.

Il conduttore deve, pertanto, provare l'ingiustificato rifiuto – e la sua stessa gravità – opposto dal locatore nel porre fine alla sua custodia della res locata ed alle correlate obbligazioni, in tale ottica dovendosi considerare che, anche dinanzi ad una situazione che in astratto potrebbe legittimare il rifiuto del locatore, il comportamento di quest'ultimo deve sempre essere improntato al rispetto della buona fede nell'esecuzione di ogni singola obbligazione contrattuale, ragion per cui la riconsegna dell'immobile, anche ove ricorra tale eventualità – ad esempio per danni riscontrati nel locale per i quali occorra una loro ricognizione – è sempre possibile con riserva delle eccezioni dello stesso locatore, anche per eventuali danni occulti, o dopo che il medesimo abbia “fotografato” lo stato della res, magari in presenza di un tecnico di sua fiducia in sede di accesso per il disbrigo delle operazioni di rilascio.

L'ulteriore aspetto da prendere in considerazione è costituito dalla prova di un danno risarcibile direttamente od indirettamente riconducibile all'ingiustificato protrarsi della custodia, come qualora il conduttore sia obbligato a sostenere per tutto il tempo in cui continua a rimanere di fatto nella proroga della detenzione qualificata del cespite, ogni genere di onere o spesa, come quelle di condominio, laddove nel contratto registrato sia stata prevista la sua diretta obbligazione a corrisponderne il pagamento nei confronti dell'amministratore, rimanendo così obbligato in solido con il locatore fino alla definitiva immissione del medesimo nel possesso della res locata.

L'azione intentata dal conduttore, in caso di rifiuto del locatore di ricevere l'immobile locato alla scadenza del contratto, deve ritenersi legittimamente introitata dinanzi al giudice, nell'ipotesi in cui il locatore non abbia un valido motivo per opporsi alla restituzione dell'immobile locato. Infatti, anche nell'ipotesi in cui il conduttore può essere ritenuto responsabile per la non adeguata manutenzione della res locata, o anche di singole parti di quest'ultima, occorre altresì valutare il comportamento del locatore, al fine di verificare se non vi sia anche una sua concorrente responsabilità che non possa rendere, di per sé, legittimo il rifiuto alla restituzione del cespite alla scadenza del rapporto locatizio, come nel caso in cui si sia verificato un principio di incendio sprigionato da una canna fumaria di un immobile condotto in locazione, in relazione al quale se, da un lato, sussiste la responsabilità del conduttore per la non adeguata manutenzione, dall'altro, esiste anche quella del locatore, allorché egli non abbia constatato il vizio di costruzione sussistente ab origine della canna fumaria, causa del suddetto evento dannoso, in palese violazione dell'art. 2051 c.c., eccezione quest'ultima oppostagli dal conduttore e successivamente riscontrata in sede di accertamento tecnico d'ufficio (Cass. V I, n. 564/2022).