Restituzione del deposito cauzionale con gli interessi legali

Il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore dell'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recati alla res locata, ma anche per l'integrale pagamento del canone cui è legalmente commisurato. Il deposito non può, tuttavia, essere assimilato al canone, costituendo invece un pegno irregolare, ossia una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione (Trib. Enna 29 marzo 2019, n. 132).

Difatti, nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato. Ne deriva che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass. VI, n. 20975/2020; Trib. Roma 17 settembre 2020, n. 13003; Trib. Catania 20 maggio 2020, n. 1736).

Dunque, con la risoluzione della locazione scatta l'obbligo del proprietario di restituire il deposito cauzionale all'inquilino che sia in regola con le sue obbligazioni. E se vuole far valere dei danni, non potrà trattenere la somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile ma proporre domanda giudiziale. Diversamente, il conduttore potrà agire per la restituzione dei danari anche con procedura monitoria. Del resto, chiuso il rapporto locatizio e riconsegnato il bene, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge (App. Palermo 10 giugno 2019, n. 1188). In caso di recesso anticipato del conduttore, dal contratto di locazione, lo stesso può legittimamente esigere la restituzione del deposito cauzionale ove abbia adempiuto alle proprie obbligazioni, attesa la funzione tipica di garanzia assolta dal versamento del deposito cauzionale (Trib. Trieste 27 febbraio 2018, n. 151).

L'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall' art. 11 della l. n. 392/1978 , ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma (Cass. III, n. 12117/2003).

Anzi, la regola dettata dall' art. 11 della l. n. 392/1978 non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l'intera somma, costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva (Cass. III, n. 25136/2006). Su tale argomento, inoltre, si è stato puntualizzato che gli interessi anatocistici sugli interessi sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti – non già alla fine di ogni anno, bensì – unitamente alla restituzione dell'immobile alla scadenza definitiva del contratto di locazione, con la conseguenza che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all'esito della pronuncia giudiziale che ne determina l'effettivo ammontare (Cass. III, n. 25136/2006).

Pertanto, al rilascio del bene scatta l'obbligo del proprietario di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino a garanzia degli obblighi contrattuali. Di conseguenza, se trattenga oltre la somma senza agire per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore potrà esigerne la restituzione. E all'importo andranno aggiunti, senza che li si richieda, gli interessi legali sulla cauzione. Diversamente, si avrebbe una sorta di aumento del corrispettivo della locazione (Trib. Roma 12 febbraio 2020, n. 3206). Vale la pena osservare che, mentre sul piano sostanziale il diritto del conduttore ad ottenere gli interessi sul deposito cauzionale al termine di ogni anno matura anche in difetto di sua espressa richiesta, dal punto di vista processuale la condanna al pagamento di tali interessi non è automatica, cioè non appartiene ai poteri officiosi del giudice, richiedendo invece apposita domanda del conduttore, proposta in via principale unitamente alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, o in via di eccezione, in senso stretto e di natura riconvenzionale, allorquando egli resista nel giudizio promosso dal locatore per il pagamento dei canoni scaduti ed intenda compensare il credito dell'attore con gli interessi da questi non corrisposti (Cass. III, n. 23052/2009).

In materia di locazione, una volta che il conduttore abbia rilasciato l'immobile locato, sorge, per il locatore, l'obbligo di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore al momento all'atto della stipula del contratto. Il diritto alla ripetizione del deposito cauzionale sorge solo al momento del rilascio dell'immobile e soggiace al termine di prescrizione decennale decorrente appunto dalla data del rilascio (Trib. Nocera Inferiore 30 giugno 2020, n. 213).

Dunque, il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore dell'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recati alla cosa locata, ma anche per l'integrale pagamento della pigione ed è legalmente commisurato all'ammontare del canone; tuttavia, aldilà di questa relazione, il deposito non può essere assimilato al canone, costituendo invece un “pegno irregolare”, e cioè una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Di conseguenza, la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l'assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l'azione del locatore volta al pagamento del canone (Cass. III, n. 6941/1992). Ne consegue, altresì, che non può neppure considerarsi un “corrispettivo” di locazioni, secondo l'ampia e generica espressione con la quale l'art. 2948, n. 3), c.c. indica quei diritti di credito che, insieme alle pigioni delle case ed ai fitti dei beni rustici, si prescrivono in cinque anni (peraltro, questo termine breve riguarda esclusivamente l'azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo).

Ove il locatore non restituisca la cauzione al conduttore, al termine del rapporto di locazione, il conduttore può ottenere decreto ingiuntivo e il locatore, in sede di opposizione, farà valere i suoi eventuali diritti a trattenerla (Cass. III, n. 4725/1989). Invero, il creditore che deduce l'esistenza di crediti posti in compensazione, è onerato unicamente di provare il titolo posto a fondamento della pretesa. Di talché, in relazione al decreto ingiuntivo ottenuto dal conduttore per la restituzione del deposito cauzionale, ove il locatore, proponendo opposizione, eccepisca l'esistenza di crediti derivanti da pregresse morosità da portare in compensazione con il credito preteso dal conduttore, egli deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte; grava, invece, a carico del debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (Trib. Roma 11 luglio 2019, n. 14791).

Se le parti hanno concordato l'efficacia del contratto al verificarsi della condizione sospensiva necessaria ed essenziale dell'ottenimento da parte della locatrice (cambio di destinazione d'uso dell'immobile locato, nonché del conseguente certificato di agibilità), il mancato verificarsi di questa condizione sospensiva comporta la risoluzione dello stesso contratto, con conseguente obbligo della convenuta alla restituzione del deposito cauzionale riscosso, oltre al pagamento degli interessi dal dì della domanda al soddisfo (Trib. Taranto 18 maggio 2023, n. 1150: nel caso di specie, l'efficacia dello stesso contratto veniva subordinata al verificarsi della condizione sospensiva necessaria ed essenziale dell'ottenimento da parte della locatrice, ovvero l'odierna convenuta, del cambio di destinazione d'uso dell'immobile locato dalla categoria catastale C/1 negozio a quella A/10 appartamento uso ufficio, nonché del conseguente certificato di agibilità).

Il conduttore ha diritto a conseguire la restituzione del deposito cauzionale nei confronti del locatore che non abbia provveduto in tale senso al termine del rapporto locatizio, nonostante l'assenza di contestazioni inerenti lo stato dell'immobile locato, sulla cui scorta costituisce in mora la controparte, invitandola a provvedere nel termine di quindici giorni dall'avvenuta ricezione della relativa comunicazione, preavvisando il medesimo locatore che, in difetto, senza ulteriore comunicazione, procederà ad agire nei suoi confronti in sede monitoria per il recupero delle somme dovute.

L'azione monitoria, che il conduttore può intraprendere nei confronti del locatore per conseguire la restituzione del deposito cauzionale al termine del rapporto, è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che, è dunque, caratterizzato, da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale immediatamente eseguibile in danno del debitore per il recupero del credito portato dall'obbligazione di restituzione dell'ammontare del deposito cauzionale.

Nel caso in cui il conduttore proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragion per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata dal medesimo conduttore al locatore, con l'invito ad adempiere la prestazione concernente la restituzione del deposito cauzionale, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del locus rei sitae, come si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione monitoria, ed il locatore quello legittimato passivo dell'azione di recupero delle somme costituenti il deposito cauzionale.

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal locatore moroso – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sul conduttore, a tale fine dovendo il medesimo allegare sia il contratto di locazione dal quale si evince l'obbligo di corrispondere il deposito cauzionale in un determinato importo, sia la ricevuta concernente l'avvenuta corresponsione del medesimo.

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui il conduttore deve eleggere domicilio, nel Comune ove ha sede il giudice adìto, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali il conduttore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del locatore moroso, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui vanno specificati, nella narrativa dell'atto, tutti i documenti dotati di efficacia probatoria – contratto di locazione dal quale si evince l'obbligo del conduttore di corrispondere il deposito cauzionale in un determinato importo, ricevuta concernente l'avvenuta corresponsione del medesimo nelle mani del locatore, lettera di costituzione in mora del locatore inadempiente alla richiesta di restituzione al termine della locazione – che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Nella fase monitoria, caratterizzata dalla sommarietà del rito che governa tale procedimento speciale e dall'assenza di contraddittorio, le richieste istruttorie sono presenti in forma esclusivamente documentale, descritte nel ricorso ed allegate come da indice riportato in calce all'atto e ripetuto nel fascicolo di parte ai sensi dell' art. 74 disp. att. c.p.c.

La scelta del conduttore di rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo è la strada più breve per tentare un più efficace recupero immediato delle somme dovute dal locatore inadempiente, perché tale azione garantisce la possibilità di aggredire subìto il patrimonio del debitore, anche qualora quest'ultimo scelga di opporre il decreto instaurando il relativo giudizio di opposizione.

Tuttavia, è importante sottolineare che, pur costituendo prova scritta idonea a legittimare la concessione del decreto ingiuntivo qualsiasi documento, anche se privo di un'efficacia probatoria assoluta, la completezza di tale documentazione va accertata nel successivo giudizio di opposizione, nel quale il creditore opposto (conduttore) è onerato della prova della propria pretesa, anche in punto di validità ed attualità dell'obbligazione gravante sul locatore di restituire al termine del rapporto l'ammontare del deposito cauzionale, ragion per cui occorre valutare a priori la fondatezza del materiale probatorio che si offre al giudice del monitorio, se idoneo o meno a “reggere” anche nell'eventuale giudizio di opposizione.

Infatti, nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, soltanto ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento proponendo una domanda giudiziale per la sua attribuzione, in tutto od in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore non può esigerne la restituzione (Trib. Pavia 6 marzo 2020), atteso che, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge ed il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio, salva l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore alla res locata (Trib. Roma 17 settembre 2020).

Conseguentemente, il conduttore, prima di attivarsi in sede monitoria, dovrà preventivamente accertarsi che il locatore non abbia o non possa sollevare questioni giuridicamente idonee a paralizzare il suo diritto originario alla restituzione del deposito cauzionale precedentemente versato allo stesso locatore, considerata la funzione assolta di garantire quest'ultimo da eventuali danni arrecati alla res locata.

Il locatore, nelle more che il conduttore agisca in sede monitoria per il recupero delle somme costituenti il deposito cauzionale, comprensive anche degli interessi maturati, potrebbe infatti a sua volta proporre l'azione giudiziale per i danni presuntivamente lamentati nei suoi confronti per la negligente custodia della res locata.

Va, comunque, precisato che, in caso di successiva opposizione al decreto ingiuntivo da parte del soggetto inadempiente, riprende vigore l'obbligo della mediazione, in relazione al quale, il difensore può partecipare al relativo procedimento in sostituzione della parte, ma solo se dotato del potere sostanziale di disporre del diritto controverso. In altri termini, il potere di sostituire a sé stesso qualcun altro per la partecipazione alla mediazione deve essere conferito mediante il rilascio di una procura speciale sostanziale, la quale deve avere come specifico oggetto la partecipazione alla mediazione ed il conferimento del potere di disporre dei diritti sostanziali dedotti nella controversia (Trib. Catania 4 maggio 2023). Pertanto, laddove manchi un valido conferimento del suddetto potere rappresentativo, deve allora ritenersi che la parte non abbia partecipato al procedimento di mediazione, con la conseguenza che dal momento che è l'opposto, attore in senso sostanziale, la parte onerata a promuovere la mediazione, come recentemente statuito dal legislatore della riforma sul processo civile di cui al d.lgs. n. 149/2022 in sede di recepimento dell'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, l'intero procedimento composto dal ricorso e dalla fase di opposizione – stante l'assenza della stessa parte onerata – deve essere dichiarato improcedibile ai sensi dell'art. 5-comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010, con la revoca del decreto ingiuntivo.