Recupero degli oneri condominiali da parte dell'amministratore nei confronti del locatore

A norma degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l'amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione come approvato dall'assemblea, i contributi per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condòmini anche dopo l'entrata in vigore della l. n. 392/1978; difatti, quest'ultima disciplina i rapporti tra locatore e conduttore senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell'amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi di cui sopra (Cass. II, n. 10719/1993).

Pertanto, i soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati in parte dai conduttori, atteso che, tra quest'ultimi ed il condominio, non si instaura alcun rapporto che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro, sicché l'amministratore ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione delle cose comuni ed i relativi servizi direttamente ed esclusivamente da ciascun condòmino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (Cass. II, n. 17201/2008; Cass. II, n. 17619/2007; Cass. II, n. 246/1994; Trib. Pavia 12 marzo 2020; Trib. Roma 11 giugno 2019; Trib. Bologna 8 gennaio 2018). Ne consegue che tutti i rapporti interni, reali od obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione, trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva, intercorrono tra i soli condòmini e non possono coinvolgere terzi. Il condominio e, per esso, i singoli condòmini possono fare valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di un condòmino, non già nei confronti del conduttore o, comunque, di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta.

Le Sezioni Unite hanno composto il contrasto che si era verificato nell'àmbito della giurisprudenza di legittimità in tema di condòmino apparente, avendo statuito che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva all'effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento del credito della gestione condominiale ( Cass. S.U., n. 5035/2002; in senso conforme, sull'inapplicabilità nei rapporti verso il condominio del principio fondato sull'apparenza del diritto, Cass. II, n. 2616/2005; Cass. II, n. 1627/2007).

Quindi, va escluso che la pretesa di pagamento possa essere fatta valere nei confronti di soggetti diversi dall'effettivo proprietario, quand'anche abbiano posto in essere, nel tempo, reiterati comportamenti espressivi di tale qualità o nei confronti del conduttore dell'unità immobiliare locata, non trovando applicazione, in àmbito condominiale, il principio dell'apparenza del diritto poiché, non sussistendo relazione di terzietà tra condominio e condòmino, non si riscontra, in conseguenza, l'esigenza di tutela della buona fede del terzo che detto principio tende a tutelare (Cass. II, n. 17039/2007).

Per le ragioni esposte, nell'individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non può operare il principio della apparenza del diritto poiché esso nella materia contrattuale è applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre, nella materia della proprietà condominiale, non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condòmino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condòmini, e, quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese, devono prevalere i principi della pubblicità ed effettività che superano ogni apparenza. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il proprietario dell'unità immobiliare è il solo legittimato passivo al decreto ingiuntivo promosso dal condominio per il recupero giudiziale della contribuzione pro quota (Trib. Bari 10 marzo 2016, n. 1355: nella fattispecie, il condominio non contestava il difetto di titolarità del diritto dominicale in capo al conduttore, ma deduceva che lo stesso, con il proprio comportamento, aveva ingenerato l'apparenza di tale titolo, dal che l'ingiunzione nei suoi confronti era fondata in quanto condòmino “apparente”, o quantomeno dettata da errore incolpevole, e il giudice ha accolto, pertanto, l'eccezione di rito del convenuto e, per l'effetto, ha revocato il decreto ingiuntivo).

Nel caso di inadempimento dell'obbligo del condòmino a pagare gli oneri dovuti dal medesimo, anche ai sensi dell' art. 9 della l. n. 392/1978 , l'amministratore condominiale, prima di agire nei suoi confronti – essendogli preclusa ogni azione di recupero verso il conduttore – laddove i relativi importi siano irrisori, o tali da non giustificare sul piano squisitamente economico, i costi dell'avvio immediato di un'azione giudiziaria di recupero, anche solo in sede monitoria, può compulsare il debitore con una richiesta stragiudiziale, inoltrata in forma di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. concedendogli il rituale termine minimo di 15 giorni previsto dall'anzidetta disposizione normativa, seguita eventualmente dall'esperimento del procedimento di mediazione al fine di tentare la composizione amichevole dell'insorta controversia.

L'azione monitoria che l'amministratore di condominio solitamente può intraprendere esclusivamente nei confronti del condòmino per chiedere il pagamento delle somme dovute da quest'ultimo per gli oneri condominiali rimasti inadempiuti, compresi quelli dovuti ai sensi dell' art. 9 della l. n. 392/1978 , è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che, è dunque, caratterizzato, da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale immediatamente eseguibile in danno del debitore per il recupero del credito portato dai suddetti oneri condominiali rimasti inadempiuti.

Nel caso in cui l'amministratore di condominio proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragion per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata dall'amministratore al condòmino, con l'invito ad adempiere la prestazione concernente il pagamento degli oneri condominiali, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria.

L'amministratore del condominio, attraverso il proprio legale, può avviare nei confronti del condòmino una richiesta di negoziazione assistita, con la quale quest'ultimo formula la richiesta di pagamento degli oneri condominiali, ed il condòmino può rispondere dichiarando se intende o meno aderirvi con l'intervento del proprio difensore, ed eventualmente allegando le proprie richieste ed eccezioni giustificative del mancato pagamento.

La negoziazione assistita è, infatti, una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale potrebbe costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori delle parti, specialmente quando la controversia – riguardante gli oneri condominiali sui quali cade la relativa contestazione – risulti essere di modesto valore economico, non comportando a carico delle parti interessate neppure le spese di avvio del procedimento, che sono invece presenti, anche se in misura minima, in quello di mediazione.

Il giudice competente per l'ingiunzione richiesta dall'amministratore di condominio nei confronti del condòmino relativa al mancato pagamento degli oneri condominiali, ai sensi dell' art. 637 c.p.c. , è il Giudice di Pace o, in composizione monocratica, il Tribunale che sarebbe competente per la domanda proposta in via ordinaria, ragione per cui il giudice competente è determinato ai sensi dell'art. 7, comma 1, c.p.c. in persona del Giudice di Pace se il credito non supera euro cinquemila, e del Tribunale se il valore eccede detta somma.

A far data dal 31 ottobre 2025 – come prorogata – per effetto del d.lgs. 13 luglio 2017, n. 116 , il suddetto limite previsto dall'art. 7, comma 1, c.p.c. dovrebbe essere elevato sino ad euro trentamila per le cause relative a beni mobili, e, qualunque sia il valore, per le cause in materia di condominio degli edifici, come definite ai sensi dell'art. 71-quater disp. att. c.c.

La competenza territoriale è individuata in base all' art. 23 c.p.c. che, per le cause tra condòmini e condominio, individua il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, e, quindi, la sede del condominio.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento delle somme dovute ex art. 9 della l. n. 392/1978 spetta all'amministratore di condominio, il quale ha la possibilità di attivarsi per recuperare i relativi oneri condominiali esclusivamente nei confronti del condòmino moroso, proponendo l'azione monitoria ai sensi dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., essendo quest'ultimo l'unico soggetto dotato della legittimazione passiva.

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal condòmino moroso – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sull'amministratore di condominio, a tale fine, dovendo il medesimo allegare sia il conto consuntivo approvato dall'assemblea dei condòmini dal quale si evince anche la posizione del debitore, sia il verbale assemblare di approvazione del suddetto rendiconto.

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui l'amministratore deve eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il giudice adìto, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali l'amministratore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del condòmino moroso, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui vanno specificati nella narrativa dell'atto tutti i documenti dotati di efficacia probatoria – copia analitica del conto consuntivo approvato dall'assemblea dei condòmini, copia verbale autenticato dall'amministratore dell'assemblea che ha approvato il rendiconto, copia aggiornata dell'estratto delle quote dovute dal condòmino destinatario della richiesta di ingiunzione, lettera di costituzione in mora, carteggio riferito alla negoziazione assistita – che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Nella fase monitoria, caratterizzata dalla sommarietà del rito che governa tale procedimento speciale, e, dall'assenza di contraddittorio, le richieste istruttorie sono presenti in forma esclusivamente documentale, descritte nel ricorso ed allegate come da indice riportato in calce all'atto e ripetuto nel fascicolo di parte ai sensi dell' art. 74 disp. att. c.p.c.

La scelta dell'amministratore di rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo è la strada più breve per tentare un più efficace recupero immediato delle somme dovute dal condòmino inadempiente perché tale azione garantisce la possibilità di aggredire sùbito il patrimonio del debitore, anche qualora quest'ultimo scelga di opporre il decreto instaurando il relativo giudizio di opposizione.

Tuttavia, è importante sottolineare che, pur costituendo prova scritta idonea a legittimare la concessione del decreto ingiuntivo qualsiasi documento, anche se privo di un'efficacia probatoria assoluta, la completezza di tale documentazione va accertata nel successivo giudizio di opposizione, nel quale il creditore opposto (condominio) è onerato della prova della propria pretesa, anche in punto di validità della decisione presa dall'assemblea dei condòmini con la quale è stato approvato il rendiconto, laddove la suddetta decisione dovesse essere impugnata dal condòmino ingiunto con separata azione ex art. 1137 c.c. proponibile dal medesimo congiuntamente all'opposizione a decreto ingiuntivo, ragione per cui occorre valutare a priori la fondatezza del materiale probatorio che si offre al giudice del monitorio, se idoneo o meno a “reggere” anche nell'eventuale giudizio di opposizione.

Infatti, la delibera posta a base delle pretese avanzate dal condominio in sede monitoria rappresenta il titolo di credito del condominio, costituendo prova dell'esistenza di tale credito che legittima la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condòmino a pagare le somme all'esito di un'eventuale giudizio di opposizione (Cass. II, n. 15642/2012; Cass. II, n. 17014/2010; Cass. S.U., n. 4421/2007), il cui àmbito è, dunque, a “critica vincolata”, vale a dire, ristretto solamente alla verifica dell'esistenza ed efficacia della deliberazione assembleare riguardante l'approvazione della spesa e la ripartizione dei relativi oneri (Cass. I II, n. 4672/2017; Cass. S.U., n. 26629/2009; Trib. Crotone 11 marzo 2020; Trib. Roma 4 settembre 2019).