Ripetizione degli oneri condominiali del locatore nei confronti del conduttore

L' art. 9, comma 3, della l. n. 392/1978 sembra stabilire il diritto del conduttore di prendere visione, prima di effettuare il pagamento, delle spese effettuate e che, evidentemente, il locatore deve aver anticipate. Questa anticipazione di spesa appare, altresì, presupposta in una non recente decisione secondo la quale “non si ha mora del conduttore in ordine al rimborso al locatore delle spese, da questo sostenute a vantaggio del conduttore, fino a quando il locatore non abbia adempiuto all'onere di comunicare la distinta” (Cass. III, n. 107/1960).

Secondo altro orientamento, invece, la citata norma circoscrive l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiederne l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora (Trib. La Spezia 13 luglio 2020, n. 327: nella specie, il giudice ha riconosciuto la morosità del conduttore per il pagamento degli oneri accessori in quanto, dopo l'esplicita richiesta del locatore relativa al pagamento delle spese condominiali, il conduttore non ha esercitato il diritto riconosciutogli dalla suddetta disposizione normativa).

Nel caso in cui le somme richieste siano legittime, la costituzione in mora del conduttore per l'obbligazione del pagamento degli oneri accessori è automatica alla scadenza dei due mesi successivi alla comunicazione allo stesso della richiesta. In altre parole, il termine dei due mesi di cui al comma 3 dell' art. 9 della l. n. 392/1978 costituisce il limite massimo entro il quale il conduttore ha diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Dunque, decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri accessori, il conduttore deve ritenersi automaticamente in mora e non ha facoltà di sospendere o ritardare il pagamento, adducendo la mancata indicazione delle singole spese e dei criteri di ripartizione (Cass. III, n. 23673/2008; Cass. III, n. 9980/1994). Non essendo prescritte particolari formalità, la richiesta di rimborso degli oneri accessori può anche essere rivolta oralmente.

Legittimato a formulare la richiesta è il locatore e non l'amministratore del condominio che non ha titolo per rivolgersi al conduttore. Infatti, solo il condòmino locatore è obbligato a corrispondere al condominio la quota delle spese accessorie e non può invocare il beneficium excussionis del patrimonio del conduttore. Pertanto, il conduttore rimane sostanzialmente estraneo alla gestione del condominio rimanendo inalterato il rapporto interno tra il titolare del diritto domenicale sulla porzione dell'immobile e la collettività dei condomini. Dunque, l'amministratore di un condominio può riscuotere i contributi per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore (Trib. Nocera Inferiore 6 maggio 1999).

Per meglio dire, il pagamento degli oneri condominiali rientra fra le c.d. obbligazioni propter rem, che raggruppa i vincoli giuridici allo svolgimento di prestazioni strumentali alla conservazione di un certo bene, i quali “seguono” sia la res cui si riferiscono sia il titolare del relativo diritto di proprietà o degli altri diritti reali minori da cui simili vincoli giuridici promanano. Ne deriva che il condominio e, per esso, i singoli condòmini possono far valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali solo nei confronti di altro condòmino e non già nei riguardi del conduttore o, comunque, di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azioni dirette. Il debitore è sempre il condòmino locatore che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore. L'amministratore del condominio è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni ed i servizi comuni (Trib. Roma 28 gennaio 2020, n. 1748).

Il diritto del locatore di ripetere dal conduttore gli oneri accessori si prescrive ex art. 2948, n. 3), c.c. , in cinque anni. Invero, l'art. 6, ultimo comma, della l. n. 841/1973 prevedeva un termine di prescrizione biennale per il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per le forniture di servizi il cui costo sia per contratto a carico del conduttore, con ciò derogando alla disposizione dell'art. 2948, n. 3), c.c. che stabilisce la prescrizione breve quinquennale per il canone ed ogni altro corrispettivo di locazioni. Tuttavia, l'art. 6, ultimo comma, della l. n. 841/1973, che è stata abrogata dal d.l. n. 112/2008 (c.d. decreto Calderoli “taglia-leggi”), conv., con modif., in l. n. 133/2008, con effetto dal 22 dicembre 2008, come si evince dal combinato disposto degli artt. 24 e 85 del d.l. n. 112/2008, come conv. in l. n. 133/2008. Ai sensi di tale normativa, a decorrere dal 22 dicembre 2008, il termine quinquennale di prescrizione delle spese condominiali deve applicarsi sia nei rapporti tra condominio e condòmino sia nei rapporti tra conduttore e locatore. In ogni caso, il termine quinquennale di prescrizione decorre dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condòmini, giacché è solo allora che sorge il debito del condòmino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del condòmino nei confronti del conduttore (Cass. III, n. 5160/1989).

Il locatore, quindi, può richiedere anche dopo la cessazione del rapporto di locazione, il pagamento degli oneri accessori al conduttore, a patto che il diritto al rimborso, effettivamente sostenute, non sia prescritto (App. Firenze 6 febbraio 2012, n. 62: in tal caso, i giudici hanno considerato la prescrizione in due anni, in quanto trattavasi di crediti richiesti anteriormente al provvedimento c.d. taglia leggi, ossia la l. n. 133/2008).

Nel caso di inadempimento dell'obbligo del conduttore a pagare gli oneri condominiali dovuti dal medesimo, ai sensi dell' art. 9 della l. n. 392/1978 , il locatore, prima di agire nei suoi confronti per la ripetizione delle somme corrisposte dal medesimo all'amministratore condominiale – laddove i relativi importi siano irrisori o tali da non giustificare sul piano squisitamente economico i costi dell'avvio immediato di un'azione giudiziaria di recupero, anche solo in sede monitoria, o l'intimazione di sfratto per morosità laddove la morosità non superi le due mensilità del canone locatizio – può compulsare il debitore con una richiesta stragiudiziale, inoltrata in forma di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. concedendogli il rituale termine minimo di 15 giorni previsto dall'anzidetta disposizione normativa, seguita eventualmente dall'esperimento del procedimento di mediazione al fine di tentare la composizione amichevole dell'insorta controversia.

L'azione monitoria che il locatore può intraprendere nei confronti del conduttore per chiedere il pagamento delle somme dovute da quest'ultimo ai sensi dell' art. 9 della l. n.392/1978 per gli oneri condominiali rimasti inadempiuti, è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che è, dunque, caratterizzato, da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale immediatamente eseguibile in danno del debitore per il recupero del credito portato dai suddetti oneri condominiali rimasti inadempiuti.

Nel caso in cui il locatore proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragion per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata con l'invito ad adempiere la prestazione concernente il pagamento degli oneri condominiali, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria nei confronti del conduttore.

Il locatore, attraverso il proprio legale, può avviare nei confronti del conduttore una richiesta di negoziazione assistita con la quale formula la richiesta di pagamento degli oneri condominiali dovuti da quest'ultimo ai sensi dell' art. 9 della l. n. 392/1978 , ed il conduttore può rispondere dichiarando se intende o meno aderirvi con l'intervento del proprio difensore, eventualmente allegando le proprie richieste ed eccezioni giustificative del mancato pagamento dei suddetti oneri.

La negoziazione assistita è, infatti, una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale potrebbe costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori delle parti, specialmente quando la controversia – riguardante gli oneri condominiali sui quali cade la relativa contestazione – risulti essere di modesto valore economico, non comportando a carico delle parti interessate neppure le spese di avvio del procedimento, che sono invece presenti, anche se in misura minima, in quello di mediazione.

Il giudice competente per l'ingiunzione richiesta dal locatore nei confronti del conduttore relativa al mancato pagamento degli oneri condominiali dovuti ex art. 9 della l. n. 392/1978 , quand'anche inferiore a cinquemila euro è il Tribunale, perché la relativa pretesa creditoria ha la propria fonte in un rapporto locatizio, materia riservata alla sua competenza (Cass. III, n. 28041/2019), atteso che ai sensi dell'art. 7, comma 1, c.p.c. il Giudice di Pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento delle somme dovute ex art. 9 della l. n. 392/1978 , spetta al locatore, il quale ha la possibilità di attivarsi per recuperare i suddetti oneri nei confronti del conduttore moroso, proponendo nei confronti del medesimo l'azione monitoria, essendo quest'ultimo legittimato passivamente.

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal conduttore moroso – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sul locatore, a tale fine, dovendo il medesimo allegare sia il conto consuntivo approvato dall'assemblea dei condòmini dal quale si evincono le somme che il medesimo locatore è tenuto a corrispondere al condominio, sia il verbale assemblare di approvazione del suddetto rendiconto.

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui l'amministratore deve eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il giudice adìto, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali il locatore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del conduttore moroso, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui vanno specificati nella narrativa dell'atto tutti i documenti dotati di efficacia probatoria – copia contratto di locazione (Cass. III, n. 22899/2016) contenente le disposizioni negoziali riferite all'art. 9 della l. n. 392/1978, copia analitica del conto consuntivo approvato dall'assemblea dei condòmini (Trib. Roma 1 agosto 2019), copia verbale autenticato dall'amministratore dell'assemblea che ha approvato il rendiconto, copia aggiornata dell'estratto delle quote dovute dal locatore, lettera di costituzione in mora, carteggio riferito alla negoziazione assistita – che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Nella fase monitoria, caratterizzata dalla sommarietà del rito che governa tale procedimento speciale, e dall'assenza di contraddittorio, le richieste istruttorie sono presenti in forma esclusivamente documentale, descritte nel ricorso ed allegate come da indice riportato in calce all'atto e ripetuto nel fascicolo di parte ai sensi dell' art. 74 disp. att. c.p.c.

La scelta del locatore di rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti del conduttore obbligato in virtù del contratto di locazione al pagamento nei rapporti interni, alle spese condominiali ex art. 9 della l. n. 392/1978 è la strada più breve per tentare un più efficace recupero immediato delle somme dovute dal debitore inadempiente, anche qualora quest'ultimo scelga di opporre il decreto instaurando il relativo giudizio di opposizione.

Tuttavia, è importante sottolineare che, pur costituendo prova scritta idonea a legittimare la concessione del decreto ingiuntivo qualsiasi documento, anche se privo di un'efficacia probatoria assoluta, la completezza di tale documentazione va accertata nel successivo giudizio di opposizione, nel quale il creditore opposto (locatore) è onerato della prova della propria pretesa, ragion per cui occorre che il di lui difensore valuti a priori la fondatezza del materiale probatorio che intende offrire al giudice del monitorio, se idoneo o meno a “reggere” anche nell'eventuale giudizio di opposizione, nel corso del quale il conduttore può scegliere di formulare ogni genere di eccezione diretta a contestare il proprio inadempimento, sollevando specifiche contestazioni in ordine alle varie partite contabili conteggiate, in tale senso, revocando in dubbio che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso od appunto, ne abbia effettuato una corretta ripartizione (Cass. III, n. 20348/2010; Trib. Brindisi 15 maggio 2020), chiedendo a tale scopo di prendere visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c. (Cass. III, n. 29329/2019), oppure adducendo una sopravvenuta invalidità dello stesso titolo su cui si fonda il relativo obbligo di pagamento degli oneri in parola, come potrebbe verificarsi nell'ipotesi in cui la validità della delibera assembleare approvata dai condomini venga successivamente dichiarata nulla nell'intervallo temporale intercorrente tra la notifica del decreto ingiuntivo ed il termine a disposizione del conduttore per proporre l'opposizione.