Malfunzionamento dell'impianto centralizzato di riscaldamento

Secondo la giurisprudenza di merito, non possono essere ricompresi tra i vizi della cosa locata, quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali, essendo, in tal caso, onere del locatore procedere alle relative riparazioni qualora si tratti di vizi di natura strutturale che non incidono sul relativo diritto di godimento sull'immobile, limitando solo temporaneamente la praticabilità del bene locato. Viceversa, sono da ritenersi rilevanti tutti quei vizi dell'immobile conosciuti dal locatore che sono stati taciuti al conduttore al momento della conclusione del relativo contratto determinando così l'operatività della garanzia di cui all' art. 1578 c.c. (Trib. Trento 4 febbraio 2015, n. 276: nella specie, è risultato provato che il locatore sapeva del mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento negli appartamenti locati ai conduttori-attori, cosicché poteva trovare applicazione l'art. 1578 c.c., con conseguente condanna del convenuto a risarcire i danni patiti dagli attori, attesa l'inefficacia delle clausole presenti nei contratti di locazione oggetto di contestazione poste in essere in violazione dell'art. 1579 c.c., secondo cui è privo di effetto il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per vizi della cosa locata allorché il medesimo li ha in mala fede taciuti al conduttore).

In materia condominiale, il condòmino che lamenti l'irregolarità dell'impianto di riscaldamento, a causa del quale non ha potuto concedere in locazione l'appartamento di proprietà esclusiva, per ottenere il risarcimento del danno a titolo di lucro cessante deve fornire la prova del fatto che l'asserita irregolarità dell'impianto di riscaldamento abbia determinato una inagibilità dell'appartamento, al punto di non avere potuto mettere l'immobile sul mercato per la sua locazione (App. Milano 17 luglio 2020, n. 1859: nella specie, i giudici non hanno ritenuto provata la circostanza che le potenziali proposte di locazione non fossero pervenute o non vi si fosse potuto dare concreto seguito in ragione del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento).

Relativamente alla soppressione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, è stato ritenuto che, in caso di dismissione dell'impianto centralizzato su concorde deliberazione dei condomini, il locatore è tenuto a fornire l'immobile di idoneo impianto autonomo. Qualora la situazione creatasi, in seguito all'inadempimento del predetto obbligo, presenti pericolo per la salute del conduttore, è anche ammissibile il ricorso al provvedimento d'urgenza, ex art. 700 c.p.c. Per il periodo di mancata fruizione del riscaldamento, spetta al conduttore il risarcimento del danno, consistente nella corresponsione di un importo comprensivo, nel suo calcolo, della voce relativa al riscaldamento (Trib. Ascoli Piceno 4 marzo 1982; Pret. Torino 14 gennaio 1997).

Quindi, va concesso un provvedimento di urgenza che imponga al proprietario di un appartamento, locato ad uso abitativo, di provvedere a proprie spese all'installazione di un impianto autonomo di riscaldamento se l'originario servizio è venuto meno per la decisione dell'assemblea dei condomini di sopprimere l'impianto centralizzato esistente (Pret. Roma 3 marzo 1992: nella specie, nel contratto di locazione era espressamente previsto l'obbligo del locatario di rimborsare il costo del riscaldamento, clausola da cui si è arguito il diritto del ricorrente a godere del relativo servizio per tutta la durata della locazione).

Diversamente, ove il locatore, a seguito della soppressione dell'impianto centralizzato, non adempia l'obbligazione di dotare l'immobile locato di un impianto di riscaldamento autonomo ed il conduttore provveda all'installazione a spese proprie, pur in difetto di autorizzazione, il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute (Trib. Roma 30 marzo 2005, n. 7292).

In materia di mantenimento dell'impianto di riscaldamento centralizzato nell'immobile locato, non è tutelabile ex art. 700 c.p.c. alcuna pretesa del conduttore nei confronti del locatore (Pret. Salerno 30 novembre 1991).

A seguito della soppressione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, disposto dall'assemblea condominiale, il conduttore, ricevuta la comunicazione in tale senso dal locatore dell'unità immobiliare, può chiedere a quest'ultimo l'immediato ripristino del servizio di riscaldamento nella stessa unità concessagli in locazione, a tale fine, dotandola di un impianto autonomo. La lettera del conduttore, da un lato, ha la chiara finalità di indurre il proprietario-locatore dell'appartamento ad adempiere quanto prima all'obbligazione primaria di mettergli a disposizione l'immobile con i relativi servizi essenziali per la prosecuzione del rapporto locatizio e, dall'altro, la costituzione in mora del medesimo soggetto prima di avviare le azioni legali del caso, anche in sede non contenziosa, evitando inutili aggravi di costi superabili con l'adempimento spontaneo dell'obbligazione contrattuale.

Il conduttore può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del locatore al fine di ottenere da quest'ultimo l'immediata realizzazione di un impianto autonomo di riscaldamento nell'unità immobiliare locatagli, in un'ottica ripristinatoria di tale servizio essenziale, medio tempore cessato per effetto di una successiva decisione disposta autonomamente dall'assemblea condominiale di soppressione del già esistente impianto centralizzato (Pret. Roma 3 marzo 1992; Pret. Putignano 13 novembre 1986; Trib. Ascoli Piceno 4 marzo 1982).

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

La pretesa che abbia la propria fonte in un rapporto locatizio, trattandosi ex art. 447-bis c.p.c. di materia da ritenersi riservata alla competenza del Tribunale, esclude la competenza del Giudice di Pace, ancorché la pretesa riguardi un credito pecuniario di importo non eccedente euro cinquemila (Cass. III, n. 28041/2019; Cass. III, n. 2143/2006).

A ciò aggiungasi il principio di inderogabilità della competenza territoriale del Tribunale in materia di locazioni in ordine al generale criterio del foro rei sitae, in forza del combinato disposto degli artt. 21 e 447-bis c.p.c. (Cass. VI, n. 21908/2014; Cass. VI, n. 29824/2011).

Legittimato passivo dell'azione proposta dal conduttore (legittimato attivo), trattandosi di azione fondata sul rapporto locatizio avente natura personale, è esclusivamente il locatore (Pret. Catanzaro 14 novembre 1989), il quale può anche non coincidere con la persona – fisica o giuridica – proprietaria dell'unità immobiliare oggetto del relativo contratto (Cass. III, n. 17030/2015).

La dimostrazione dell'avvenuta cessazione del servizio di riscaldamento grava sul conduttore, il quale ha l'onere di dimostrare al giudice tale situazione, unitamente alla sua stessa ricorrente qualità di inquilino – dell'appartamento privato del servizio di riscaldamento – in forza dell'esistenza del rapporto locatizio, gravando invece sul locatore l'onere probatorio di essersi quantomeno tempestivamente attivato per risolvere il problema, incaricando un tecnico ed un'impresa per la realizzazione di un impianto autonomo.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , il conduttore dovrà indicare l'autorità (Tribunale) dinanzi alla quale è proposto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di inserire la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle comunicazioni.

Il medesimo conduttore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adìto. Nel ricorso devono essere indicate le generalità del locatore, l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano con annessa indicazione degli identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori – compresi quelli che hanno visionato l'immobile al fine di rendere i prescritti pareri di natura tecnica o medica sulle condizioni di salute del conduttore – che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, con rinvio al contratto di locazione, alle dichiarazioni del locatore, anche in ordine alla deliberata decisione dell'assemblea dei condòmini di sopprimere l'impianto centralizzato, ed a tutte le dichiarazioni, fotografie, ed eventuali perizie sulle condizioni attuali in cui versa l'immobile locato, e quelle comprovanti rispettivamente, la salubrità dei relativi ambienti interni e le attuali condizioni di salute del conduttore.

Nella narrazione, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal locatore, laddove ritenuta gravemente inadempiente, anche per effetto del comportamento adottato dal medesimo sia prima della deliberazione di soppressione dell'impianto centralizzato sia successivamente, anche all'esito dell'eventuale procedimento di mediazione avviato dal conduttore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore con allegata su atto separato la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore ha, prima di tutto, l'onere di allegare la copia del contratto di locazione da cui si evince l'esistenza ab origine del servizio di riscaldamento di cui era dotato l'immobile per cui è causa.

Conseguentemente, ad integrare il fumus, basterà allegare il suddetto contratto, unitamente alla dichiarazione del locatore – con allegata la delibera condominiale che ha disposto la soppressione dell'impianto centralizzato – con la quale si informa il conduttore dell'intervenuta cessazione del relativo servizio, mentre per quanto concerne il periculum, è sufficiente allegare le precarie condizioni di salute del medesimo inquilino (certificazione medica, meglio se resa da un ente pubblico ospedaliero) unitamente ad una perizia tecnica comprovante le condizioni attuali di salubrità ed umidità presenti nell'interno dell'abitazione, con una proiezione statistica riguardante le possibili variazioni nella zona urbana e geografica in cui è posto l'immobile, per effetto dell'abbassamento della temperatura nei mesi invernali.

La proposizione di un ricorso d'urgenza, con il quale il conduttore chiede al giudice adìto che il locatore adempia all'obbligazione primaria di garantire l'originaria idoneità della res locata, così come convenuta nel contratto di locazione, oltre al fumus, richiede anche l'allegazione del periculum in mora, dalla cui concreta esistenza non è possibile prescindere, occorrendo ai fini dell'accoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. la contestuale esistenza del duplice requisito (fumus e periculum), giacché l'esperienza insegna che il più delle volte, l'azione proposta in via d'urgenza viene rigettata proprio per carenza di tale specifico requisito, che non può essere ritenuto dimostrato per effetto della semplice invocazione da parte del difensore dell'urgenza di provvedere sulla relativa domanda.

E', dunque, evidente che il conduttore al fine di non incorrere in un successivo rigetto della domanda – prima ancora di proporla – debba preliminarmente accertarsi che, nella fattispecie concreta, ricorra anche quest'ultimo requisito, solitamente, più insidioso e difficile da accertare e dimostrare in un procedimento notoriamente caratterizzato da una decisione finale che il giudice – salvo l'assunzione di sommarie informazioni – dovrà prendere sulla base dello stato degli atti acquisiti dallo stesso ricorrente al momento del deposito del ricorso con l'allegata documentazione.

Al riguardo, sebbene, in tale ipotesi, il provvedimento d'urgenza richiesto ex art. 700 c.p.c. riguarda la tutela del diritto alla salute – quale diritto soggettivo individuale assoluto e fondamentale della persona umana, comprensivo della pretesa ad abitare in un ambiente di vita salubre, il cui pregiudizio è da considerarsi sempre come irreparabile ed imminente (Trib. Reggio Calabria 12 aprile 2006), e per la cui tutela conviene dunque non indugiare, giacché anche lo spatium temporale intercorrente tra l'insorgenza dell'evento (soppressione dell'impianto) e l'attivazione del ricorso può assurgere sul piano valutativo, ad indice dell'imminenza o meno del pregiudizio lamentato – l'esistenza dello stesso non può ritenersi comprovata dalla sua mera enunciazione, se non risulta accompagnata da idonei elementi, volti a comprovarne in forma chiara e palese, la concreta ricorrenza nella fattispecie scrutinata.

Un altro elemento da non prendere sottogamba è, poi, costituito dalla valutazione – anch'essa da effettuarsi prima ancora della proposizione del ricorso d'urgenza – del requisito di “residualità” che connota la particolare azione ex art. 700 c.p.c. , il cui difetto, aprirebbe le porte al suo rigetto per l'inammissibilità della sua proposizione laddove esista nel sistema di tutela dei diritti altra strada ugualmente percorribile a disposizione della stessa parte ricorrente.