Responsabilità del locatore per l'omessa comunicazione delle delibere assembleari per le quali il conduttore ha diritto di votare

L' art. 10, commi 1 e 2, della l. n. 392/1978 non contempla specifici meccanismi per assicurare l'effettiva partecipazione del conduttore alle assemblee: la relativa disciplina va, pertanto, ricavata alla luce dei principi generali in materia condominiale “calati” nella realtà del rapporto locatizio, laddove la risoluzione delle varie questioni “sconta”, a monte, l'impostazione offerta dalle due prospettive sopra delineate. Nello specifico, la norma in commento non sembra aver comportato modificazioni al disposto di cui dell'art. 66 disp. att. c.c. – peraltro, oggetto di integrazioni da parte della l. n. 220/2012 – che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che, stando alla tesi maggioritaria, tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (App. Genova 4 maggio 1996). L'obbligo di “informare” il conduttore fa carico, quindi, esclusivamente al locatore nell'àmbito del rapporto di locazione, e giammai all'amministratore (Trib. Milano 6 giugno 1988; Pret. Salerno 4 luglio 1984; Pret. Bologna 9 febbraio 1984). Quindi, è il solo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione (Cass. II, n. 4802/1992). Qualora il locatore venga meno a questo obbligo, abbia o meno il conduttore la legittimazione a impugnare e invalidare per ciò solo il deliberato, lo stesso potrà rifiutarsi di corrispondere al locatore il rimborso dei maggiori oneri conseguenti a delibere di modifica di servizi comuni adottate, per mancata informazione in sua assenza (Cass. III, n. 19308/2005). Peraltro, il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete ex art. 1137 c.c. ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (Cass. II, n. 151/2017).

In relazione al contratto di locazione di immobili urbani, il conduttore, il cui godimento del bene nei termini di cui alle previsioni contrattuali risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata comprensiva, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni in condizioni da servire all'uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato (Cass. III, n. 19181/2003).

Relativamente alla soppressione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, è stato ritenuto che in caso di dismissione dell'impianto centralizzato su concorde deliberazione dei condomini, il locatore è tenuto a fornire l'immobile di idoneo impianto autonomo. Di conseguenza, per il periodo di mancata fruizione del riscaldamento, spetta al conduttore il risarcimento del danno, consistente nella corresponsione di un importo comprensivo, nel suo calcolo, della voce relativa al riscaldamento (Trib. Ascoli Piceno 4 marzo 1982; Pret. Torino 14 gennaio 1997).

Ed ancora, ove il locatore, a seguito della soppressione dell'impianto centralizzato, non adempia l'obbligazione di dotare l'immobile locato di un impianto di riscaldamento autonomo ed il conduttore provveda all'installazione a spese proprie, pur in difetto di autorizzazione, il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute (Trib. Roma 30 marzo 2005, n. 7292).

In definitiva, l'immobile concesso in locazione deve essere idoneo all'uso che il conduttore dovrà farne, con la conseguenza che costituisce circostanza legittimante la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo la riscontrata carenza, nel medesimo, di un impianto funzionante di riscaldamento ed utilizzo di gas per uso domestico, in quanto elemento imprescindibile della fattispecie negoziale in oggetto, salvo specifico diverso accordo tra le parti.

Il conduttore che lamenti l'inadempimento del locatore agli obblighi convenuti in sede di stipula del contratto di locazione, ad esempio, per l'interruzione del servizio di riscaldamento precedentemente in uso nell'appartamento, conseguente all'omessa informazione della convocazione dell'assemblea condominiale con all'o.d.g. la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, può – prima di avviare nei suoi confronti le azioni del caso, per effetto dell'anzidetto inadempimento dell'obbligo di conservare la res locata con i relativi servizi accessori essenziali – scrivere anche per mezzo del proprio legale al proprietario dell'appartamento, al fine di renderlo edotto delle proprie intenzioni e di concordare una definizione bonaria dell'insorta controversia, che possa evitare il ricorso al giudice, con innegabili benefici per il considerevole risparmio di tempo e costi per instaurare un'eventuale giudizio.

L'azione intrapresa dal conduttore è un ordinario giudizio di cognizione, di natura costitutiva, volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento dei danni causati per effetto del comportamento inadempiente del locatore.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del locus rei sitae, come si ricava dagli artt. art. 21 e 447-bis c.p.c., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del rapporto locatizio, ed il locatore legittimato passivo.

L'onere di allegare la situazione generatrice del grave inadempimento del locatore – l'interruzione del servizio di riscaldamento precedentemente in uso nell'appartamento, conseguente all'omessa informazione della convocazione dell'assemblea condominiale con all'o.d.g. la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato – grava sul conduttore, il quale nell'agire per la risoluzione del contratto di locazione, deve anche indicare le correlate violazioni commesse dalla controparte nel corso del rapporto – omessa installazione di un impianto autonomo di riscaldamento nell'appartamento locato a seguito della dismissione di quello centralizzato – rapportandole al contenuto degli obblighi contrattuali precedentemente intercorsi, anche sotto il profilo della loro gravità ai sensi dell' art. 1455 c.c. , costituendo anche quest'ultimo elemento, un presupposto dalla cui valutazione, dipende l'accoglimento della relativa domanda di risoluzione.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto. Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del conduttore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, con richiesta di risarcimento dei correlati danni a seguito dell'interruzione del servizio di riscaldamento precedentemente in uso nell'appartamento, conseguente all'omessa informazione della convocazione dell'assemblea condominiale, con all'o.d.g. la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, copia della delibera dell'assemblea condominiale con la quale è stata approvata la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, lettera di contestazione inadempimento del locatore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile delle violazioni ascrittegli nel contratto riguardanti l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui la permanenza delle originarie dotazioni impiantistiche accessorie della res locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguenti all'interruzione del servizio di riscaldamento precedentemente in uso nell'appartamento, successivamente all'omessa informazione della convocazione dell'assemblea condominiale con all'o.d.g. la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato – grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali chiedere la prova testimoniale a mezzo dell'amministratore del condominio, dei singoli condòmini e dei terzi che eventualmente siano in grado di riferire sulle circostanze fattuali oggetto di contestazione. Va opportunamente allegata dal conduttore unitamente al deposito del ricorso, anche tutta la documentazione – tra cui il contratto di locazione – che può essere utile a comprovare l'esistenza dell'inadempimento del locatore ai relativi obblighi contrattuali, la delibera condominiale da cui si evince l'approvazione della dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, ed eventuali verbali di ispezioni compiute dal personale tecnico specializzato in sede di accesso nell'appartamento, per visionare lo stato dei luoghi, al fine di ritenere possibile l'installazione di un impianto autonomo.

Oltre alla prova documentale, assumerà, dunque, indubbia rilevanza, nel complesso quadro probatorio che andrà a delinearsi in sede processuale, l'audizione di terzi estranei all'originario rapporto locatizio, in grado di riferire sulle singole circostanze fattuali sopra evidenziate, costituenti singole “voci del danno” complessivamente lamentato, ai fini dell'accoglimento dell'azione di risoluzione e risarcitoria, oltre al contegno processuale che andrà ad assumere lo stesso locatore, oggetto di attenta valutazione – anche sul piano di un'eventuale soccombenza ex art. 96 c.p.c. – ai sensi del combinato disposto degli artt. 115 e 116 c.p.c., compreso il suo eventuale ostracismo nel procrastinare, con una passiva resistenza nel processo, sine die la ricerca di una soluzione stragiudiziale, ostacolandola piuttosto che prestare una fattiva collaborazione per la più economica e celere soluzione del problema.

L'azione del conduttore, finalizzata ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione, muove essenzialmente dalla gravità dell'inadempimento del locatore agli obblighi convenuti in sede di stipula del suddetto contratto, come nel caso in cui venga successivamente a mancare la possibilità di utilizzare il gas nell'appartamento locato per l'interruzione della relativa utenza, per effetto di decisione unilaterale dello stesso locatore, disposta anche per la correlata decisione adottata dall'assemblea dei condomini, alla quale il conduttore non abbia potuto partecipare per mancanza di informazione dell'avviso di convocazione, con i conseguenti disagi per il medesimo conduttore, che si viene così a trovare inaspettatamente nell'impossibilità di continuare ad usufruire dell'appartamento corredato dei relativi servizi accessori di primaria importanza, nonostante siano stati espressamente indicati nel contratto, rimanendone privato per effetto di un'altrui decisione e non del caso fortuito o di decisioni rese in forza di una situazione contingente di necessità idonea ad integrare una situazione di forza maggiore.

In situazioni del genere, la cui prova grava sul conduttore, appare evidente la possibilità per quest'ultimo, di avvalersi nello stesso giudizio, oltre che del rimedio costituito dalla risoluzione del contratto, anche del conseguente risarcimento del danno, trattandosi di una soluzione resa necessaria per effetto dell'anzidetta situazione creatasi, idonea ad ingenerare uno stato di sostanziale inabitabilità dell'appartamento locato, la cui prova però rende necessario individuare il danno di natura squisitamente “patrimoniale” – costo del trasloco; costo della provvigione corrisposta all'agente immobiliare per reperire altra soluzione abitativa idonea; differenza del maggiore canone di locazione corrisposto per la stipula del nuovo contratto di locazione riguardante la nuova abitazione; maggiore spesa per la costituzione del nuovo deposito cauzionale di importo maggiorato per effetto del canone più elevato corrisposto al nuovo locatore; nuove spese occorrenti per l'istruttoria e l'allaccio alle nuove utenze domestiche; costo sopportato dal conduttore per eseguire i lavori di ristrutturazione light della nuova unità abitativa, e quelli derivanti dalla perdita anzitempo di quelli precedentemente eseguiti nell'abitazione per la quale si agisce in sede giudiziale al fine di ottenere la risoluzione del relativo rapporto locatizio, laddove non integralmente ammortizzati per effetto del breve periodo di tempo intercorso dalla loro ultimazione – e “non patrimoniale” – danno alla salute derivante dall'impossibilità di usufruire per un apprezzabile periodo di tempo nei mesi invernali dei servizi connessi alla fruizione dell'acqua calda; danno esistenziale ed alla vita di relazione per l'abbandono delle amicizie e la fine dei rapporti di stretto vicinato intercorsi negli anni per l'improvviso abbandono dell'abitazione nel caso in cui non sia possibile reperirne altra idonea nelle immediate vicinanze o, comunque, nella stessa zona urbana, in considerazione delle specifiche necessità del conduttore e del di lui nucleo familiare, laddove possiedano animali, ad esempio uno o due cani di medie o grosse dimensioni che hanno bisogno di un certo spazio per vivere nell'immobile; tempo sottratto all'attività lavorativa o domestica per il disbrigo dei relativi adempimenti finalizzati al reperimento e trasferimento nella nuova casa del conduttore per l'abbandono della precedente abitazione a causa di un fatto al medesimo non imputabile – lamentati dal conduttore.