Tutela del conduttore nei confronti del condominio per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Di fronte all'azione di risarcimento danni da infiltrazioni pluviali, provenienti da lastrico solare condominiale, proposta dal conduttore dell'appartamento non solo nei confronti del proprietario esclusivo del lastrico, ma anche del locatore e del condominio, la legittimazione passiva di quest'ultimo trova fondamento nella funzione di copertura dello stabile condominiale assolta dal lastrico medesimo; si precisa, inoltre, che, tra il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. , tendente al ripristino dello situazione iniziale, e l'azione di merito di natura risarcitoria – entrambi proposti dal conduttore dell'appartamento danneggiato dalle infiltrazioni – sussiste identità sia di causa petendi che di petitum (Giud. Pace Napoli 7 giugno 2010).

In conclusione, nel caso di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di copertura condominiale, di proprietà esclusiva, che abbiano cagionato danni all'unità immobiliare sottostante, il condominio, in applicazione del principio della responsabilità da cose in custodia, di cui all' art. 2051 c.c. , e dei principi di diritto espressi dalla Cassazione (Cass. S.U., n. 9449/2016, intervenuta a dirimere il contrasto interpretativo insorto sul tema), è tenuto all'eliminazione delle cause delle problematiche e al risarcimento dei danni.

Secondo alcune pronunce, l' art. 1585 c.c. attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (c.d. molestia di fatto); tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso e, quindi, anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi, invece, escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Cass. III, n. 24805/2005; Trib. Genova 6 giugno 2017).

Dunque, il conduttore agirà non a tutela dell'immobile – che non è suo – ma del suo diritto ad avere un'abitazione salubre e decorosa anche dal punto di vista estetico. Difatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all' art. 2051 c.c. , dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Trib. Napoli 17 aprile 2014).

A seguito dell'accertata situazione di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, comportante una situazione gravemente dannosa per l'insalubrità degli ambienti interni dell'abitazione posta all'ultimo piano dell'edificio condominiale, il conduttore può scrivere immediatamente una lettera raccomandata al proprietario dell'unità immobiliare concessagli in locazione ed all'amministratore di condominio per ottenere la cessazione dell'evento ed il ripristino della salubrità dei locali interni, previa eliminazione delle relative cause. La corrispondenza epistolare è molto importante perché, oltre a costituire il primo atto che consente ai diretti interessati (proprietario e amministratore del condominio) di avere contezza della situazione creatasi, dà loro la possibilità di rimediare alla situazione, evitando l'aggravarsi del danno e gli ingenti costi connessi, anche per le conseguenti spese di accertamento e definizione in sede giudiziale, potendo giungersi ad una più celere definizione alla presenza del rispettivo personale tecnico qualificato che accerti le cause dell'evento dannoso.

Il conduttore può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del locatore proprietario esclusivo del lastrico solare e dell'amministratore di condominio al fine di conseguire dal giudice adìto l'immediato accertamento delle cause della situazione di infiltrazione d'umidità e d'acqua nei locali posti all'ultimo piano dell'edificio e la condanna alla loro eliminazione, previa quantificazione dei relativi danni.

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Tuttavia, stante la velocità del relativo procedimento, unitamente al contenimento delle relative spese di avvio dello stesso, potrebbe comunque essere utile procedere preliminarmente con tale strumento di risoluzione alternativo della controversia al fine di addivenire, con l'ausilio dei rispettivi difensori delle parti ad una composizione amichevole della lite prima di rivolgersi al giudice.

Il conduttore, attraverso il proprio legale, può avviare nei confronti del locatore e dell'amministratore di condominio una richiesta di negoziazione assistita, con la quale il primo formula le proprie richieste di immediata eliminazione delle cause dannose ed il ripristino degli ambienti interessati dall'evento infiltrativo, ed i secondi possono rispondere dichiarando cosa intendono fare nell'immediato.

La negoziazione assistita è, infatti, una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale potrebbe costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori delle parti, specialmente quando la controversia – riguardante una situazione dannosa derivante da un fenomeno improvviso (infiltrazioni) – non risulti essere particolarmente onerosa, non comportando a carico delle parti interessate neppure le spese di avvio del procedimento, che sono invece presenti, anche se in misura minima, in quello di mediazione.

La controversia ex art. 700 c.p.c. instaurata dal conduttore nei confronti del locatore e dell'amministratore di condominio è devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale.

La legittimazione, dal lato attivo, spetta al conduttore e, dal lato passivo, al locatore ed all'amministratore di condominio, destinatari delle richieste formulate nel ricorso ex art. 700 c.p.c.

Nel ricorso d'urgenza, il conduttore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza le ragioni comprovanti il credito in ragione del quale egli agisce – il c.d. fumus boni juris – per conseguire l'accesso al lastrico solare al fine di procedere con un tecnico nominato dal giudice sia all'accertamento delle cause generatrici delle infiltrazioni ed agli interventi per il ripristino della situazione preesistente, sia alla ricognizione e quantificazione degli eventuali danni, allegando il periculum in mora, costituito dall'imminente aggravarsi della situazione generatrice delle infiltrazioni, causa di forte insalubrità degli ambienti abitativi interni concessi in locazione e dei correlati danni alla salute del conduttore e del di lui nucleo familiare.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , il conduttore dovrà indicare l'autorità competente ratione valoris dinanzi alla quale è proposto, tenuto altresì conto dei criteri applicabili per effetto della situazione sottostante riguardante la posizione contrattuale del locatore e quella dell'amministratore condominiale, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo conduttore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adìto. Nel ricorso devono essere indicate le generalità del locatore, l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano con annessa indicazione degli identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori – tra i quali può annoverarsi lo stesso locatore e l'amministratore di condominio, i singoli condòmini – che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, e la documentazione riguardante l'esistenza della situazione dannosa verificatasi.

Nella narrazione dell'atto, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal conduttore nei confronti del proprietario dell'unità immobiliare concessa in locazione, e del condominio rappresentato dall'amministratore laddove anche quest'ultimo sia rimasto inerte nonostante la conoscenza dei fatti comprovata dalle lettere inviategli personalmente dal conduttore anche solo “per conoscenza” e, dunque, ritenuta gravemente inadempiente, anche all'esito di un eventuale precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore nei confronti dell'amministratore del condominio oltre che nei riguardi del locatore.

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza la fonte delle proprie ragioni a tutela delle quali agisce per conseguire l'immediata cessazione della situazione riguardante le infiltrazioni dal lastrico solare in danno dell'unità immobiliare concessa in locazione, a tale fine occorrendo allegare una perizia di parte redatta da un proprio tecnico fiduciario, a sua volta, fondata su rilievi fotografici e audiovisivi (riprese nell'appartamento abitato dallo stesso conduttore comprovanti il disagio conseguente alla gravità del fenomeno infiltrativo lamentato); la lettera di messa in mora con la quale è stato richiesta l'immediata cessazione del fenomeno infiltrativo al locatore ed all'amministratore condominiale; l'eventuale tentativo di mediazione o di negoziazione assistita attivato dal medesimo conduttore, comprovante la sua finalità squisitamente collaborativa nell'addivenire ad una pronta ed efficace soluzione del problema, evitando l'insorgenza di maggiori oneri e costi anche a carico delle controparti.

L'onere probatorio può essere assolto dal conduttore anche mediante l'audizione di informatori – tecnici fiduciari incaricati dalle parti interessate alla risoluzione del problema, locatore, amministratore di condominio, singoli condòmini – in grado di riferire su circostanze specifiche concernenti l'insorgenza del fenomeno infiltrativo, e la sua stessa durata nel tempo, in ragione del quale si agisce in via d'urgenza chiedendo al giudice di ordinare a chi di ragione dei resistenti, oppure ad entrambi, ciascuno per la parte di sua competenza in punto di responsabilità nella manutenzione del lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva del locatore, ad eliminare le cause generatrici del danno, con integrale ripristino dello stato dei luoghi danneggiato dalle infiltrazioni.

L'azione ex art. 700 c.p.c. è l'unica in grado di consentire con celerità al conduttore di ottenere dal giudice una pronta tutela dalle situazioni gravemente lesive dei locali interni dell'abitazione condotta in locazione per effetto delle riscontrate infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Ciò premesso, considerato che occorre allegare sia il fumus sia il periculum a sostegno dell'azione d'urgenza, e che trattasi pur sempre di procedimento sommario, in cui non è possibile svolgere tutte le attività istruttorie proprie di un procedimento a cognizione piena, è il caso che il conduttore, prima di avviare la relativa domanda giudiziale, si munisca di una perizia tecnica – meglio se “giurata” – redatta da un tecnico autorevole nel settore di competenza riguardante tale tipologia di eventi dannosi, nella quale siano già individuate le cause e le riparazioni necessarie per porre immediato rimedio alla situazione creatasi per effetto delle infiltrazioni e, tanto, a maggiore ragione se la causa delle stesse dovesse risultare piuttosto difficoltosa da accertare, rendendo dubbio l'accertamento delle correlate responsabilità.

Infatti, non sempre la causa delle infiltrazioni può risultare unica od addebitabile in maniera certa ad una determinata parte (ad esempio, perché vi è una carente manutenzione della guaina impermeabilizzante del lastrico solare per incuria tanto del locatore quanto dell'amministratore di condominio, oppure si pensi al caso in cui il fenomeno infiltrativo derivi dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare di un edificio adiacente o dall'usura del giunto condominiale posto in prossimità del piano pilotis, ecc.), e, questa è anche la ragione per cui occorre agire con tempestività nei confronti sia del locatore sia del condominio, specialmente laddove sia possibile una “concausa” nell'affermazione delle relative responsabilità, ed in ogni caso, dovendosi considerare la posizione espressa su tale questione dalla più recente giurisprudenza (Cass. VI, n. 6816/2021; App. Roma 19 novembre 2020; Trib. Milano 13 novembre 2020; Trib. Salerno 25 agosto 2020; Trib. Trani 21 luglio 2020).

Molto importante è anche la tempistica di intervento da parte del conduttore, che non deve lasciare passare molto tempo dal momento in cui si è accorto dell'insorgenza dell'evento infiltrativo, perché da un lato, deve evitare l'aggravarsi del danno che andrebbe ingiustamente a “pesare” economicamente nei confronti dei resistenti, comunque obbligati a porvi rimedio eliminando le relative cause e ripristinando lo status quo ante e, dall'altro, al fine specifico di dimostrare l'inesistenza di un qualsiasi suo concorso di colpa nell'aggravarsi delle infiltrazioni, rilevante anche sotto il profilo della buona fede nella conduzione della res locata, oltre che nella successiva quantificazione dell'eventuale danno arrecato per effetto della precaria condizione di vivibilità degli ambienti interni condotti in locazione alla salute del conduttore e dei componenti del suo nucleo familiare (App. Bari 4 luglio 2019).