Mancato rispetto del corretto utilizzo delle parti/impianti/servizi comuni dell'edificio

Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento di condominio da parte dell'affittuario, il condominio può richiedere la cessazione del comportamento illegittimo sia al conduttore che al locatore. In pratica, siamo dinanzi a ciò che viene tecnicamente chiamata responsabilità solidale: il condominio può cioè agire tanto nei confronti del proprietario dell'appartamento quanto dell'inquilino ed entrambi sono tenuti a risarcire i danni eventualmente procurati. Quindi, se le diffide dell'amministratore non interrompono le violazioni del conduttore, il condominio può chiedere giudizialmente la cessazione del comportamento abusivo e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condòmino suo locatore. Di conseguenza, l'accertata violazione del regolamento condominiale legittima il condominio a richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore, che al proprietario locatore, poiché il condòmino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo, risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza ex art. 1176 c.c. , a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. II, n. 11859/2011; Trib. Roma 10 ottobre 2016; Trib. Milano 8 giugno 1992).

Pertanto, la cattiva condotta tenuta dal locatario nei confronti degli altri condomini, come l'aver assunto comportamenti che integrano violazione del regolamento condominiale, può portare alla responsabilità nei confronti del condominio e nei confronti del proprio locatore. In particolare, l'azione può essere rivolta nei confronti del solo conduttore quando non sia contestata l'effettiva opponibilità della clausola al condòmino locatore. Qualora, invece, il giudizio si estenda anche a sindacare la validità del divieto, derivante dal regolamento contrattuale di condominio, di conferire una certa destinazione all'immobile – divieto, in ipotesi, riguardante tanto il proprietario quanto il conduttore – si verte proprio in caso di litisconsorzio necessario (Cass. II, n. 11859/2011; Cass. II, n. 4920/2006; App. Palermo 23 maggio 2014, n. 753; Trib. Roma 13 gennaio 2021, n. 556).

Del resto, l'accertamento contenuto nella sentenza costituente titolo esecutivo relativo allo svolgimento all'interno di un immobile di una attività contraria al regolamento di condominio produce effetti anche nei confronti di un nuovo e diverso conduttore che ha conseguito la detenzione dell'immobile solo dopo la formazione del suddetto titolo esecutivo (Cass. VI, n. 29131/2020).

Con riguardo all'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell' art. 1587 c.c. – la cui violazione anche nel corso della locazione costituisce inadempimento valutabile ai fini della risoluzione del rapporto – l'abuso nel godimento non implica necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, ma può consistere in qualsiasi comportamento lesivo degli interessi del locatore, a nulla rilevando che in astratto modifiche o innovazioni possano servire a migliorare la cosa stessa. Di conseguenza, ove il conduttore alteri, sia pure in parte, lo stato della cosa locata, spetta al giudice del merito apprezzare l'importanza dell'inadempimento ai fini dell'eventuale pronuncia di risoluzione del contratto, dando rilievo più che all'entità oggettiva dell'inadempimento alla sua incidenza nell'interesse della controparte. Richiamando i principi in esame, la Cassazione ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano dichiarato la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore che, per ampliare il vano cucina, aveva abbattuto parte del muro perimetrale ed installato sull'attiguo balcone una veranda a vetri, turbando tra l'altro l'estetica del fabbricato e creando problemi di sicurezza (Cass. III, n. 2275/1988).

Secondo altra giurisprudenza, la costruzione abusiva di balconi ad opera dell'inquilino in totale dispregio di una clausola contrattuale che vieta modifiche o innovazioni senza la preventiva necessaria autorizzazione scritta della società locatrice costituisce inadempimento grave, legittimante la risoluzione del contratto di locazione e la condanna del conduttore al ripristino dello stato dei luoghi (App. Napoli 7 gennaio 1998, n. 1). Ed ancora, in materia di impianti, è il conduttore, e non il locatore, ad essere sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d'acqua provocate dalla rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico e sostituibile senza necessità di interventi implicanti demolizioni. Non potendo tale oggetto essere qualificato come componente dell'impianto idrico interno, la sua manutenzione grava sul locatario e non sul proprietario (Cass. III, n. 21788/2015); in altra vicenda, invece, è stata confermata la sentenza dei giudici del merito che ha ritenuto intaccato in modo grave ed intollerabile il rapporto di fiducia tra locatore e inquilino nel caso in cui quest'ultimo abbia manomesso il contatore l'acqua centralizzata (Cass., n. 6088/1984).

In definitiva, in tema di obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, l'abuso del godimento non implica necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, ma può consistere in qualsiasi comportamento lesivo degli interessi del locatore. Ai fini della gravità dell'inadempimento del conduttore, non è determinante l'entità oggettiva dell'inadempimento stesso, bensì il rilievo che esso assume in rapporto all'interesse della controparte (Cass. III, n. 390/1986: in tale vicenda il conduttore aveva realizzato nella cantina un deposito di combustibile senza il rispetto delle misure antincendio e con modifiche strumentali parziali senza idonei sistemi di sicurezza limitando il futuro godimento dei proprietari, e la Suprema Corte, in base all'enunciato principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano dichiarato la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore).

Il locatore può agire nei confronti del conduttore che si sia reso gravemente inadempiente agli obblighi previsti nel contratto di locazione ad uso abitativo, contestandogli il mancato rispetto dell'osservanza del corretto utilizzo degli impianti e parti comuni dell'edificio, espressamente convenuto in sede di stipula contrattuale, con particolare riferimento all'osservanza delle regole di civile convivenza all'interno dell'edificio. A tale fine, prima di avviare l'azione legale, il locatore può, quindi, contestare per iscritto (fax, raccomandata, pec) al conduttore tale inadempimento, specificandone la gravità delle conseguenze derivanti, al fine di preannunciargli che la prosecuzione di tale suo comportamento determinerà senz'altro l'avvio dell'azione legale volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione con il risarcimento degli eventuali danni. Tale scelta, laddove coltivata dal locatore anche per il tramite del proprio legale, potrebbe rivelarsi determinante nell'evitare il ricorso al giudice per sortire l'effetto di un consensuale componimento bonario dell'insorta controversia.

L'azione intrapresa dal locatore è un ordinario giudizio di cognizione, di natura costitutiva, volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento dei danni causati per effetto del comportamento del convenuto. Tale azione, assume invece natura dichiarativa, se nel contratto è presente una clausola ex art. 1456 c.c. tendendo ad una pronuncia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell'inadempimento, previsto come determinante per la sorte del rapporto dalla clausola risolutiva espressa (Cass. I, n. 9488/2013).

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del locus rei sitae, come si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del rapporto locatizio, ed il conduttore legittimato passivo.

L'onere di provare l'esistenza dei presupposti per l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione, compresa la sua gravità ex art. 1455 c.c. grava sul locatore, salva l'ipotesi che la domanda di risoluzione venga azionata sulla scorta della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. contenuta nel contratto, poiché in tale ipotesi, al locatore basterà semplicemente richiamarne l'esistenza ed il relativo contenuto, fornendo prova della fonte negoziale del proprio diritto, gravando sul conduttore l'onere di allegare la non ricorrenza nella fattispecie della situazione idonea ad attivare l'anzidetta clausola, salvo in ogni caso l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al conduttore, quantomeno a titolo di colpa ex art. 1218 c.c., il cui relativo onere ricade sul locatore (Cass. III, n. 19602/2013; Trib. Ravenna 5 giugno 2020).

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con richiesta di risarcimento dei correlati danni – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente, perizia volta ad accertare l'inosservanza di un uso corretto dell'impianto condominiale).

Ciò non toglie, però, che nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile delle violazioni ascrittegli nel contratto riguardanti l'inosservanza del corretto utilizzo degli impianti e parti comuni dell'edificio, abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta al fine di fare cessare il suddetto comportamento, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti l'inosservanza del corretto utilizzo degli impianti e parti comuni dell'edificio grava sul locatore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali chiedere la prova testimoniale a mezzo dell'amministratore del condominio, dei tecnici intervenuti per eseguire le attività necessarie per la riparazione dell'impianto lesionato, e degli stessi condòmini che eventualmente siano in grado di riferire le circostanze fattuali oggetto di contestazione. Opportuna è anche la richiesta di c.t.u. al fine di accertare il nesso di causalità tra l'operato del conduttore – anche per il tramite del personale tecnico incaricato dal medesimo – e l'evento dannoso realizzatosi, con l'insorgenza dei correlati danni.

L'applicazione della presunzione di cui all' art. 2051 c.c. richiede che la res sia causa diretta del danno e che il soggetto responsabile eserciti sulla stessa cosa un effettivo potere fisico.

In tale ottica, la prova che il locatore deve preoccuparsi di allegare al ricorso al fine di provare una responsabilità del conduttore per un cattivo uso – anche solo “mediato” o indiretto” – dell'impianto condominiale, è indubbiamente di natura squisitamente “tecnica”. Pertanto, prima va opportunamente corroborata adeguatamente da una perizia di parte che circoscriva – descrivendoli nell'immediatezza dell'accaduto – i fatti oggetto d'indagine appurandone la natura e le possibili cause; dopo, la stessa può costituire la base per l'espletamento di una richiesta di C.T.U. – che quanto all'ammissibilità della relativa richiesta non potrà essere quindi ritenuta esplorativa, poggiando la stessa sulle risultanze della perizia di parte già allegata in atti dal locatore – al quale spetterà fornire, con tutti gli approfondimenti del caso, la valutazione finale riguardante l'esatta individuazione della conditio sine qua non per l'affermazione di responsabilità del conduttore, al fine di escludere la sussistenza sia del caso fortuito, sia del fatto del “terzo”, tenuto conto che il medesimo conduttore – al pari del proprietario dell'appartamento condotto in locazione, e nel quale sono in atto lavori di ristrutturazione dell'impianto di riscaldamento non può ad esempio essere ritenuto responsabile – quale custode ex art. 2051 c.c. o quale committente ex art. 2049 c.c. – dei danni causati da infiltrazioni di acqua. Quest'ultima responsabilità è preclusa anche quando, al fine di eseguire i suddetti lavori di manutenzione ed adeguamento dell'impianto sito nell'appartamento, su delega del proprietario, pur essendosi attivato al fine di ottenere lo svuotamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato ad opera dell'impresa incaricata della sua gestione e manutenzione, quest'ultima abbia disatteso la richiesta avanzata in tale senso per il tramite dell'amministratore di condominio, limitandosi a ridurre in misura inadeguata il livello dell'acqua presente nel circuito, posto che se avesse provveduto allo svuotamento non ci sarebbe stata alcuna fuoriuscita delle tubazioni con danni a terzi ed allo stesso condominio, in particolare, alle tubazioni e parti murarie comuni (Trib. Torino 31 dicembre 2004).