Mancato rilascio dell'immobile alla cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo per studenti universitari

Il contratto di locazione qualificato dalle parti come contratto di locazione ad uso abitativo transitorio difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione ad uso transitorio ove le stesse abbiano omesso di indicare l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore, così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed abbiano, altresì, omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie (come nella specie). La transitorietà richiede, invero, la sussistenza effettiva delle ragioni previste dalla legge attraverso il rinvio alla normazione secondaria di cui al combinato disposto degli artt. 4 e 5 della l. n. 431/1998, nonché il rispetto dei requisiti formali previsti dalle medesime disposizioni, primo tra i quali l'espressa enunciazione della ragione di transitorietà (Trib. Milano 27 giugno 2019, n. 6333: nel caso concreto, peraltro, la condotta delle parti antecedente alla stipula del presente contratto, consistente nell'aver concluso altro contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile, esclude la esistenza di una esigenza abitativa di natura transitoria, di talché il negozio va qualificato come contratto di locazione soggetto al regime ordinario di durata con conseguente applicazione ad esso del canone liberamente determinato dalle parti e non di quello imposto).

In tema di locazione, le parti hanno la possibilità di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio, purché siano rispettate le modalità e i presupposti fissati dal d.m. del 30 dicembre 2002, attuativo della l. n. 431/1998 . Occorre a tal fine che l'esigenza transitoria del conduttore o del locatore sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere altresì allegata documentazione idonea a comprovare la stessa. In caso contrario, la fattispecie negoziale deve essere automaticamente ricondotta alla tipologia legale, con riconoscimento della durata quadriennale del rapporto di locazione (Trib. Ferrara 17 novembre 2017, n. 1054). Detto ciò, nell'àmbito delle locazioni di immobili ad uso abitativo, la natura transitoria delle esigenze abitative va riconosciuta nell'ipotesi in cui il conduttore permanga nell'immobile locato solo in via precaria o sussidiaria, mentre va esclusa nel caso in cui l'immobile costituisca la normale e continuativa dimora del conduttore (Cass. III, n. 6777/1992: nella specie, si è ritenuta sussistente un'esigenza abitativa stabile nell'occupazione continua di un appartamento da parte di studenti per tutta la durata del corso di studi o del singolo anno accademico, ancorché abbiano la loro residenza altrove).

In riferimento alla fattispecie contrattuale individuata con la dizione “locazione di posto letto”, si è posto il problema se possa trattarsi, come ritenuto da alcuni (Pret. Milano 30 ottobre 1984) di locazione parziale o se si rientri in uno di quei casi che fuoriescono dallo stesso schema della locazione per le peculiari caratteristiche (Pret. Napoli 26 aprile 1986, n. 1303: non può essere compreso tra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria il contratto atipico che preveda come oggetto della locazione la sola utilizzazione, da parte di uno studente straniero dimorante in Italia, di uno spazio riservato alla collocazione di un letto con l'uso di servizi comuni).

La giurisprudenza di legittimità riconosce la locazione in caso di uso parziale dell'immobile e ne ha delineato le caratteristiche, ma in riferimento a fattispecie totalmente diverse: in ipotesi di locazione del bene tra comproprietari, in relazione alla concessione del godimento che non è necessariamente esclusivo (Cass. III, 19678/2008), e in relazione alla concessione del diritto di affiggere insegne pubblicitarie sull'immobile (Cass. III, 17156/2002), in relazione alla concessione di una specifica facoltà di godimento. In tali pronunce, si rinviene la indicazione, utile a delineare i connotati della cosiddetta “locazione limitata”, e cioè l'affermazione che, in linea generale, il godimento non esclusivo del bene non impedisce la configurabilità della locazione e che essa può concernere solo alcune facoltà relative al godimento, così non ostando alla ricomprensione nella locazione il frazionamento delle possibili utilità dell'immobile. Dunque, starà alla giurisprudenza stabilire se effettivamente si tratti di insuperabile circostanza impeditiva all'applicazione alla locazione di posto letto della disciplina prevista dall'art. 5, comma 3, della l. n. 431/1998 – volta evidentemente a tutela del conduttore -studente ed alla disciplina dei contratti da lui stipulati secondo criteri generali predeterminati anche al fine di evitare distorsioni del mercato – o di mero inconveniente, superabile di fatto con la considerazione ai fini in questione della superficie della stanza occupata (o della frazione di essa in base al numero di occupanti) sommata alla frazione della superficie dei locali ad uso comune ottenuta dividendo la superficie totale di uso comune per il numero degli occupanti l'intero alloggio. Si porrebbe in tal caso però il problema dell'accertamento del numero dei posti letto e della necessità di indicazione di essi in contratto.

Il locatore può chiedere al conduttore – che continui a detenere l'immobile oltre la scadenza del contratto di locazione, e che si rifiuti di riconsegnarlo nella sua disponibilità – di procedere all'immediata restituzione del cespite, al fine di evitare il successivo ricorso all'azione di intimazione di sfratto per finita locazione, con possibile aggravio di costi e tempo, unitamente all'eventuale azione di risarcimento del danno conseguente all'ingiustificato ritardo nel recupero della disponibilità del prefato immobile per la produzione di reddito.

L'intimazione di sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, è un procedimento speciale caratterizzato dalla sommarietà del rito, che lo distingue dall'ordinario processo di cognizione, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata.

L'azione proponibile dall'avente diritto ai sensi dell' art. 657 c.p.c. non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per finita locazione, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 657 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore (che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale) dal quale è rappresentato e difeso e presso il quale è elettivamente domiciliato.

La parte istante deve, infatti, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Nell'atto deve essere, altresì, indicato il contratto di locazione con la relativa data di scadenza e la disdetta formulata in precedenza nel rispetto del relativo termine, rimasta senza esito.

Sùbito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in jus dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adìto indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza, devono intercorrere almeno 20 giorni liberi.

L'atto deve contenere l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adìto la convalida dello sfratto con la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con dichiarazione di cessazione del contratto, e la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite. Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 della l. n. 392/1978.

All'atto vanno allegati: il contratto, la disdetta e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato. L'atto deve essere sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma deve essere autenticata dal difensore.

Il locatore che agisce per conseguire dal conduttore la disponibilità dell'immobile locato libero e sgombero da persone e cose, deve dimostrare per tabulas la propria qualità di avente diritto a proporre l'actio ex art. 657 c.p.c. ed i relativi presupposti, tra cui il contratto da cui si evince la data di scadenza e la disdetta formulata nel rispetto dei termini di legge, così come la lettera di costituzione in mora riguardante il rilascio.

In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza dell'inadempimento del conduttore a rilasciare l'immobile per conseguire la convalida dell'intimazione, con la relativa condanna al rilascio.

In materia di procedimento di sfratto per finita locazione, il locatore può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell'immobile nei confronti del conduttore che si è rifiutato di restituirlo, ed in tale veste può agire anche il comproprietario dello stesso immobile, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale, salvo il dissenso dei comproprietari di maggioranza rispetto a tale iniziativa, si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti (Trib. Siena 3 dicembre 2020).

Infatti, ciascun comproprietario può stipulare il contratto di locazione ed è attivamente legittimato all'esercizio dell'azione di sfratto o di risoluzione, nonché passivamente legittimato nei confronti delle azioni del conduttore, mentre nel caso di trasferimento della proprietà, se il contratto sia cessato per effetto dell'intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l'acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione già maturato in capo al locatore-proprietario cedente (Cass. III, n. 12883/2012).

Il comproprietario che intende conseguire la restituzione dell'immobile dal conduttore nel proporre l'azione di sfratto ex art. 657 c.p.c. deve preliminarmente verificare il rispetto del termine per la disdetta che per iscritto deve essere stata comunicata al conduttore, con la quale gli è stata manifestata la volontà del locatore di non volere proseguire ulteriormente nel rapporto di locazione.

Inoltre, unitamente all'atto di intimazione, nel fascicolo dell'istante va allegato il contratto di locazione, in modo che il giudice possa verificare per tabulas la scadenza del termine di durata della locazione, perché, nella fase sommaria, per potere conseguire l'ordinanza di rilascio, anche in presenza dell'opposizione del conduttore, non è possibile espletare i mezzi di prova che normalmente trovano ingresso soltanto a seguito del mutamento del rito.