Mancato rilascio dell'immobile alla cessazione del contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione qualificato dalle parti come contratto di locazione ad uso abitativo transitorio difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione ad uso transitorio ove le stesse abbiano omesso di indicare l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore, così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed abbiano, altresì, omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie (come nella specie). La transitorietà richiede, invero, la sussistenza effettiva delle ragioni previste dalla legge attraverso il rinvio alla normazione secondaria di cui al combinato disposto degli artt. 4 e 5 della l. n. 431/1998, nonché il rispetto dei requisiti formali previsti dalle medesime disposizioni, primo tra i quali l'espressa enunciazione della ragione di transitorietà (Trib. Milano 27 giugno 2019, n. 6333: peraltro, la condotta delle parti antecedente alla stipula del presente contratto, consistente nell'aver concluso altro contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile, esclude l'esistenza di una esigenza abitativa di natura transitoria, di talché il negozio va qualificato come contratto di locazione soggetto al regime ordinario di durata con conseguente applicazione ad esso del canone liberamente determinato dalle parti e non di quello imposto).

L'indagine sulla natura transitoria o meno della locazione deve essere effettuata tenendo conto non soltanto del dato oggettivo dell'effettiva destinazione dell'immobile e della corrispondenza o meno di essa alla detta natura transitoria, ma anche del dato soggettivo costituito dalle intenzioni, dalla conoscibilità, dall'atteggiamento complessivo dei contraenti in relazione alla convenuta stipulazione locativa. La transitorietà deve, tuttavia, essere espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, ovvero che si configurino ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità (Trib. Aosta 9 maggio 2016, n. 111).

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta l'esclusione della locazione dalla sfera di applicazione delle norme della l. n. 392/1978 , deve essere desunta non dal termine di durata della locazione, stabilito dalle parti, ma dalla natura dell'esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell'immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo (Cass. III, n. 2702/2017). Difatti, per le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, sono necessari due requisiti: il primo consistente nel fatto che il conduttore deve abitare stabilmente l'immobile ed il secondo nel motivo di lavoro o di studio, alla cui realizzazione si intende stipulata la locazione; entrambi i requisiti devono concorrere, nel senso che – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell'immobile, non giustificata da motivi di studio o di lavoro, oppure la sola sussistenza di questi motivi, non accompagnata dalla stabile occupazione dell'immobile, non valgono ad attrarre la disciplina del contratto di locazione (Cass. III, n. 4495/2009; Cass. III, n. 16759/2006; Cass. III, n. 1529/1999; Cass. III, n. 914/1999; Cass. III, n. 9600/1998; Cass. III, n. 2271/1998; Cass. III, n. 6145/1997).

La “transitorietà” deve essere identificata attraverso una specifica clausola che individui l'esigenza del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto (art. 2, comma 4, d.m. 30 dicembre 2002). Di conseguenza, se tale pattuizione non è presente nel contratto di locazione ad uso abitativo concluso dalle parti, il contratto stipulato dalle parti, sia pure per la durata di 1 anno, deve essere ricondotto alla durata previsto dall'art. 2, comma 1, della l. n. 431/1998. Quindi, in tal caso, il contratto va ricondotto nell'alveo di un ordinario contratto di locazione ad uso abitativo con durata quadriennale (4+4) (App. Roma 20 maggio 2022, n. 3427).

Il conduttore che intenda far accertare la nullità della clausola contrattuale contenente la previsione di un uso transitorio per inesistenza della indicata natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che tale inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. In proposito è stato sostenuto che il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile – nella specie, da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria – dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (Cass. III, n. 16797/2015: nella specie, l'avvenuto originario subentro, da parte del conduttore, nelle licenze di gas ed elettricità, manifestazione di un progetto di lunga durata ed implicante la cognizione e l'assenso del locatore).

Il locatore può chiedere al conduttore – che continui a detenere l'immobile oltre la scadenza del contratto di locazione, e che si rifiuti di riconsegnarlo nella sua disponibilità – di procedere all'immediata restituzione del cespite, al fine di evitare il successivo ricorso all'azione di intimazione di sfratto per finita locazione, con possibile aggravio di costi e tempo, unitamente all'eventuale azione di risarcimento del danno conseguente all'ingiustificato ritardo nel recupero della disponibilità del prefato immobile per la produzione di reddito.

L'intimazione di sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, è un procedimento speciale caratterizzato dalla sommarietà del rito, che lo distingue dall'ordinario processo di cognizione, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata.

L'azione proponibile dall'avente diritto ai sensi dell' art. 657 c.p.c. non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per finita locazione, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 657 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore (che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale) dal quale è rappresentato e difeso e presso il quale è elettivamente domiciliato.

La parte istante deve, infatti, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Nell'atto deve essere, altresì, indicato il contratto di locazione con la relativa data di scadenza e la disdetta formulata in precedenza nel rispetto del relativo termine, rimasta senza esito.

Sùbito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in ius dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adìto indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza, devono intercorrere almeno 20 giorni liberi.

L'atto deve contenere l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adìto la convalida dello sfratto con la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con dichiarazione di cessazione del contratto, e la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite. Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 l. n. 392/1978.

All'atto vanno allegati: il contratto, la disdetta e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato. L'atto deve essere sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma deve essere autenticata dal difensore.

Il locatore che agisce per conseguire dal conduttore la disponibilità dell'immobile locato libero e sgombero da persone e cose, deve dimostrare per tabulas la propria qualità di avente diritto a proporre l'actioex art. 657 c.p.c. ed i relativi presupposti, tra cui il contratto da cui si evince la data di scadenza e la disdetta formulata nel rispetto dei termini di legge, così come la lettera di costituzione in mora riguardante il rilascio.

In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza dell'inadempimento del conduttore a rilasciare l'immobile per conseguire la convalida dell'intimazione, con la relativa condanna al rilascio.

L' art. 657 c.p.c. – rubricato intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione – prevede che il locatore o il concedente può intimare al conduttore licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida. Il riferimento testuale è, dunque, a solo talune tipologie contrattuali, quale, su tutte, la locazione. Secondo l'impostazione prevalente in giurisprudenza, il procedimento, proprio per le forme che assume, ha natura eccezionale così che le relative norme non sono suscettibili di estensione in via analogica, ma al più di interpretazione estensiva. Conseguentemente, il problema che si pone, con riferimento a talune ipotesi “di confine” quale quella in esame, è quello di stabilire, in concreto, se una determinata applicazione del procedimento di convalida di sfratto con riferimento ad un'ipotesi testualmente non prevista dal codice di rito civile, costituisca il frutto di un'interpretazione estensiva (consentita) o di una estensione in via analogica (non consentita).

La giurisprudenza sembra orientata nel senso di escludere l'ammissibilità dello speciale procedimento di convalida exartt. 657 ss. c.p.c. in presenza di rapporti contrattuali diversi dalla locazione e da quelli espressamente indicati nell'art. 657 c.p.c. anche laddove siano riscontrabili elementi, anche rilevanti, propri della locazione.

Orbene, nel caso della locazione ad uso transitorio, la soluzione del problema sembra, dunque, dipendere dalla specifica configurazione che si intende dare a questo particolare contratto, nel senso che se si attribuisce maggiore valore alla componente “locazione”, si va nella direzione dell'interpretazione estensiva e perciò consentita, a differenza dell'ipotesi in cui si tenda invece, a sminuire la rilevanza di detta componente, configurando il relativo contratto come “atipico”, procedendo così nella direzione dell'applicazione analogica, che non consentirebbe l'applicazione del procedimento disciplinato dagli artt. 657 ss. c.p.c.

In tale ottica, il contratto di locazione transitorio stipulato dalle parti, si configura come un contratto dove la componente “locazione” rappresenta il mezzo per consentire alle parti di realizzare lo scopo principale avuto di mira, ovvero la concessione di un alloggio per il conduttore caratterizzato dall'elemento temporale della transitorietà.

Ciò si evince da una serie di elementi tipici propri della locazione, laddove convenuti al momento della stipula del relativo contratto dalle stesse parti, nel disciplinarne il contenuto, per quanto attiene a tutta una serie di aspetti fondamentali – quali a titolo esemplificativo: la forma scritta del contratto per un periodo superiore a trenta giorni; la previsione della consegna della res con il passaggio della relativa detenzione qualificata e custodia in capo al conduttore; la consegna di una somma a titolo di deposito cauzionale; il corrispettivo mensile del canone in modo che il canone rappresenti il corrispettivo per il locatore del godimento dell'immobile a favore del conduttore; la previsione della durata transitoria della locazione con la relativa scadenza; il pagamento degli oneri accessori – direttamente riconducibili alla causa principale del contratto di locazione. In ragione di ciò – non ultima la considerazione che in quest'ottica il canone di locazione rappresenta semplicemente il corrispettivo del godimento del bene sebbene per un periodo temporale caratterizzato dalla transitorietà dell'uso – non è esclusa l'applicabilità dello speciale procedimento di convalida ex art. 657 c.p.c. , così come dell'art. 658 c.p.c. laddove trattasi del mancato pagamento dei canoni nel caso di morosità del conduttore, attesa la rilevanza dei rispettivi aspetti nell'economia del contratto di locazione ad uso transitorio.

L'eventuale contestazione riguardante la sola validità della clausola di durata transitoria, non è di per sé idonea a paralizzare l'azione intrapresa dal locatore in executivis per il rilascio dell'immobile laddove il contratto risulti comunque inadempiuto in caso di omesso versamento dei canoni, a maggiore ragione laddove vi sia la presenza di una clausola risolutiva espressa correlata al mancato pagamento di una rata del canone locatizio.

Tale inadempimento, prima ancora di quello legato alla definizione della corretta durata del contratto, integra un'autonoma ratio decidendi, da sola idonea a giustificare la condanna al rilascio in relazione alla proponibilità della domanda di risoluzione per morosità.

L'ipotesi di stipula di una locazione transitoria che non risponde a realtà perché il conduttore adibisce o ha adibito l'immobile ad abitazione stabile e primaria, ovvero ad abitazione stabile per motivi di lavoro, rientra nella tematica della simulazione, ragione per cui il conduttore che pretende di applicare le norme sulla locazione primaria – quanto a durata iniziale quadriennale ed eventuale di un'ulteriore quadriennio – deve provare la simulazione, dunque la circostanza che il locatore, al momento della stipula della locazione, fosse a conoscenza della effettiva esigenza ad esempio di abitazione primaria del conduttore o aveva comunque riconosciuto questa esigenza, oppure l'accordo simulatorio.

Al riguardo non va dimenticato il pregresso orientamento della giurisprudenza emerso in materia di locazioni di immobili urbani, atteso che la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dall'utilizzazione dell'immobile per esigenze abitative primarie, e la realtà apparente, consistente nella stipulazione di una locazione per uso transitorio, per assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione per uso transitorio e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato, potendo la relativa prova essere offerta anche per testimoni e per presunzioni, data l'illiceità della clausola simulata.

Pertanto, l'eventuale dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato (App. Palermo 16 febbraio 2018).

Lo stesso dicasi nella diversa fattispecie in cui l'attore in restituzione produca un contratto avente, in quanto gratuito, le caratteristiche proprie del rapporto di comodato, atteso che per dimostrare la sussistenza di un contratto di locazione, il quale è essenzialmente oneroso, ha l'onere di provare la simulazione della clausola relativa alla gratuità, dovendo altrimenti il giudice, nell'esercizio del potere-dovere di qualificare il contratto, negare la sussistenza del rapporto di locazione (Trib. Roma 21 marzo 2019).

Sul piano squisitamente probatorio, rilevante in ambito processuale, va anche dato atto dell'orientamento emerso in seno alla giurisprudenza di merito (App. Roma 12 febbraio 2020), laddove sulla scorta dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998 che per la stipula di validi contratti di locazione richiede la forma scritta, ha affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza adottare la forma scritta è nullo e si tratta di nullità assoluta, rilevabile ex officio dal giudice. Ne consegue che ogni eventuale patto aggiunto o contrario al contenuto del contratto di locazione deve necessariamente rivestire la forma scritta e, di conseguenza, nel caso di specie, la diversa decorrenza della locazione emergente dal contratto – ad esempio ad uso transitorio – deve essere provata mediante la produzione di una controdichiarazione scritta, essendo inammissibili le prove orali, per interrogatorio formale e per testi, richieste per provare la diversa decorrenza del contratto, poiché, da un lato, la mancanza della controdichiarazione osta all'ammissibilità dell'interrogatorio formale, ove rivolto a dimostrare la simulazione relativa, giacché la confessione, in cui si risolverebbe l'eventuale risposta positiva, non può supplire al difetto dell'atto scritto, necessario per il contratto diverso da quello apparentemente voluto e, dall'altro, i limiti alla prova testimoniale di cui all'art. 2722 c.c. operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qual volta questa si traduca nell'allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante dal contratto, comunque destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti. 

A ben vedere, anche sulla scorta delle osservazioni che precedono, le problematiche che possono derivare dalla mancata osservanza degli obblighi previsti nella fonte normativa secondaria – ai fini dell’operatività dell’art. 2, comma 6, del d.m. 16 gennaio 2017 – si risolvono in caso di contestazione, nella necessità di compiere un’adeguata valutazione inerente la preliminare ammissibilità dell’azione sommaria di sfratto in luogo di quella ordinaria ed in ogni caso, sulla possibilità di convalidare l’intimato sfratto per ragioni diverse da quelle inerenti una pretesa morosità del conduttore laddove esistano sufficienti margini di valutazione che impediscano l’accertamento per tabulas dell’inadempimento della parte interessata al rispetto degli obblighi sanciti dal d.m. 16 gennaio 2017.