Mancato rilascio dell'immobile alla cessazione del contratto di locazione ad uso turistico

È conforme alla normativa europea la legge nazionale che regolamenti il mercato degli affitti brevi sottoponendoli a un regime autorizzativo. La lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione di lunga durata, infatti, costituisce un motivo imperativo di interesse generale che giustifica una tale restrizione (Corte Giust. UE, 22 settembre 2020, n. 724/18).

Premesso ciò, in tema di condominio, laddove il regolamento vieti la destinazione dell'immobile ad uso alberghiero, detto divieto non si estende alle locazioni per finalità turistiche per brevi periodi, di cui all' art. 53 del d.lgs. n. 79/2011 , atteso che esse non si distinguono dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la durata transitoria. Dette locazioni, infatti, non sono necessariamente più moleste per gli altri condòmini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi, ad esempio, che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l'alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore (App. Milano 13 gennaio 2021, n. 93).

Inoltre, in àmbito condominiale, affinché il divieto di un regolamento contrattuale sia valido, deve specificare quale attività è vietata. Pertanto, se il regolamento condominiale pone solo il divieto di affitto o subaffitto degli appartamenti sotto forma di pensione o albergo, si ritiene che tale divieto non includa la locazione breve o l'affitto saltuario (Cass. II, n. 22711/2017).

Gli adempimenti, di natura fiscale, imposti sulle attività di intermediazione immobiliare, anche mediante portali telematici, per la conclusione delle cosiddette locazioni brevi (di cui all' art. 4, commi 4, 5 e 5-bis, del d.l. n. 50/2017 , convertito in l. n. 96/2017) costituiscono misure in alcun modo discriminatorie né configurabili come dissimulati aiuti di Stato, idonee a interferire con il libero gioco della concorrenza, ma sono volte ad agevolare la riscossione di imposte sui redditi e rispondono alla finalità di combattere un rilevante fenomeno di evasione fiscale in un settore non armonizzato; come tali esse, anche laddove astrattamente in grado di comportare una restrizione alle libertà protette dal Trattato sul Funzionamento dell'Unione europea (TFUE), sono giustificate dalla sussistenza di motivi imperativi di interesse generale e risultano idonee e proporzionate allo scopo perseguito dal legislatore interno (TAR Lazio – Roma 18 febbraio 2019, n. 2207).

L'istituto del termine di grazia non è applicabile in caso di morosità scaturente da contratto di locazione turistica Secondo la pronuncia – alla luce delle novità intervenute in materia – che le locazioni a fini turistici sono disciplinate dall'art. 53 c.d. Codice del turismo ( d.lgs. n. 79/2011 ) mediante espresso richiamo alla disciplina della locazione contenuta nel codice civile non soggiacciono alla disciplina degli artt. 55-56 della l. n. 392/1978, eccezion fatta per la fissazione della data di rilascio che è disposizione di natura processuale e di tenore generale, sul punto dell'àmbito di applicazione dell'art. 56 della l. n. 392/1978 (Trib. Modena – sez. dist. Pavullo nel Frignano – 31 gennaio 2013: ritenendo inapplicabili le norme sostanziali exartt. 5 e 55 della l. n. 392/1978, per le assolutamente condivisibili ragioni espresse, ha però convalidato lo sfratto per morosità, in ciò ritenendo applicabile la relativa disciplina processuale sullo sfratto). Dalla stessa motivazione espressa dal giudice modenese pare evincersi che non possa sic et simpliciter escludersi a priori ed in linea generale il ricorso allo sfratto per finita locazione.

Le locazioni di immobili ad uso abitativo sono soggette alle previsioni di cui alla l. 9 dicembre 1998, n. 431 , fatte salve le eccezioni contemplate dalla medesima normativa; ne consegue che anche il contratto di locazione di una “seconda casa”, che il conduttore intenda destinare allo svago od al tempo libero è soggetto alla disciplina dettata dalla suddetta legge. La locazione per abitazione ad uso di seconda casa, siccome caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità (Cass. III, n. 13483/2011).

Il locatore può chiedere al conduttore – che continui a detenere l'immobile oltre la scadenza del contratto di locazione ad uso turistico, precedentemente stipulato in forma scritta, registrato per la durata di un trimestre come stabilito per accordo delle parti, che si rifiuti di riconsegnarlo nella sua disponibilità – di procedere all'immediata restituzione del cespite, al fine di evitare il successivo ricorso all'azione di intimazione di sfratto per finita locazione, con possibile aggravio di costi e tempo, unitamente all'eventuale azione di risarcimento del danno conseguente all'ingiustificato ritardo nel recupero della disponibilità del prefato immobile per la produzione di reddito.

L'intimazione di sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, è un procedimento speciale caratterizzato dalla sommarietà del rito, che lo distingue dall'ordinario processo di cognizione, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata.

L'azione proponibile dall'avente diritto ai sensi dell' art. 657 c.p.c. non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per finita locazione, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 657 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore (che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale) dal quale è rappresentato e difeso e presso il quale è elettivamente domiciliato.

La parte istante deve, infatti, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Nell'atto deve essere indicato, altresì, il contratto di locazione con la relativa data di scadenza e la disdetta formulata in precedenza nel rispetto del relativo termine, rimasta senza esito.

Sùbito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in jus dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adìto indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza, devono intercorrere almeno 20 giorni liberi.

L'atto deve contenere l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adìto la convalida dello sfratto con la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con dichiarazione di cessazione del contratto, e la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite. Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 della l. n. 392/1978.

All'atto vanno allegati: il contratto e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato.

L'atto deve essere sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma deve essere autenticata dal difensore.

Il locatore, che agisce per conseguire dal conduttore la disponibilità dell'immobile locato libero e sgombero da persone e cose, deve dimostrare per tabulas la propria qualità di avente diritto a proporre l'actioex art. 657 c.p.c. ed i relativi presupposti, tra cui il contratto da cui si evince la data di scadenza e la disdetta formulata nel rispetto dei termini di legge, così come la lettera di costituzione in mora riguardante il rilascio. In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza dell'inadempimento del conduttore a rilasciare l'immobile per conseguire la convalida dell'intimazione, con la relativa condanna al rilascio.

Il particolare procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione trova applicazione nei procedimenti in cui il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.

Il presupposto per l'espletamento del suddetto procedimento sommario è dunque: la stipula di un contratto di locazione scritto; la finalità causale dello stesso, riconducibile direttamente allo schema proprio della locazione di un determinato bene immobile dietro pagamento di un canone a titolo di corrispettivo.

La particolare finalità turistica cui tende tale contratto, se, da un lato, ai sensi dell' art. 53 del d.lgs. n. 79/2011 è idonea ad assicurare una totale libertà di contrattazione tra le parti, nel rispetto delle norme di cui agli artt. 1571 ss. c.c., dall'altro, ad escludere l'applicazione di norme riguardanti altre tipologie contrattuali rientranti nell'ampio genus della locazione, come ad esempio gli artt. 2 (modalità di stipula e di rinnovo), 3 (disdetta da parte del locatore), 4 (convenzione nazionale), 4-bis (tipi di contratto), 7 (condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio), 8 (agevolazioni fiscali) e 13 (patti contrari alla legge) della l. n. 431/1998, o gli artt. 5 e 55 della l. n. 392/1978, ciò non comporta anche l'automatica esclusione del procedimento retto dall'art. 657 ss. c.p.c. laddove sussistano i relativi presupposti tra cui, la forma scritta e la relativa causale locatizia, con la fissazione di una precisa ed apprezzabile scadenza contrattuale precedentemente convenuta dalle stesse parti del rapporto.

Al riguardo, sebbene la stipula di tale rapporto non è volto a soddisfare un'esigenza abitativa primaria del conduttore, ciò non toglie che appare altresì evidente come la stipula di tale formula contrattuale si presti comunque a garantire una soluzione abitativa sebbene di natura transitoria per il conduttore ed il proprio nucleo familiare convivente per un certo periodo di tempo, che a seconda della durata, può eventualmente estendersi anche per l'arco temporale di un'intera stagione, per una finalità comunque rilevante agli effetti dello sviluppo della personalità umana, quali sono lo svago ed il tempo libero.

È evidente come, in tale ipotesi, così come in tutte quelle in cui la locazione per finalità turistica risulti superiore a 30 giorni, il relativo contratto – opportunamente stipulato in forma scritta, trattandosi anche questo di un requisito indispensabile per il locatore che in caso di necessità intenda accedere al procedimento previsto dall' art. 657 c.p.c. – deve comunque essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, sussistendo anche in tale ipotesi l'osservanza dell'obbligo di inserire nel contratto la clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relative all'attestazione di prestazione energetica, e la comunicazione di inizio locazione presso l'ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

È, quindi, chiaro che in assenza dei presupposti previsti ex lege, come ad esempio se il contratto di locazione per uso turistico non viene stipulato in forma scritta, oppure riguardi un arco temporale eccessivamente breve – ad esempio, lo spazio di un weekend – oppure quando nello stesso contratto non sia prevista espressamente la relativa durata della locazione, siamo al di fuori del campo di applicazione dello speciale procedimento disciplinato dall' art. 657 c.p.c.