Mancato rilascio dell'immobile alla cessazione del contratto di affitto di azienda per scadenza del termine

Il contratto di affitto costituisce una species del più ampio genus della locazione, dalla quale si differenzia soltanto per l'oggetto del regolamento contrattuale. Nel contratto di affitto, è rappresentato da una cosa produttiva; nella locazione, ha ad oggetto uno o più beni non produttivi che, anche se legati fra loro da un vincolo di pertinenzialità, non costituiscono un'entità organica, capace di vita economica autonoma. A ciò si aggiunge che il contratto di affitto di azienda è caratterizzato, sotto il profilo oggettivo, dalla concessione in godimento all'affittuario non di un singolo bene produttivo, ma di un complesso di beni mobili e immobili legati fra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà finalizzato al conseguimento di un determinato fine produttivo. Nel caso di specie, avente a oggetto la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'affittuario, per il Tribunale il contratto de quo deve inquadrarsi nella categoria dei contratti di affitto di azienda, tenuto conto della consistenza dei beni dedotti in contratto, funzionalmente collegati in via strumentale rispetto all'esercizio dell'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e di vendita al dettaglio (Cass. trib., n. 23851/2019; Trib. Potenza 6 ottobre 2020, n. 689). La locazione è compatibile anche con prestazioni accessorie quali quelle presenti in un centro commerciale, mentre si ha affitto di azienda quando vi sia la preesistenza di una organizzazione in forma di azienda e le parti abbiano inteso trasferire il godimento del complesso organizzato (Cass. III, n. 3888/2020).

In tema di affitto d'azienda, l'obbligo dell'affittuario di restituire la cosa nello stesso stato di fatto in cui si trovava al momento della locazione prescinde dalla valutazione circa il carattere migliorativo o peggiorativo della modifica apportata da chi conduce il bene in affitto: il locatore ha diritto ad ottenere la restituzione della cosa sostanzialmente immutata, salvo il deterioramento conseguente all'inevitabile decorso del tempo e al normale uso del bene. L' art. 1590 c.c. , dunque, va interpretato ed applicato in conformità alla sua ratio, che è quella di garantire l'integrità del valore del bene locato dall'improprio utilizzo del bene medesimo da parte dell'affittuario (Trib. Ragusa 13 febbraio 2020, n. 159).

Nel codice civile, tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale (Trib. Treviso 4 ottobre 2018, n. 1938). Invero, le norme disciplinanti la materia della locazione sono in rapporto di tipicità rispetto a quelle sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda; trattasi di un rapporto tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Ne consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine comporta una responsabilità per l'affittuario, a norma dell' art. 1591 c.c. , specificamente previsto in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la formazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c. (Cass. lav., n. 14710/2006; Cass. I, n. 2240/2004; Cass. III, n. 2306/2000; App. Milano 14 aprile 2017, n. 1446; Trib. Roma 21 settembre 2007, n. 23647).

Nel contratto di affitto d'azienda, l'affittuario, alla scadenza del rapporto, deve restituire immediatamente il bene oggetto dell'anzidetto contratto all'avente diritto, ragion per cui, decorso il termine ex art. 1454 c.c. per consentire l'adempimento stragiudiziale del suddetto obbligo, l'affittante potrà ricorrere all'azione giudiziale disciplinata dal rito ordinario locatizio ex art. 447-bis c.p.c.

L'azione dell'affittante finalizzata a conseguire dall'affittuario la restituzione del bene (azienda affittata) alla scadenza del contratto, è un ordinario giudizio di cognizione disciplinato dal rito locatizio ed instaurato in forma di ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

L'azione ordinaria proponibile dall'affittante ai sensi dell' art. 447-bis c.p.c. nei confronti dell'affittuario per conseguire la restituzione del bene (azienda affittata) richiede, per la sua immediata esperibilità, la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia di affitto d'azienda prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi degli artt. 21 e 447-bis c.p.c. per le cause in materia di affitto d'azienda, è competente il giudice del luogo dove è posta l'azienda (forum rei sitae). Ai sensi dell'art. 447-bis, comma 2, c.p.c. sono nulle le clausole di deroga alla competenza.

L'affittante è il soggetto legittimato attivo nell'instaurare il giudizio ex art. 447-bis c.p.c. per conseguire la restituzione dell'azienda affittata dall'affittuario e quest'ultimo è, invece, il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare i presupposti per attivare il procedimento ex art. 447-bis c.p.c. al fine di ottenere la restituzione dell'azienda affittata nei confronti dell'affittuario grava sull'affittante.

L'azione si propone con ricorso, nel quale l'affittante deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio l'affittuario, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, l'affittante deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità dell'affittuario e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto– azione di restituzione dell'azienda affittata per l'intervenuta scadenza del termine ed il correlato inadempimento dell'affittuario nella restituzione – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale dell'affittuario e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di affitto d'azienda; lettera di contestazione dell'inadempimento dell'affittuario nella restituzione dell'azienda, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dall'affittuario, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di restituire l'azienda affittata al termine del rapporto contrattuale, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dall'affittante al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso affittante nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale dell'affittuario sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguente all'omessa restituzione dell'azienda affittata al termine del rapporto contrattuale – grava sull'affittante, il quale adempie al suddetto onere allegando la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di affitto d'azienda al cui interno sia prevista la data di scadenza – spettando all'affittuario l'onere di allegare la prova contraria.

La differenza essenziale tra locazione e affitto d'azienda o di un ramo di quest'ultima, risiede, in primo luogo, nella preesistenza di una organizzazione in forma di impresa dei beni oggetto del relativo contratto, mancando la quale, non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo, mentre in secondo luogo, ove si accerti che i medesimi beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria (Cass. III, n. 3888/2020).

Ciò premesso, la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell' art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c. (Cass. III, n. 2306/2000).

Al riguardo, va precisata la possibilità da parte dell'affittante di avvalersi anche della procedura d'urgenza laddove oltre al fumus sussista il periculum di subire un pregiudizio irreparabile nelle more dello svolgimento del giudizio ordinario introdotto ai sensi dell' art. 447-bis c.p.c. (Trib. Ivrea 11 luglio 2019).

Ciò premesso, l'affitto d'azienda cessa alla scadenza del contratto e l'affittuario è tenuto a restituirla nello stato in cui essa si trova, concretando la detenzione successiva al termine contrattuale un'occupazione di fatto da parte dell'affittuario che, con il venire meno del diritto di gestione, non ha la facoltà di continuare ad assicurarne la unitaria destinazione.

In altre parole, il comportamento inadempiente dell'affittuario concernente la mancata restituzione di beni aziendali non incide sul trasferimento della titolarità dell'azienda, che avviene de iure, e sulla conseguente applicabilità delle conseguenze previste dall' art. 2112 c.c. , ma produce effetti di natura esclusivamente risarcitoria, a norma dell'art. 1591 c.c. (Cass. lav., n. 14710/2006).

Infatti, qualora il rapporto di affitto d'azienda dedotto in giudizio nel ricorso trovi un puntuale riscontro documentale e probatorio nel relativo testo contrattuale, e laddove la vincolatività del suo contenuto non venga contestata dall'affittuario, ciò comporta che il medesimo, è tenuto al rispetto delle obbligazioni da esso derivanti essendo responsabile in caso di inadempimento, con particolare riferimento alla restituzione dell'azienda alla scadenza convenuta (Trib. Roma 3 marzo 2017).