Risarcimento del danno per mancata destinazione del locatore dell'immobile alle opere urgenti di ristrutturazione dell'edificio a seguito di diniego del rinnovo della locazione ad uso abitativo

In tema di locazioni, la disdetta, quale atto unilaterale di natura negoziale, incidente nell'ambito delle manifestazioni di volontà delle parti contraenti, non necessita di forma alcuna. Essa ha la funzione di impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto, determinandone la scadenza convenzionale o legale ed opera nel momento in cui viene a conoscenza del destinatario, producendo i suoi effetti dalla data di scadenza dell'obbligazione. La disdetta, inoltre, deve essere comunicata con quel preavviso che risulta stabilito dal legislatore in riferimento all'intervallo temporale minimo che deve intercorrere tra la comunicazione e l'effetto interruttivo (della prosecuzione) od impeditivo (della continuazione) del contratto, ma senza riferimento ad un intervallo temporale massimo, prima del decorso del quale la manifestazione di volontà sarebbe intempestiva ed inefficace (Trib. Agrigento 23 dicembre 2020, n. 1023).

In materia di locazione, non può ritenersi efficace la disdetta che faccia riferimento alla previsione contrattuale recante un rinvio alla disposizione di cui all' art. 3 della l. n. 431/1998 , nella parte in cui sancisce che il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo, dandone comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, unicamente in ragione di uno dei motivi ivi espressamente indicati, tra loro diversi e differenziati. Un rinvio per relationem a tutti indistintamente i motivi di fatto equivale, invero, ad una omessa indicazione, all'uopo non potendosi ritenere sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, mentre è inammissibile un cambiamento successivo ovvero una specificazione del motivo della disdetta nel corso del giudizio (Trib. Roma 28 agosto 2019, n. 10849).

Riguardo al titolo amministrativo che consente l'intervento, l'art. 3, comma 2, prevede che «il possesso, per l'esecuzione dei lavori [...] della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio». In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che, a seguito della modificazione della disciplina dei titoli abilitativi alla realizzazione degli interventi edilizi, la previsione, quale condizione di procedibilità dell'azione del locatore, ai sensi della prima parte del comma 2 dell' art. 3 della l. n. 431/1998 , del possesso della concessione o dell'autorizzazione edilizia, deve intendersi riferita a quegli specifici atti, tra cui la dichiarazione di inizio di attività o la segnalazione certificata di inizio di attività o il permesso a costruire, eventualmente richiesti dalla normativa vigente per la tipologia di intervento da realizzare e posto a base del diniego di rinnovo alla prima scadenza della locazione di immobile ad uso abitativo (Cass. III, n. 12250/2013).

Per realizzare la fattispecie risarcitoria del comma 3 e del comma 5, è necessario che, prima della scadenza del termine previsto da tale disposizione, il locatore concretamente destini l'immobile ad uso diverso da quello indicato nella disdetta e che la prova dell'uso diverso si possa desumere dalla semplice manifestazione dell'intenzione, in quanto la disposizione richiamata fa esplicito riferimento alla effettiva utilizzazione (non avendo così rilievo l'intendimento di porre in essere una destinazione dell'immobile difforme dal proposito manifestato dalla disdetta, ove lo stesso non sia seguito da un'attività corrispondente); la stessa Suprema Corte ha poi precisato che, al fine di realizzare la responsabilità prevista dall'art. 3, commi 3 e 5, non sia sufficiente che il locatore abbia ottenuto la disponibilità giuridica dell'immobile – nella specie, per effetto dell'emanazione del provvedimento di rilascio per la prima scadenza – essendo invece necessario che ne abbia ottenuta anche la disponibilità materiale, per effetto dell'eventuale riconsegna, e che da questa sia decorso il termine di dodici mesi entro il quale avrebbe dovuto adibire l'immobile all'uso per il quale era stata esercitata la facoltà di disdetta, non potendosi altrimenti verificare l'avvenuta diversa utilizzazione della cosa locata, rispetto a quella dichiarata nella disdetta; pertanto, la circostanza che il conduttore sia rimasto nel possesso dell'immobile impedisce di configurare tale responsabilità (Cass. III, n. 9043/2010).

Quanto alla responsabilità del locatore si deve ritenere che essa, al pari di quella contemplata dall' art. 31 della l. n. 392/1978 per le locazioni non abitative (Cass. III, n. 23794/2014), abbia natura contrattuale. Invero, rientra nel novero della responsabilità contrattuale soggettiva per inadempimento, sottoposta alla disciplina di cui agli artt. 1176 e 1218 c.c. In particolare, infatti, l'esercizio del diritto di diniego determina la nascita, in capo al locatore, di una precisa obbligazione – destinare l'immobile all'uso dichiarato – il cui inadempimento, configurandosi come vera e propria responsabilità contrattuale di cui all'art. 1218 c.c., comporta gli effetti sopra citati. L'integrazione della responsabilità contrattuale, anche in tali ipotesi, resta, comunque, subordinata all'imputabilità, sotto il profilo del dolo o della colpa, dell'inadempimento al debitore su cui grava pertanto, vertendosi in un'ipotesi di responsabilità presunta, l'onere della prova circa l'impossibilità della prestazione – la destinazione dell'immobile all'uso per il quale è stato esercitato il diniego di rinnovo – per causa a lui non imputabile ex art. 1256 c.c. (Trib. Ivrea 17 maggio 2010, n. 297).

In conclusione, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. III, n. 18947/2019).

Il conduttore prima di intraprendere un'azione legale nei confronti del locatore per conseguire il risarcimento dei danni causati dal diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, in caso di mancata destinazione dell'immobile alle opere urgenti di ristrutturazione dell'edificio, può scrivergli personalmente una lettera raccomandata con la quale lo invita a concordare una somma a titolo di risarcimento del danno. Il suddetto tentativo può sortire il duplice effetto positivo, da un lato, di ottenere immediatamente il risultato che si intende conseguire (un equo risarcimento dei danni causati al conduttore dal mancato proseguimento del rapporto locatizio), e, dall'altro, di evitare il ricorso all'azione legale da parte del medesimo conduttore, trattandosi di un'attività per la quale non deve necessariamente rivolgersi all'avvocato, oppure, nel caso in cui decida in tale senso, evitando comunque di sopportare sia i costi ulteriori di un procedimento giudiziario, sia le lungaggini temporali che quest'ultimo normalmente comporta.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il conduttore, evoca dinanzi al giudice il locatore al fine di conseguire nei suoi confronti il risarcimento dei danni causati dal diniego espresso in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire il risarcimento del danno arrecato dal diniego espresso in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno derivante dal diniego espresso dal locatore in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore; quest'ultimo, invece, è il soggetto legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, unitamente all'inadempimento del locatore per effetto del diniego espresso dal medesimo in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del locatore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risarcimento dei danni causati al conduttore dal diniego espresso dal locatore in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di avere opposto il diniego espresso alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato successivamente adibito all'uso dichiarato, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, riguardante i danni causati dal diniego concernente la rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso abitativo, laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato – grava sul conduttore, il quale, deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione ad uso diverso – spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria.

Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione di danni. Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, rispettivamente la causa dei danni lamentati che si intende addebitare al locatore, nonché la relativa quantificazione.

La responsabilità del locatore non sussiste qualora la mancata adibizione dell'immobile alla destinazione indicata nella comunicazione di diniego di rinnovo del contratto di locazione sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni e situazioni meritevoli di tutela, non riconducibili al comportamento doloso o colposo del medesimo locatore.

La sanzione del risarcimento del danno a favore del conduttore a carico del locatore, che non abbia tempestivamente adibito l'immobile all'uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, non è connessa ad un criterio di responsabilità oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa, bensì sulla base di una presunzione iuris tantum.

Ciò premesso, il fatto che tali lavori siano ad esempio diversi da quelli indicati dall' art. 3, lett. d), della l. n. 431/1998 è una circostanza che, di per sé, non dà luogo al risarcimento sanzionatorio di cui all'art. 3, comma 3, della l. n. 431/1998, perché il risarcimento contemplato dalla citata disposizione normativa è previsto per l'ipotesi in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile a seguito di un illegittimo esercizio della facoltà di disdetta (App. Bologna 3 maggio 2019).

Pertanto, atteso il carattere prettamente sanzionatorio del risarcimento previsto dai commi 3 e 5 dell' art. 3 l. n. 431/1998 è logico ritenere che l'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta cui si riferisce il citato comma 3 consista in una condotta fraudolenta del locatore diretta ad eludere gli obblighi di legge e, cioè, nell'addurre falsamento la presenza di uno dei motivi che consentono il diniego del rinnovo.

In particolare, non è imputabile al locatore, e, quindi, non è sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, se lo stesso locatore non ha potuto eseguire i lavori di ristrutturazione, per i quali aveva legittimamente esercitato la facoltà del diniego del rinnovo, entro il termine previsto nel relativo permesso di costruire per ragioni a lui non imputabili, oppure se la causa di tale omissione risulta essere addebitabile allo stesso conduttore, per avere instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l'inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire.