Mancato rilascio dell'immobile a seguito di diniego del rinnovo della locazione ad uso abitativo perché il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo

In tema di locazioni, la disdetta, quale atto unilaterale di natura negoziale, incidente nell'ambito delle manifestazioni di volontà delle parti contraenti, non necessita di forma alcuna. Essa ha la funzione di impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto, determinandone la scadenza convenzionale o legale ed opera nel momento in cui viene a conoscenza del destinatario, producendo i suoi effetti dalla data di scadenza dell'obbligazione. La disdetta, inoltre, deve essere comunicata con quel preavviso che risulta stabilito dal legislatore in riferimento all'intervallo temporale minimo che deve intercorrere tra la comunicazione e l'effetto interruttivo (della prosecuzione) od impeditivo (della continuazione) del contratto, ma senza riferimento ad un intervallo temporale massimo, prima del decorso del quale la manifestazione di volontà sarebbe intempestiva ed inefficace (Trib. Agrigento 23 dicembre 2020, n. 1023).

In materia di locazione, non può ritenersi efficace la disdetta che faccia riferimento alla previsione contrattuale recante un rinvio alla disposizione di cui all' art. 3 della l. n. 431/1998 , nella parte in cui sancisce che il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo, dandone comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, unicamente in ragione di uno dei motivi ivi espressamente indicati, tra loro diversi e differenziati. Un rinvio per relationem a tutti indistintamente i motivi di fatto equivale, invero, ad una omessa indicazione, all'uopo non potendosi ritenere sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, mentre è inammissibile un cambiamento successivo ovvero una specificazione del motivo della disdetta nel corso del giudizio (Trib. Roma 28 agosto 2019, n. 10849).

Questa ipotesi è mutuata dalla corrispondente norma in tema di locazioni ad uso non abitativo ( art. 59, n. 8, l. n. 392/1978 ). In proposito, la Suprema Corte ha precisato che il locatore può esercitare il recesso previsto dall'art. 59 n. 8) della l. n. 392/1978 per l`ipotesi che il conduttore non occupi continuativamente l`immobile senza giustificato motivo, quando le assenze del conduttore e dei suoi familiari esulino da quelle normali per necessità e gli usi comuni e, se ripetute e di lunga durata, non siano giustificate da validi motivi e dimostrino il venir meno di ogni primaria esigenza abitativa nel luogo dove è sito l'immobile locato, ancorché il conduttore ne usufruisca nei periodi di ferie e per la villeggiatura (Cass. III, n. 1676/1989: nella specie, la Suprema Corte, ribadendo il principio di cui sopra, ha confermato la pronuncia di accoglimento del recesso del locatore nei confronti di un conduttore che occupava l'immobile locato solo da aprile ad ottobre, giustificandosi con la mancanza, nel suddetto alloggio, dell'impianto di riscaldamento). In altre pronunce, si sono fatte rientrare nella mancata occupazione disciplinata dall'art. 59, n. 8), della l. n. 392/1978 il trasferimento definitivo del conduttore, insieme al suo nucleo familiare, in altre città (Cass. III, n. 6338/1985; Cass. III, n. 3497/1984), l'abbandono dell'immobile o la sua occupazione in maniera del tutto occasionale, come pure le assenze che esulino da quelle normali, avendo riguardo alle necessità e agli usi comuni, ove ripetute e di lunga durata, se non giustificate da validi motivi (Cass. III, n. 3407/1983). La giurisprudenza ha poi precisato che il locatore non può recedere dal contratto ai sensi dell'art. 59, nn. 6), 7), 8), della l. n. 392/1978 nemmeno se i familiari restati nell'alloggio fossero entrati a far parte del nucleo familiare in un momento successivo all'inizio del rapporto locatizio: ma ciò a condizione che l'appartenenza al detto nucleo avesse carattere effettivo, ed il conduttore fosse tenuto ad adempiere un dovere di assistenza verso i familiari medesimi (Cass. III, n. 807/1991).

L'invio, da parte del locatore, del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, pur essendo di natura negoziale e pur avendo l'effetto sostanziale di far cessare il rapporto locativo, configura, ai sensi dell' art. 30 della l. n. 392/1978 , una condizione di procedibilità della domanda di rilascio; ne consegue che detta comunicazione deve precedere l'introduzione del giudizio e non può sopravvenire in corso di causa (Cass. III, n. 2777/2003). Dunque, nel caso in cui il conduttore, avendo ricevuto la notificazione del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore, non potrà esperire l'ordinario procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, dovendosi avvalere della procedura di cui all'art. 30 successivo (Trib. Roma 4 giugno 2019, n. 11975).

Il locatore, avendo necessità di rientrare nel pieno possesso dell'immobile locato, comunica al conduttore il proprio diniego di rinnovo della locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, avendo verificato che senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, e, dunque, senza giustificato motivo, il medesimo non occupa continuativamente l'immobile, ragione per cui, chiede di addivenire quanto prima al rilascio dello stesso, atteso che in difetto, provvederà ad instaurare il relativo giudizio ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 3, comma 4, della l. n. 431/1998 , 30 della l. n. 392/1978 e 447-bis c.p.c. con possibile aggravio di costi a carico del medesimo.

L'azione del locatore finalizzata a conseguire dal conduttore la restituzione dell'immobile a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo, è un ordinario giudizio di cognizione instaurato in forma di ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

L'azione ordinaria, proponibile dal locatore ai sensi dell' art. 447-bis c.p.c. nei confronti del conduttore per conseguire il rilascio della res immobile, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo, richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia di locazione prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi degli artt. 21 e 447-bis c.p.c. per le cause in materia di locazione, è competente il giudice del luogo dove è posto l'immobile (forum rei sitae). Ai sensi dell'art. 447-bis, comma 2, c.p.c. sono nulle le clausole di deroga alla competenza.

Il locatore è il soggetto legittimato attivo nell'instaurare il giudizio ex art. 447-bis c.p.c. per conseguire il rilascio della res immobile, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo, ed il conduttore è invece il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare i presupposti per attivare il procedimento ex art. 447-bis c.p.c. al fine di ottenere il rilascio della res immobile nei confronti del conduttore grava sul locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del conduttore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di rilascio nei confronti del conduttore della res immobile, a seguito del diniego opposto dal locatore alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore nel rilascio della res; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di rilasciare l'immobile, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguente all'omesso rilascio dell'immobile, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso abitativo – grava sul locatore, il quale adempie al suddetto onere allegando la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione – spettando al conduttore l'onere di allegare l'eventuale prova ostativa al rilascio della res locata.

Nel caso in cui il conduttore, avendo ricevuto la notificazione del diniego di rinnovazione della locazione ad uso abitativo alla prima scadenza contrattuale, con le modalità ed i termini di cui all' art. 3 della l. n. 431/1998 , non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore, non potrà esperire l'ordinario procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, ma deve avvalersi della procedura di cui all'art. 30 della l. n. 392/1978. L'art. 3, comma 4, della l. n. 431/1998 espressamente dispone che per le procedure di diniego si applica l'art. 30 della l. n. 392/1978.

Tale ultima disposizione, di carattere processuale, è dunque richiamata espressamente anche per gli usi abitativi dall' art. 3, comma 4, della l. n. 431/1998 , e disciplina le modalità dell'esercizio dell'azione di recupero del bene nella disponibilità del locatore, attraverso la proposizione di una domanda di rilascio da introdursi con un ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e non attraverso una normale intimazione di sfratto o licenza per finita locazione.

L'azione è assoggettata al rito del lavoro di cui agli artt. 414 ss. c.p.c. ragione per cui la domanda introduttiva dovrà quindi essere proposta con ricorso, che, dovendo contenere l'esposizione dei fatti (ex art. 414, n. 4, c.p.c.) deve menzionare la raccomandata con cui il diniego è stato esercitato, ed in mancanza della quale il contratto si intende altrimenti rinnovato.

La stessa raccomandata deve essere prodotta unitamente al ricorso ( ex art. 414, n. 5, c.p.c. ) come per gli altri documenti preesistenti al giudizio e di cui il ricorrente voglia avvalersi a fini probatori, operando lo sbarramento preclusivo di cui al combinato disposto degli artt. 414 e 416 c.p.c.

L'erronea proposizione di un'istanza di rilascio ai sensi dell' art. 30 della l. n. 392/1978 con le forme del procedimento per convalida non assurge, tuttavia, a causa di nullità dell'atto introduttivo o inammissibilità procedimentale, dovendosi considerare, secondo la giurisprudenza, alla stregua di una mera irregolarità sanabile mediante il mutamento di rito con fissazione di nuova udienza ai sensi degli artt. 48 e 49 della l. n. 392/1978, che rappresenterà la prima udienza del procedimento ex art. 30 della l. n. 392/1978, nella quale le parti potranno esercitare i poteri e le facoltà processuali previste dalla norma (Cass. III, n. 9776/1997; Trib. Roma 13 aprile 2017).

Il procedimento presuppone, dunque, l'avvenuta notificazione da parte del locatore del diniego di rinnovazione del contratto con allegazione dei motivi di cui all' art. 3 della l. n. 431/1998 per le locazioni ad uso abitativo.

Concorrendo l'istanza del locatore e la comparizione, senza opposizione, del conduttore, il giudice potrà emettere ordinanza di rilascio che definisce il giudizio e costituisce titolo esecutivo.

In caso di assenza del conduttore o di opposizione del predetto, il giudizio proseguirà nelle forme del rito locatizio.

Il ricorso introduttivo ex art. 447-bis c.p.c. potrà anche essere depositato prima della decorrenza del termine e sarà in questo caso finalizzato ad ottenere una condanna in futuro, assimilabile a quella emessa all'esito del procedimento di licenza per finita locazione.

Il ricorso introduttivo del giudizio deve essere fondato sulla medesima situazione in precedenza prospettata e non può né indicare un motivo diverso, né contenere motivi nuovi rispetto a quelli già espressi nella disdetta motivata, in quanto ciò costituirebbe un atto autonomo facendo venire meno il nesso di necessaria coincidenza voluto dal legislatore a garanzia del conduttore, allo stesso modo di come una specificazione del motivo, formulata nel corso del giudizio, non varrebbe a sanare l'iniziale nullità della disdetta medesima.

Pertanto, il locatore non potrebbe limitarsi a fare generico riferimento al proprio intendimento di svolgere all'interno dell'immobile un uso non meglio specificato, dovendo precisare in cosa questo debba consistere.

Un discorso diverso, invece, vale nell'ipotesi in cui la data indicata nel ricorso dal locatore sia erronea perché antecedente o successiva a quella di scadenza effettiva del rapporto, in quanto ciò non impedisce al giudice di pronunciare il rilascio dell'immobile per la data corretta essendo questi tenuto a pronunciare il rilascio per l'effettiva scadenza del contratto, prescindendo dalle inesatte prospettazioni delle parti in causa.

Allo stesso modo, una disdetta che non sia idonea a produrre la cessazione della locazione per la scadenza voluta dal locatore ha l'efficacia di produrre la cessazione del rapporto per la successiva scadenza.

Infine, non incombe sul locatore l'onere della prova in ordine alla veridicità assoluta della motivazione addotta, in questo caso riferita alla circostanza che senza giustificato motivo, il conduttore non occupa continuativamente l'immobile, atteso che la legge non richiede a suo carico un onere della prova così determinante, che incomberà, semmai, sul conduttore se intenderà farsene carico.