Mancato rilascio dell'immobile a seguito di diniego del rinnovo della locazione ad uso non abitativo per attività di ricostruzione, ristrutturazione o completo restauro

La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 , non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato (Cass. III, n. 8669/2017). Invero, tale specificazione è funzionale non soltanto a soddisfare le esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche a consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli artt. 28 e 29 della citata legge, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto, e ciò in considerazione dell'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, essendo consentita la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione, dovendo aggiungersi che la esatta e precisa individuazione e descrizione dell'esigenza, tra quelle indicate dalla legge, su cui è fondata la disdetta, costituisce al tempo stesso parametro per la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, per il controllo dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l'applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'art. 31 della legge citata (Cass. III, n. 6550/2016). Pertanto, in tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall'art. 29, comma 1, lett. b), della l. n. 392/1978, ha l'onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall'art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell'intento (Cass. III, n. 12891/2016).

In tema di locazioni di immobili a uso non abitativo, per la validità della disdetta intimata dal locatore alla prima scadenza contrattuale ai sensi dell' art. 29 lett. c), della l. n. 392/1978 , non è sufficiente l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile – inizio che potrebbe anche avere carattere pretestuoso o simulato – ma è necessaria la verifica da parte del giudice della serietà dell'intento del locatore, desunta dal comportamento successivo al rilascio (art. 1362, comma 2, c.c.) e quindi dall'effettiva realizzazione dei lavori di ristrutturazione (Cass. III, n. 11389/1995).

Secondo la Suprema Corte, tenuto conto della ratio legis, diretta a consentire al locatore di un immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione una diversa utilizzazione o un migliore godimento dell'immobile, il recesso previsto dall' art. 29, lett. c), della l. n. 392/1978 trova applicazione anche quando il locatore di un terreno inedificato sul quale il conduttore abbia costruito un immobile intenda costruire un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente, ferma restando l'applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c. (Cass. III, n. 11496/1990). Nel distinguere, poi, gli interventi di integrale ristrutturazione e completo restauro, la Suprema Corte ha, in un primo tempo, stabilito che l'integrale ristrutturazione comporta, come risultato, la modificazione della struttura dell'edificio, che viene ad assumere un diverso modo d'essere e, perciò, il sorgere di un quid novi; il completo restauro comporta il ripristino dell'edificio nel suo modo di essere originario, attraverso il quasi integrale rifacimento delle parti distrutte o deteriorate e la eliminazione di aggiunzioni sovrapposte (Cass. III, n. 5452/1982). In seguito, si è affermato che rientrano nella nozione di integrale ristrutturazione (distinta dalla manutenzione straordinaria, avente finalità solo conservative) gli interventi che comportano, come risultato, modificazione della struttura dell'immobile, che viene a costituire una entità ontologicamente o qualitativamente diversa da quella precedente (Cass. III, n. 5058/1987). E si è aggiunto che il completo restauro consiste in un intervento caratterizzato da un insieme sistematico di opere, tra loro coordinate ed effettuate in una visione di compiutezza su una pluralità di parti dell'immobile, sì da conferire a questo, pur nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali, una nuova identità, o comunque un quid novi che presenti l'immobile come ontologicamente e qualitativamente diverso da quello precedente (Cass. III, n. 4934/1988).

La norma di cui all' art. 29, comma 1, lett. c), della l. n. 392/1978 – in riferimento alle ipotesi di demolizione dell'immobile per ricostruirlo, oppure per procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, o per eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti – è suscettibile di interpretazione estensiva, non esclusa dalla tassatività delle fattispecie ivi elencate (a differenza della interpretazione analogica, invece vietata). Ne consegue che va ricondotto ai casi indicati dalla anzidetta norma, giacché del tutto simile ad essi, quello della realizzazione, nell'area di sedime dell'immobile condotto in locazione, di opere di urbanizzazione primaria (strade e parcheggi) da cedere ad amministrazione comunale, in forza di obbligo assunto nei confronti dell'ente pubblico dal proprietario dell'area stessa e locatore dell'immobile (Cass. III, n. 16647/2010).

Il mancato conseguimento della licenza per i necessari lavori può comportare al più l'impossibilità sopravvenuta e l'applicazione delle relative sanzioni ex art. 31 della l. n. 392/1978 , ma non impedisce al locatore di realizzare il proprio intento di liberare il bene (Trib. Roma 21 settembre 2011, n. 18332). Dunque, la prescritta indicazione dei motivi cui è subordinata la validità ed efficacia della comunicazione non implica, tuttavia, che il locatore, nel momento in cui la inoltra sia in possesso di tutte le autorizzazioni eventualmente necessarie per l'utilizzo indicato. E così, qualora intenda destinare l'immobile di cui chiede il rilascio alla propria attività commerciale ovvero debba procedere ad opere edilizie di ricostruzione, ristrutturazione o completo restauro sull'immobile locato il locatore non è tenuto, al momento dell'inoltro della comunicazione, a provare di essere in possesso di autorizzazioni amministrative o di iscrizione alla camera di commercio (Cass. III, n. 12891/2016). Occorre, però, che lo sia al momento della decisione giudiziale perché altrimenti non potrà dare corso all'azione esecutiva per ottenere il rilascio dell'immobile.

Nel caso in cui il conduttore, avendo ricevuto la notificazione del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, con le modalità e i termini di cui all' art. 29 l. n. 392/1978 , non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore, non potrà esperire l'ordinario procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, dovendosi avvalere della procedura di cui all'art. 30 successivo (Trib. Roma 4 giugno 2019, n. 11975).

Il locatore comunica al conduttore il proprio diniego di rinnovo della locazione ad uso non abitativo alla prima scadenza per procedere all'integrale ristrutturazione e completo restauro dell'immobile locato, ragione per cui, occorre addivenire quanto prima al rilascio, atteso che in difetto, provvederà ad instaurare il relativo giudizio ex art. 447-bis c.p.c. con aggravio di costi.

L'azione del locatore, finalizzata a conseguire dal conduttore la restituzione dell'immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso, è un ordinario giudizio di cognizione instaurato in forma di ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

L'azione ordinaria, proponibile dal locatore ai sensi dell' art. 447-bis c.p.c. nei confronti del conduttore per conseguire il rilascio della res immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso, richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia di comodato prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi degli artt. 21 e 447-bis c.p.c. per le cause in materia di locazione, è competente il giudice del luogo dove è posto l'immobile (forum rei sitae). Ai sensi dell'art. 447-bis, comma 2, c.p.c. sono nulle le clausole di deroga alla competenza.

Il locatore è il soggetto legittimato attivo nell'instaurare il giudizio ex art. 447-bis c.p.c. per conseguire il rilascio della res immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso, ed il conduttore è invece il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare i presupposti per attivare il procedimento ex art. 447-bis c.p.c. al fine di ottenere il rilascio della res immobile nei confronti del conduttore grava sul locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi al quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto. Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del conduttore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di rilascio nei confronti del conduttore della res immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto dal locatore alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore nel rilascio della res, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di rilasciare l'immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguente all'omesso rilascio dell'immobile da ristrutturare, a seguito del diniego opposto alla rinnovazione alla prima scadenza, del contratto di locazione ad uso diverso – grava sul locatore, il quale adempie al suddetto onere allegando la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione ad uso diverso – spettando al conduttore l'onere di allegare l'eventuale prova ostativa al rilascio della res locata.

Nel caso in cui il conduttore, avendo ricevuto la notificazione del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, con le modalità ed i termini di cui all' art. 29 della l. n. 392/1978 – per le locazioni di immobili adibiti ad uno degli usi indicati nell'art. 27, non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore, non potrà esperire l'ordinario procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, dovendosi avvalere della procedura di cui all'art. 30 della stessa l. n. 392/1978.

La suddetta disposizione, di carattere processuale, richiamata espressamente anche per gli usi abitativi dall' art. 3, comma 4, della l. n. 431/1998 , disciplina le modalità dell'esercizio dell'azione di recupero del bene nella disponibilità del locatore, attraverso la proposizione di una domanda di rilascio da introdursi con un ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e non attraverso una normale intimazione di sfratto o licenza per finita locazione. Il procedimento presuppone l'avvenuta notificazione da parte del locatore – 12 o 18 mesi prima della scadenza contrattuale, a seconda della tipologia di locazione – del diniego di rinnovazione del contratto con allegazione dei motivi di cui all'art. 29 della l. n. 392/1978.

Concorrendo l'istanza del locatore e la comparizione, senza opposizione, del conduttore, il giudice potrà emettere ordinanza di rilascio che definisce il giudizio e costituisce titolo esecutivo, mentre in caso di assenza del conduttore o di una sua opposizione, il giudizio proseguirà nelle forme del rito locatizio. Il diniego di rinnovazione dei contratti di locazione alla prima scadenza, costituisce una figura speciale di disdetta del contratto di locazione che condivide, con la più generale figura di cui all' art. 1596 c.c. , la natura di atto negoziale unilaterale recettizio idoneo a rivelare la volontà di negare la rinnovazione del contratto alla scadenza, in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dalla legge.

Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, ed al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste per la perdita dell'avviamento ai sensi dell' art. 34 della stessa l. n. 392/1978 .