Mancato pagamento del canone per un immobile privo della certificazione energetica

La giurisprudenza sull'argomento in esame è scarna di pronunce. Attualmente, l'unico provvedimento che merita attenzione è quello del Tribunale di Milano. Nella vicenda in esame, la locatrice aveva intimato sfratto di morosità nei confronti della conduttrice per il mancato pagamento delle somme corrispondenti ai canoni di locazione. Avverso tale richiesta, la conduttrice si era opposta alla convalida eccependo l'invalidità del contratto per la mancata allegazione dell'attestato di prestazione energetica degli edifici. In merito alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice adìto, richiamando i principi giurisprudenziali, precisava che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ( Cass. S.U., n. 13533/2011).

Premesso ciò, secondo il giudice milanese, la locatrice aveva assolto all'onere probatorio con l'allegazione del contratto regolarmente registrato. Invece, parte conduttrice – cui spettava provare l'avvenuto pagamento del canone di locazione – si era limitata solo a contestare la validità del contratto per mancanza di attestazione di prestazione energetica. A tal proposito, il giudicante ha ritenuto infondata tale eccezione, in quanto la previsione legislativa non prevede l'invalidità del contratto in caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell'obbligo di cui all' art. 6, comma 2, del d.lgs. n. 192/2005 . Per meglio dire, la disposizione legislativa (art. 15, comma 9, del d.lgs. n. 192/2005) si limita solo ad affermare che “il proprietario che non doti, in caso di nuovo contratto di locazione, l'immobile di un attestato di prestazione energetica, ai sensi dell'art. 6, comma 2, è esposto ad una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1800 euro”. In conclusione, in virtù di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale meneghino, con la pronuncia in esame, ha accolto la domanda della locatrice, e, per l'effetto, ha dichiarato la risoluzione del contratto (art. 5 l. n. 392/1978) per inadempimento con la condanna della conduttrice a riconsegnare l'immobile ed a pagare la somma dovuta per i canoni di locazione ed indennità di occupazione (Trib. Milano 11 maggio 2017, n. 5308). In definitiva, sulla base del presente precedente giurisprudenziale, la previsione legislativa non commina affatto l'invalidità del contratto nel caso di mancato adempimento da parte del proprietario dell'obbligo in questione. Quindi, va affermata la validità del contratto di locazione abitativa anche in mancanza dell'attestato di prestazione energetica degli edifici.

Il locatore comunica con lettera raccomandata al conduttore che non corrisponde il canone di locazione perché l'immobile risulta sprovvisto dell'attestato di prestazione energetica e che, ove non provvederà entro il termine fissato a mettersi in regola con il pagamento della pigione, gli notificherà l'intimazione di sfratto per morosità, non costituendo l'assenza dell'APE un valido motivo per ritenersi esonerato dall'adempiere al suddetto obbligo contrattuale.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, è un procedimento speciale caratterizzato dalla sommarietà del rito, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata per effetto dell'altrui inadempimento all'obbligazione primaria di pagare il canone.

L'azione proponibile dall'avente diritto, ai sensi dell' art. 658 c.p.c. , non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia (condominiale o) locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per morosità, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 658 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore – che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale – dal quale è rappresentato e difeso, e presso il quale, è elettivamente domiciliato il quale dovrà, avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni La parte istante deve, inoltre, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Subito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per morosità nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in jus dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adito, indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza indicata nell'atto devono intercorrere almeno 20 giorni liberi. L'atto deve contenere l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà l'intimato sfratto per morosità.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adìto la convalida dello sfratto con la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con la dichiarazione di cessazione del contratto, e la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite. Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 della l. n. 392/1978.

All'atto vanno allegati il contratto e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato. L'atto deve essere sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto, il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma deve essere autenticata dal difensore.

Il locatore, il quale agisce ex art. 658 c.p.c. nei confronti del conduttore per conseguire la convalida dell'intimato sfratto per morosità, deve allegare i relativi presupposti, tra cui il contratto di locazione e la lettera di costituzione in mora del conduttore riguardante il mancato pagamento del canone di locazione, ed eventualmente anche degli oneri accessori dovuti dal medesimo ex art. 9 della l. n. 392/1978 in misura superiore ad almeno due mensilità del canone locatizio.

In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore, o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza della morosità del conduttore per conseguire la convalida dell'intimazione, con la sua condanna al rilascio.

Il locatore agisce nei confronti del conduttore rimasto inadempiente nel pagamento del canone mensile di locazione per conseguire insieme alla morosità anche la risoluzione del contratto e la restituzione della res locata. Il conduttore, sebbene la res condotta in locazione sia sprovvista dell'APE non può, solo per tale motivo, ritenersi esonerato dall'obbligazione primaria di corrispondere il canone mensile convenuto, attesa la validità del relativo contratto. Infatti, contrariamente a quanto era stato inizialmente stabilito nel d.l. n. 63/2013 , il legislatore, re melius perpensa, ha successivamente previsto che il contratto di locazione resta valido, essendo prevista unicamente una sanzione amministrativa in caso di inosservanza del relativo precetto legislativo.

In particolare, ai sensi dell' art. 9 del d.lgs. n. 48/2020 , nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, è inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici, ed in caso di omessa dichiarazione od allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido ed in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria.

La normativa attualmente vigente nella materia qui considerata non prevede, dunque, alcuna invalidità del contratto di locazione stipulato senza l'APE, ragione per cui il conduttore resta comunque obbligato al pagamento del canone previsto nello stesso contratto di locazione, non essendo detta obbligazione paralizzata per effetto della violazione della suddetta norma, punita con una semplice sanzione amministrativa pecuniaria. Del resto, l'APE ha una finalità del tutto diversa e slegata rispetto all'osservanza dell'obbligazione primaria gravante sulla persona del conduttore di pagare il canone di locazione al fine di non alterare significativamente il sinallagma contrattuale a svantaggio del locatore, non potendo incidere sulla validità del rapporto locatizio, ed anche sull'entità del canone, posto che la possibilità o meno di avere un maggiore risparmio energetico potrebbe al massimo ripercuotersi unicamente sull'ammontare delle spese accessorie.

Conseguentemente, è noto che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, oppure per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.

Pertanto, l'intimante assolve compiutamente al proprio onere probatorio, producendo copia del contratto di locazione abitativa stipulato con il conduttore e regolarmente registrato, unitamente alla contestazione afferente il mancato pagamento del canone mensile, spettando al conduttore provare l'avvenuto pagamento del suddetto canone di locazione e delle spese accessorie, per evitare la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.