Mancato pagamento degli oneri accessori per le innovazioni realizzate dal locatore

Rientra nel divieto di cui all' art. 1582 c.c. , l'innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa (Cass. II, n. 772/1973; Cass. III, n. 1926/1961).

È consentita al locatore la trasformazione a verde della superficie condominiale effettuata nel corso di svolgimento del rapporto locatizio anche senza il consenso del conduttore (Cass. III, n. 6345/1985). Risulta, quindi, chiaro che l'innovazione pregiudizievole per il godimento della cosa locata, vietata al locatore dall'art. 1582 c.c., è solo quella che viene posta in essere attraverso un mutamento dello stato di fatto, con riferimento al quale sia ipotizzabile un divieto di modificazione che trovi la sua origine nel contenuto tipico delle obbligazioni contratte dal locatore secondo lo schema negoziale delineato dalla legge o per effetto di una specifica clausola contrattuale; pertanto, non può essere inquadrata nella fattispecie indicata dall'art. 1582 c.c., ancorché idonea ad influire sull'utilità che il conduttore può trarre dalla cosa locata, l'innovazione consistente nella cessazione di un'attività, in senso lato, imprenditoriale del locatore, la cui prosecuzione, inerendo la libertà di iniziativa economica di una delle parti, non rientra nello schema tipico della locazione, ma può entrare a fare parte del sinallagma contrattuale solo nell'ipotesi di un'espressa previsione (Cass. III, n. 11093/1992: nella specie, non è stata ritenuta contrastante con detti obblighi la cessazione, da parte del locatore – casa di cura privata – della propria attività imprenditoriale, dalla quale il conduttore di alcuni locali, siti all'interno del complesso ed adibiti a laboratorio di esami specialistici, traeva un indiretto vantaggio). Più di recente, si è escluso che la realizzazione di un muretto, con sovrastante inferriata, che ha chiuso il transito sulla strada antistante il locale dato in locazione, costituisca un'innovazione pregiudizievole ex art. 1582 c.c. Ciò perché non è risultato che tale recinzione avesse impedito o reso gravoso l'accesso all'esercizio commerciale; per cui tale modifica si deve considerare esercizio della facoltà del proprietario di delimitare la sua proprietà al fine di renderla più sicura e ordinata, senza che potesse farsi riferimento al concetto di innovazione pregiudizievole di cui all'art. 1582 c.c. (Cass. III, n. 12694/2015).

Secondo un orientamento giurisprudenziale, qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condòmini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c. ) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9 della l. n. 392/1878, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene (Cass. III, n. 7001/1993). A seguito di intimazione di sfratto per morosità, la conduttrice riteneva di non pagare le quote per il riscaldamento, in quanto al momento della stipula del contratto di locazione l'immobile non ne era fornito. Diversamente da tale ragionamento, dopo il rigetto della domanda di primo grado, la Corte territoriale evidenziava che la locataria era comunque, obbligata al pagamento delle spese di riscaldamento sin dal periodo di attuazione del servizio, trattandosi di innovazioni non voluttuarie né eccessivamente gravose per l'immobile locato, onde l'applicabilità dell'art. 9 della l. n. 392/1978 che non altera il rapporto sinallagmatico posto che, a fronte di una maggiore spesa per il conduttore, vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene. A sostegno di ciò, successivamente, la Suprema Corte precisava che a seguito del miglioramento del tenore di vita e del livello di confort, era indiscutibile la non voluttuarietà del servizio di riscaldamento. In particolare, l'innovazione era tale da agevolare il godimento dell'immobile da parte del conduttore sicché, correttamente, secondo i giudici di legittimità, la Corte territoriale aveva fatto corretta applicazione dell'art. 1582 c.c. che dispone essere non consentito al locatore di compiere solo le innovazioni che diminuiscono il godimento dell'abitazione o dei locali del conduttore. In definitiva, secondo questo orientamento, si trattava di un'innovazione lecita, per cui, in via analogica, correttamente è stato evidenziato che se il condominio non può sottrarsi alle spese di impianto, parimenti il conduttore è tenuto a sostenere le spese di esercizio, essendo l'aumento degli oneri accessori una circostanza conseguente all'applicazione dell'art. 9 della l. n. 392/1978 che non altera il rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.

Il locatore chiede al conduttore il pagamento degli oneri condominiali arretrati dovuti dal medesimo ex art. 9 l. n. 392/1978 per effetto delle migliorie apportate all'appartamento con la realizzazione dell'impianto centralizzato condominiale di cui l'intero stabile di antica costruzione era precedentemente sprovvisto. In particolare, il locatore si duole della circostanza che le somme dovute dal conduttore per oneri accessori hanno già superato le due mensilità di canone locatizio, atteso anche il numero ridotto degli appartamenti facenti parte dell'edificio condominiale, ragione per cui, ove non venga trovata l'intesa, riguardante la tempistica diadempimento della suddetta obbligazione, si vedrà costretto a notificare l'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, è un procedimento speciale caratterizzato dalla sommarietà del rito, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata per effetto dell'altrui inadempimento all'obbligazione primaria di pagare il canone.

L'azione proponibile dall'avente diritto ai sensi dell' art. 658 c.p.c. non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per morosità, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale, deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 658 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore – che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale – dal quale è rappresentato e difeso, e presso il quale, è elettivamente domiciliato, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

La parte istante deve, infatti, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adìto.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Subito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per morosità nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato, libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in jus dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adito, indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza indicata nell'atto devono intercorrere almeno 20 giorni liberi. L'atto deve contenere l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà l'intimato sfratto per morosità.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adìto la convalida dello sfratto, e la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con la dichiarazione di cessazione del contratto, la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. in caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite. Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 l. n. 392/1978.

All'atto vanno inoltre allegati il contratto e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato. L'atto deve essere sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto, il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma autografa o digitale deve essere autenticata dal difensore.

Il locatore, il quale agisca ex art. 658 c.p.c. nei confronti del conduttore per conseguire la convalida dell'intimato sfratto per morosità, deve allegare i relativi presupposti, tra cui il contratto di locazione e la lettera di costituzione in mora del conduttore riguardante il mancato pagamento degli oneri accessori dovuti dal medesimo ex art. 9 della l. n. 392/1978 in misura superiore ad almeno due mensilità del canone locatizio. In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza della morosità del conduttore per conseguire la convalida dell'intimazione, con la sua condanna al rilascio.

L'azione promossa dal locatore con l'intimazione di sfratto per morosità nei confronti del conduttore muove dal mancato pagamento degli oneri condominiali ex art. 9 della l. n. 392/1978 , nello specifico, concernenti le migliorie apportate nell'immobile locato per effetto della dotazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato di cui l'intero edificio condominiale era precedentemente sprovvisto. In particolare, l'innovazione di cui viene a godere il conduttore nella fattispecie, oltre a non poter essere considerata come voluttuaria, appare invece estremamente utile, anche per la salute, specialmente laddove vi siano persone fragili come soggetti anziani residenti nello stabile condominiale o nello stesso appartamento locato al conduttore moroso, se facenti parte del suo nucleo familiare convivente. Conseguentemente, la spesa occorsa per la realizzazione dell'impianto, giustifica il lievitare di quella riferita agli oneri accessori che il conduttore è tenuto a sopportare, trattandosi pur sempre del costo periodico per l'acquisto del gasolio necessario per il riscaldamento, con il relativo conguaglio addebitato dal condominio al locatore nel conto consuntivo di fine anno, e da quest'ultimo al conduttore, quale soggetto occupante il cespite locato che usufruisce del relativo servizio.

In tale senso, depone l'unico precedente giurisprudenziale significativo di cui si ha notizia nella letteratura giuridica, laddove si è sostanzialmente statuito che il conduttore è obbligato al pagamento delle spese di riscaldamento trattandosi di innovazioni non voluttuarie né eccessivamente gravose per l'immobile locato, onde l'applicabilità dell' art. 9 della l. n. 392/1978 che non altera il rapporto sinallagmatico, posto che, a fronte di una maggiore spesa per il medesimo conduttore, vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità e vivibilità del cespite (Cass. III, n. 7001/1993).

In effetti, l'innovazione in parola è tale da agevolare il godimento dell'immobile da parte del conduttore per cui in concreto, la stessa integra la corretta applicazione dell' art. 1582 c.c. , ai sensi del quale, non è consentito al locatore di compiere solo le innovazioni che diminuiscono il godimento dell'abitazione o dei locali concessi in locazione al conduttore, e non il caso inverso, come quello qui rappresentato.

È poi ovvio che, per notificare lo sfratto per morosità, l'ammontare di quest'ultimo per quanto riguarda gli oneri accessori deve essere superiore ad almeno due mensilità del canone locatizio, come del resto prescrive espressamente l' art. 5 della l. n. 392/1978 .

L'ammontare anzidetto è facilmente raggiungibile laddove lo stabile – di antica costruzione – sia suddiviso in un numero ridotto di appartamenti di grande metratura, ragione per cui la spesa occorrente per riscaldare in misura sufficiente gli ambienti interni della singola abitazione è sicuramente rilevante come importo, tenuto conto altresì della suddivisione della spesa generale tra un numero ridotto di residenti nello stesso stabile.