Ritardo del conduttore nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori della locazione ad uso abitativo

L' art. 5 della l. n. 392/1978 in combinato disposto con l'art. 55 della medesima legge sostiene che il procedimento di sfratto per morosità si estende anche all'ipotesi di inadempimento connesso all'omesso pagamento degli oneri accessori. Ciò perché tali oneri sono divenuti parte essenziale del quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione. Alla luce di tali principi, nella fattispecie, si è ritenuta infondata l'eccezione di inammissibilità della procedura di sfratto svolta dal resistente, atteso che tale procedura è applicabile anche nel caso di mancato pagamento di alcune somme a titolo di servizi accessori che le stesse parti contrattuali possono avere incluso nel corrispettivo annuo previsto per la locazione (Trib. Milano 13 marzo 2013, n. 3491). Dunque, in materia di locazione, il mancato pagamento, da parte del conduttore, delle somme dovute a titolo di oneri condominiali, espressamente posti a suo carico in virtù di una previsione contrattuale, costituisce una condotta che legittima l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto insita nella richiesta di sfratto per morosità. In tale ipotesi, sul creditore grava unicamente l'onere di provare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume essere rimaste inadempiute, nonché di allegare il fatto d'inadempimento, mentre è a carico del debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di risoluzione (Trib. Roma 24 settembre 2019, n. 18362: nel caso di specie, in assenza di prova contraria da parte del conduttore, il Tribunale ha accolto la richiesta di sfratto per morosità in relazione ad un immobile ad uso abitativo, per il mancato pagamento degli oneri condominiali maturati nell'arco di tre anni; nello specifico, il mancato pagamento di tale cifra, superiore alle due mensilità del canone mensile, ha consentito di applicare l'art. 5 della l. n. 392/1978, per il quale, costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento degli oneri condominiali per un importo che superi quello di due mensilità).

Secondo i giudici, nessun rilievo possono assumere le difficoltà economiche incontrate dai conduttori a seguito della situazione emergenziale da Covid-19, le quali hanno avuto riflessi sulla loro attività lavorativa. Difatti, la valutazione della gravità dell'inadempimento dettata dalla normativa emergenziale sulla base delle misure restrittive adottate dal Governo è imposta, infatti, soltanto nell'àmbito delle locazioni commerciali, per evidenti motivi, e non anche per le locazioni ad uso abitativo (Trib. Firenze 2 gennaio 2023, n. 2497: la morosità lamentata non era stata contestata, se non in minima parte e, poiché decorreva ininterrottamente dal mese di agosto 2020, senza che i conduttori avessero mai ripreso il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori, si qualificava come grave inadempimento, in quanto idoneo a determinare uno squilibrio nel sinallagma contrattuale, essendo i conduttori rimasti nella detenzione dell'immobile condotto in locazione senza corrispondere più alcun corrispettivo e oneri condominiali; quindi, trattandosi di inadempimento grave, anche per la sua predeterminazione contenuta nella clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita, legittimava la locatrice a domandare la risoluzione del contratto).

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal comma 3 dell' art. 1453 c.c. , il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale (Trib. Roma 11 dicembre 2019, n. 23821). Di talché, in relazione al pagamento del canone, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, avuto riguardo all'interesse del locatore, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è legislativamente predeterminata, mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi, di cui l'uno di ordine quantitativo, concernente il mancato pagamento di una sola rata del canone, e l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato (Trib. Genova 3 febbraio 2017, n. 355: nel caso concreto risultava ampiamente superato il parametro legale di gravità dell'inadempimento innanzi esposto, di talché il contratto di locazione è stato risolto per grave inadempimento della conduttrice.)

L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale relativa alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata. Tuttavia, ciò non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare un separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento, e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Dunque, secondo tale provvedimento, in un processo per convalida di sfratto, l'accoglimento della domanda principale ha valore di titolo esecutivo per il ricorrente unicamente per ottenere la restituzione dell'immobile locato, mentre per il recupero di eventuali canoni di locazione non pagati, occorre la proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo. Soltanto quando il decreto ingiuntivo, non opposto, diventa definitivo, esso avrà valore di titolo esecutivo per le somme ancora dovute (Cass. III, n. 8116/2020). Pertanto, sia la convalida di sfatto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l'efficacia del giudicato sull'esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull'inesistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'uno o dell'altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio. Tuttavia, se nel caso previsto dall'art. 658 c.p.c. – intimazione di sfratto per morosità – il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi (Trib. Milano 12 ottobre 2016, n. 11292).

Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore (Trib. Lucca 12 luglio 2024, n. 851). Nella fattispecie in esame, nel formulare la domanda risarcitoria con la specifica descrizione della causa petendi, il locatore aveva dettagliatamente individuato il pregiudizio sofferto, circoscrivendolo al canone di locazione sul quale il locatore aveva fatto affidamento per il tempo intercorrente tra la data in cui la risoluzione del contratto si era perfezionata in via stragiudiziale – id est, dal momento in cui il locatore, a norma dell'art. 1456, comma 2, c.c., aveva dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa – e la data in cui il contratto sarebbe giunto alla prima scadenza quadriennale, somma dunque commisurata all'interesse positivo, cioè alle utilità economiche che l'esecuzione del rapporto di durata gli avrebbe assicurato.

Il locatore può costituire in mora il conduttore in ritardo nel pagamento del canone di locazione, al fine di conseguire sùbito l'adempimento, avvertendolo che, se entro un breve termine indicato nella lettera, non sarà adempiuta l'obbligazione, provvederà a notificare l'atto di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, unitamente alla richiesta di ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti ed i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida unitamente alla richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, e per i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, è un duplice procedimento speciale a carattere sommario, che il locatore può azionare nei confronti del conduttore per conseguire da un lato, la risoluzione del contratto di locazione e la consegna dell'immobile, e, dall'altro, l'emissione del decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere sino alla convalida.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida e la correlata richiesta di emissione di decreto ingiuntivo di pagamento per i canoni scaduti e per i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida e la correlata richiesta di emissione di decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni scaduti e per i canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, è devoluta alla cognizione del tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.

La legittimazione dal lato attivo spetta al locatore-intimante e dal lato passivo al conduttore-intimato.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con la contestuale citazione per la convalida, e nella richiesta di emissione dell'ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c. dei canoni scaduti ed a scadere sino alla convalida, il locatore dovrà indicare il Tribunale territorialmente competente dinanzi al quale è proposta l'intimazione di sfratto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo locatore, in qualità di soggetto istante, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso tribunale adito, e nell'atto di intimazione, indicate le generalità del conduttore e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con annessa indicazione degli identificativi catastali, dovrà essere riportata oltre alla narrazione del fatto, la dichiarazione che la morosità persiste, a fondamento della richiesta formulata dal medesimo locatore, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda (contratto di locazione ad uso abitativo, lettera di costituzione in mora del conduttore).

Nella struttura dell'atto, deve essere inserito l'invito al conduttore a rilasciare immediatamente l'immobile nella piena ed esclusiva disponibilità dell'istante, libero e sgombro da persone e cose, e nella vocatio in jus va dato un termine a comparire non inferiore a venti giorni liberi, decorrenti tra la data della notificazione dell'atto e quella dell'udienza in esso indicata.

Va anche richiesta l'emissione nei confronti del medesimo conduttore, del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell' art. 664 c.p.c. per i canoni già scaduti ed allo stato non pagati, per la somma indicata nell'atto, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, va altresì inserito l'avvertimento al conduttore che, in caso di sua mancata comparizione all'udienza indicata, dunque, in legittima contumacia, o se comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità, ai sensi dell' art. 663 c.p.c.

A seguito della riforma del processo civile per effetto del d.lgs. n. 149/2022, in attuazione della legge di delega n. 206/2021, la sostituzione dell'art. 663 c.p.c. comporta la necessità di precisare nel ricorso che se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Al riguardo, la norma prevede altresì che il giudice ordina la rinnovazione della citazione, se risulta od appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.

Inoltre, se lo sfratto è stato intimato per il mancato pagamento del canone di locazione, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste, dichiarazione quest'ultima che va pertanto inserita nel ricorso ex art. 658 c.p.c. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Nelle conclusioni, il locatore deve chiedere la convalida dello sfratto per morosità, per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, e, per l'effetto, dichiararsi la risoluzione del contratto, con la conseguente condanna del conduttore - in via monitoria al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere - ed al rilascio dell'unità immobiliare locata libera da persone e cose, in favore del medesimo istante, fissando il termine per l'esecuzione; con la richiesta in caso di opposizione dell'intimato, dell'immediata emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e la condanna dell'opponente al pagamento delle spese e del compenso del giudizio.

Va inserita la dichiarazione di valore ai fini del pagamento del contributo unificato, e, in calce su foglio separato, il mandato alla lite con firma autografa o digitale del locatore autenticata dal difensore.

A seguire, la sottoscrizione dell'atto in calce da parte del difensore.

Il locatore deve allegare, al più tardi all'udienza di comparizione, la fonte negoziale del proprio diritto ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, a tale fine, allegando il contratto di locazione, dal quale, può evincersi la scadenza mensile, e la dichiarazione che, alla data dell'udienza di comparizione dinanzi al Tribunale, la morosità del conduttore persiste nella misura minima di una mensilità del canone indicato nel contratto di locazione.

La condanna al pagamento dei canoni a scadere sino alla data di restituzione dell'immobile locato, sono dovuti comunque dal conduttore a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c. , e trova la sua ratio nell'art. 664, comma 1, c.p.c., che, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, autorizza, quando l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, l'emissione anche dell'ingiunzione di pagamento non solo dei canoni scaduti alla data della notificazione dell'intimazione, ma anche dei canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto.

Si configura in tale caso – secondo la qualificazione che ad essa viene generalmente attribuita– una delle ipotesi particolari di condanna in futuro, quella, cioè, in cui l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore, prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato, secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi espressamente previste di risoluzione della locazione per l'inadempimento del conduttore (Cass. III, n. 11603/2005; Trib. Salerno 4 gennaio 2018; Trib. Arezzo 8 luglio 2015).

Tuttavia, secondo una pronuncia di merito (Trib. Torino 27 febbraio 2019), tale ipotesi riguardante l'applicazione dell' art. 664 c.p.c. , in quanto norma eccezionale rispetto al generale divieto di condanna per il pagamento di crediti futuri, non può essere applicata per analogia al caso in cui il procedimento sommario di sfratto per morosità, originariamente instaurato da parte attrice, sia stato convertito in un procedimento a cognizione piena per effetto dell'opposizione, atteso che in base al principio generale sancito dall'art. 100 c.p.c., l'azione giudiziale deve essere sorretta da un interesse ad agire attuale e concreto, il quale, impedisce di accogliere tale domanda, laddove fondata su una circostanza che non si era ancora verificata al momento della proposizione della stessa domanda.

Pertanto, allorché sia stato intimato sfratto per morosità, comprensivo della domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ed a scadere fino all'esecuzione, e sia stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell' art. 665 c.p.c. , non può essere pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., essendo inammissibile la proposizione da parte del locatore di un'ulteriore domanda monitoria, volta a conseguire in separato giudizio il pagamento dei medesimi canoni oggetto dell'intimato sfratto per morosità, essendo la facoltà prevista dall'art. 669 c.p.c. normativamente subordinata alla mancata richiesta dei medesimi canoni in uno all'intimazione di sfratto (Trib. Salerno 14 gennaio 2011).

In particolare, se all'esito dell'opposizione dell'intimato, il giudizio di convalida prosegue con la conversione del rito ex art. 667 c.p.c. , non può essere più pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni di locazione scaduti, atteso che il presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino all'esecuzione dello sfratto per morosità, avanzata coevamente all'intimazione, è costituito necessariamente dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per la mancata opposizione del conduttore, e non può, quindi, essere rappresentato dall'ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell'intimato, ferma rimanendo, in tali ipotesi, la possibilità del riconoscimento del diritto alla corresponsione della somma relativa ai canoni, secondo le forme della sentenza di condanna all'esito della fase a cognizione piena, conseguente al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. o dell'ingiunzione resa in giudizio separato ex art. 669 c.p.c. (Trib. Salerno 8 aprile 2008).

Infine, va opportunamente considerato che l' art. 664 c.p.c. , disponendo che il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione, immediatamente esecutivo, ma contro il quale può essere proposta opposizione, rende evidente che il procedimento relativo al decreto ingiuntivo viene ad essere separato da quello sulla convalida, per seguire il suo corso secondo le norme sue proprie, cosicché in difetto di opposizione, il decreto stesso passa in giudicato con effetti preclusivi uguali a quelli di qualsiasi provvedimento di condanna irrevocabile. Ciò comporta che la mancata proposizione dell'opposizione al decreto ingiuntivo per i canoni di locazione scaduti, determina il giudicato in ordine al detto provvedimento, ostativo all'accoglimento della domanda eventualmente azionata dal conduttore nel successivo giudizio di sfratto per morosità, tendente ad ottenere la ripetizione della somma ingiuntagli, non potendo più il predetto conduttore contestare l'accertamento definitivo contenuto nel decreto, deducendo il puntuale pagamento di quei canoni, cioè un fatto non solo estintivo del diritto riconosciuto dal detto provvedimento ma anche anteriore al medesimo (Cass. III, n. 7815/1991).

Il conduttore che abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, oppure ha compiuto sullo stesso delle innovazioni non consentite che rendono necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, fa sì che il locatore possa rifiutare la restituzione dell'immobile fino a quando le suddette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, rimane obbligato al pagamento del canone anche se ha smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (Cass. VI, n. 27932/2022).

La presenza, nell'immobile locato, di un terzo estraneo al contratto di locazione ad uso abitativo e la conseguente dedotta di lui occupazione dell'appartamento, non può essere addebitata all'originario conduttore e fondare una responsabilità del medesimo per ritardata consegna dell'immobile, laddove da un lato, non risulti provata l'instaurazione di un rapporto di sub-locazione di fatto tra il conduttore ed il subconduttore e, cioè che l'occupazione del bene da parte del terzo era scaturita da un accordo stipulato tra quest'ultimo e l'originario conduttore, e dall'altro emerga la tacita acquiescenza del locatore a che il terzo estraneo al rapporto contrattuale intercorso con il conduttore originario, dimorasse o comunque fosse presente nell'immobile locato (Cass. III, n. 21078/2024).