Richiesta del conduttore di riduzione del canone per i vizi della cosa locata

In tema di locazione, occorre tenere distinti, in quanto l'ordinamento appresta rimedi diversi in favore del conduttore, i vizi della cosa locata dai guasti della stessa. I vizi della cosa locata ( art. 1578 c.c. ) incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 c.c.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. Invece, i guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna della cosa in un buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.) e, rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina inadempimento contrattuale. Da ciò consegue che, mentre per le domande spiegate exartt. 1575 e 1576 c.c. all'allegazione dell'inadempimento, si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda spiegata ex art. 1578, comma 2, c.c. per i vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna (Cass. III, n. 6580/2013). Premesso ciò, in materia di vizi, si osserva che quelli incidenti sulla struttura materiale della cosa, impedendone o riducendone in modo rilevante il godimento rispetto alla destinazione contrattuale, nonostante eliminabili e sorti in epoca successiva alla stipulazione del contratto di locazione, rappresentano vizi della cosa locata, ex art. 1578 c.c.; la sussistenza di detti vizi, tuttavia, non integra inadempimento del locatore rispetto alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c., ma rappresentano un'alterazione dell'equilibrio del rapporto a prestazioni corrispettive, influendo sull'idoneità all'utilizzo della cosa locata, permettendo la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, ma non l'esperimento dell'azione di esatto adempimento (Cass. III, n. 11198/2007).

L'autoriduzione del canone di locazione costituisce una forma di autotutela riconosciuta dall'ordinamento al conduttore – sempre nei limiti della ragionevolezza, congruità e non temerarietà – unicamente nell'àmbito del giudizio di determinazione dell'equo canone ex art. 45, ultimo comma, della l. n. 392/1978 ; mentre, al di fuori di questa ipotesi, essa costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che, provocando il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere valutato dal giudice nella sua gravità risolutoria del rapporto. Tale principio, vale anche in tutte le ipotesi in cui l'autoriduzione del canone venga giustificata dal conduttore, ex art. 1578 c.c., per l'affermata presenza nella cosa locata di vizi tali da diminuirne apprezzabilmente l'idoneità all'uso pattuito. Anche in tale ipotesi, infatti, il conduttore non ha la facoltà di procedere all'unilaterale riduzione del canone, ma soltanto di domandare al giudice la riduzione del corrispettivo, ovvero, in esito alla valutazione d'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, la risoluzione del contratto (Cass. III, n. 10141/2015; Cass. III, n. 26540/2014; Cass. III, n. 26291/2007).

Qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto. L'azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all' art. 1578 c.c. , ha natura di azione costitutiva, in quanto tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale (Trib. Marsala 3 marzo 2020, n. 71).

Al conduttore è, pertanto, inibito sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore, in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (Trib. Salerno 7 febbraio 2020, n. 549).

È meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del canone, e dunque di restituzione della maggior quota incamerata dalla locatrice, in relazione all'impossibilità di fruire del garage posto al piano terreno del fabbricato per cinque mesi, a causa dell'impedimento all'accesso costituito dalle impalcature per il restauro della facciata condominiale (Trib. Pisa 24 novembre 2022, n. 1458: secondo il giudicante, la circostanza era del tutto pacifica, limitandosi la locatrice ad imputare la responsabilità del fatto al condominio; a questo proposito, tuttavia, secondo il Tribunale, il condominio non è terzo rispetto alla parte locatrice, la quale - nella propria qualità - non può esonerarsi del pregiudizio derivante dal fatto lecito posto in essere dall'ente di gestione di appartenenza; per le ragioni esposte, è stata riconosciuta la riduzione del canone in favore del conduttore).

La giurisprudenza resta ferma sulle affermazioni di illegittimità dell'autoriduzione anche in caso di proposizione di domanda giudiziale; viene, infatti, affermato che, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la c.d. autoriduzione del canone, e cioè il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venire meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell' art. 1578, comma 1, c.c. , per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore, e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà la facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. III, n. 7636/2016; Cass. III, n. 26540/2014; Cass. III, n. 10639/2012; Cass. III, n. 10271/2002; Cass. III, n. 9955/1997).

Il conduttore, per effetto dei vizi sopravvenuti alla conclusione del contratto, che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, può contestarli al locatore, chiedendogli la loro immediata eliminazione, o, in difetto, una congrua riduzione del canone convenuto, in caso di diniego, paventandogli la possibilità di rivolgersi al giudice per conseguirla, con possibile aggravio di costi.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la riduzione del canone di locazione, conseguente alla riscontrata esistenza dei vizi nell'immobile che ne diminuiscano in modo apprezzabile il godimento.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la riduzione del canone di locazione conseguente alla riscontrata esistenza dei vizi nell'immobile che ne diminuiscano in modo apprezzabile il godimento, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di riduzione del canone di locazione, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare l'esistenza sopravvenuta dei vizi nell'immobile locato, ed in particolare, l'entità degli stessi, al fine di valutare la possibilità dell'esercizio dell'azione di riduzione del canone in precedenza convenuto.

In particolare, nell'ipotesi in cui i ponteggi impediscano l'ingresso in negozio o ne oscurino le vetrine, riducendo drasticamente l'afflusso della clientela il conduttore di un locale condominiale adibito ad attività commerciale può chiedere la riduzione del canone di affitto ovvero il risarcimento del maggiore danno .

La casistica è variegata, ma in un caso esaminato dal giudice milanese, si è affermata la responsabilità diretta del condominio, il quale aveva fatto posizionare in via di urgenza un ponteggio per eseguire un intervento di riparazione dalla facciata esterna del palazzo, da cui avevano improvvisamente iniziato a cadere detriti. I lavori erano iniziati un anno dopo il montaggio dell'impalcatura a causa di una controversia insorta con l'impresa appaltatrice, e medio tempore l'installazione del ponteggio sulla facciata aveva ridotto la visibilità delle vetrine del negozio condotto in locazione con il conseguente diritto al risarcimento del danno derivante dalla minore affluenza di clientela dimostrata dal conduttore nello stesso periodo temporale interessato dall'inutilizzazione del ponteggio (Trib. Milano 6 luglio 2021). La ragione espressa nella citata pronuncia di merito è ravvisabile nella circostanza che il condominio quale stazione appaltante dei lavori non può andare esente da responsabilità per il solo fatto dell'insorgenza di una controversia con l'impresa appaltatrice che ritarda l'esecuzione dei lavori, in considerazione della possibilità se trattasi di lavori urgenti, di affidarne l'esecuzione ad altra impresa, in tale modo salvaguardando la duplice esigenza di contemperare l'interesse del conduttore a godere pienamente della cosa locatagli e quello del condominio ad una rapida esecuzione dei lavori.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di riduzione del canone di locazione per la riscontrata esistenza dei vizi nell'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia ricognitiva dello stato attuale dell'immobile, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore, diffida ad adempiere, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto, riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di eliminare i vizi che possono incidere in misura apprezzabile sul godimento della res locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare una richiesta di interrogatorio formale del locatore sulle circostanze riguardanti l'esistenza dei vizi riscontrati nell'immobile oggetto del contratto di locazione, ed all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulle stesse circostanze. Inoltre, deve allegare la fonte dell'obbligazione negoziale assunta a fondamento del proprio diritto che intende fare valere nel giudizio (contratto), al cui interno sia stata prevista la consegna del cespite esente da vizi che possano incidere apprezzabilmente sul godimento. Se il conduttore formula anche una richiesta di risarcimento del danno, deve estendere la richiesta dei mezzi di prova anche a tale parte della domanda.

Il conduttore deve anche chiedere una C.T.U. volta a comprovare sia l'esistenza dei vizi, sia la loro entità, che giustifichi la richiesta di riduzione del canone locatizio. A tale fine, è quindi opportuno che il medesimo conduttore alleghi preventivamente una perizia di parte sullo stato dell'immobile locato a sostegno della successiva richiesta di C.T.U.

L'azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all' art. 1578 c.c. , ha natura di azione costitutiva, in quanto essa tende a determinare una modificazione dell'originario regolamento contrattuale (Cass. III, n. 14737/2005).

Il conduttore, che propone l'istanza di riduzione del canone di locazione, deve preventivamente accertarsi non solo dell'esistenza dei vizi sopravvenuti nell'immobile, rispetto alla precedente stipula del contratto, ma anche la relativa gravità degli stessi, la cui esistenza giustifica la richiesta giudiziale formulata nei confronti del locatore.

Ciò in quanto costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto ad ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell'immobile, exartt. 1578 e 1581 c.c., i difetti gravi e non facilmente eliminabili, se non attraverso un'opera di risanamento, comportante un sacrificio economico per il locatore, mentre i semplici “guasti”, eliminabili attraverso delle opere di semplice riparazione, non legittimano il conduttore alla proposta di riduzione del canone locativo (Trib. Benevento 7 febbraio 2020). In ogni caso, anche in presenza di vizi gravi nell'immobile, il conduttore non può considerarsi legittimato ad autoridursi il canone, atteso che ad esempio, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venire meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal medesimo conduttore, in riferimento al canone dovuto, per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore consistente nei vizi della cosa locata.

Va, altresì, precisato che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all' art. 1576 c.c. , riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali, la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. III, n. 12712/2010).

L' art. 1578 c.c. non dà, quindi, la facoltà al conduttore di autoridursi il canone autonomamente, ma solo quella di domandare la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

In particolare, qualora il conduttore di un immobile destinato ad uso abitativo non abbia potuto fruire dell'acqua potabile, va disposta una congrua riduzione del canone di locazione per tutto il tempo in cui l'inconveniente si è protratto (Trib. Mantova 11 febbraio 2014), ed allo stesso modo, l'esistenza delle muffe all'interno dell'alloggio, pur se non particolarmente estese, comporta un'alterazione nel godimento del bene, dovuta alla minor salubrità degli ambienti, ed al pregiudizio di carattere estetico, che integra un vizio rilevante ex art. 1578 c.c., tale da giustificare una riduzione del canone di locazione (Trib. Trieste 18 marzo 2019), e finanche il malfunzionamento sopravvenuto delle opere ed apparecchiature poste a corredo della cosa, necessarie o funzionali al godimento dell'immobile locato, che legittima altresi la richiesta di riduzione ex art 1584 c.c., quando il godimento da parte del conduttore e della sua famiglia sia divenuto in tutto od in parte impossibile, a causa delle riparazioni necessarie alla risoluzione del vizio (Cass. III, n. 6395/2018).