Mancato pagamento dell'aggiornamento del canone agli indici ISTAT per la locazione non abitativa

L'art. 32 della l. n. 392/1978 che disciplina l'aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione ad uso commerciale prevede che l'adeguamento del canone al variare dell'ISTAT deve essere esplicitamente prevista nel contratto di locazione con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere alcun adeguamento, nemmeno se richiesto per iscritto dal locatore (Trib. Vibo Valentia 23 novembre 2023, n. 516: nella specie, la società creditrice si era opposta ad una riduzione degli importi ingiunti, evidenziando che gli stessi erano il risultato della rivalutazione annuale secondo gli indici ISTAT del canone contrattualmente stabilito, e come corrisposti anche dal conduttore precedente, al quale la nuova conduttrice era subentrata; tuttavia, nel contratto non risultava essere stata inserita nessuna clausola di aggiornamento ISTAT del canone di locazione e, in ragione di ciò, secondo il giudice, la richiesta era illegittima).

La Suprema Corte ha stabilito, con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, che la clausola che stabilisce aumenti di canone, nel corso del rapporto, in misura diversa da quella legale – e cioè superiore al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, accertato dall'ISTAT - è nulla, ai sensi dell' art. 79 della l. n. 392/1978 , per contrasto con l'art. 32, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, per effetto dell'art. 1339 c.c. l'aggiornamento del canone deve essere effettuato nei limiti stabiliti dal suindicato art. 32, comma 2 (Cass. III, n. 14655/2002). Dunque, la clausola di un contratto di locazione, con la quale, le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza necessità di una richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge dell'equo canone, perché il citato art. 32 – non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore – introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento – e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto – la certezza dell'entità dell'obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all'avvenuta variazione degli indici ISTAT (Cass. III, n. 3014/2012; Cass. III, n. 15799/2003; Cass. III, n. 1290/1998; Trib. Roma 22 gennaio 2020, n. 1499).

Con riferimento alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, l'aggiornamento annuale del canone di locazione, ai sensi dell' art. 32 della l. n. 392/1978 (come modificato dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118/1985), dovuto solo se pattuito, e dal mese successivo alla richiesta del locatore, va calcolato secondo il criterio della cosiddetta variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale, e tenendo conto dell'intera variazione ISTAT (ridotta al 75%) verificatasi per l'intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario e il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l'accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi, ossia i c.d. arretrati (Trib. Roma 4 ottobre 2012, n. 19566). Dunque, la clausola di aggiornamento annuale della misura del canone, su richiesta del locatore, per le eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, in ragione non superiore al 75% dell'indice ISTAT (così come consentito dall'art. 32 della l. n. 392/78 nel testo modificato dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118/1985) non deve necessariamente assumere forma coeva alla stipulazione dell'originario contratto di locazione, ma può anche essere contenuta in un patto posteriore alla formazione del contratto medesimo (Cass. III, n. 15948/2000).

In tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, costituisce un'ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, avente fondamento nella particolare disposizione dell' art. 664, comma 1, c.p.c. , ed attiene al canone comprensivo, se dovute, delle maggiorazioni per intervenute variazioni degli indici ISTAT (Cass. III, n. 255599/2016). Invero, il canone dovuto dal conduttore inadempiente per il periodo di ritardata restituzione dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 1591 c.c., deve essere rapportato, in regime di equo canone, a quello fissato in modo cogente dalla legge, e quindi, tenendo conto degli adeguamenti annuali ISTAT, nella misura stabilita dalla l. 27 luglio 1978, n. 392, ancorché il locatore non ne abbia fatto richiesta con le modalità previste dall'art. 24 della stessa l. n. 392/1978 (Cass. III, n. 10560/2002).

Il locatore, prima di intraprendere un'azione legale nei confronti del conduttore, per recuperare le somme dovute dal medesimo per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale, lo invita a corrisponderle entro il termine stabilito ai sensi dell' art. 1454 c.c. , decorso il quale, procederà con il ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

Il suddetto tentativo può sortire l'effetto di evitare il ricorso all'azione legale da parte del medesimo conduttore, evitando i costi ed i tempi del relativo giudizio.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il locatore, evoca dinanzi al giudice il conduttore, al fine di conseguire nei suoi confronti le somme dovute dal medesimo, per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire nei suoi confronti le somme dovute per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. 

A seguito dell'entrata in vigore del d.m. n. 150/2023 che sostituisce il precedente d.m. n.180/2023 in base all'attuale testo dell'art. 29 del citato d.m., la domanda di mediazione contiene l'indicazione del suo valore in conformità ai criteri previsti dagli artt. da 10 a 15 del Codice di procedura civile e, quando tale indicazione non è possibile, la domanda indica le ragioni che ne rendono indeterminabile il valore. L'atto di adesione che introduce un'ulteriore domanda ne indica il valore ed in tale ipotesi si applica il comma 1 dell'art. 29 citato. Quando la domanda o l'atto di adesione non contengono le indicazioni previste dal comma 1, o le parti non concordano sul suo valore, o sono stati applicati in modo errato i criteri previsti dal comma 1, il valore della lite è determinato dall'organismo con atto comunicato alle parti. Il valore della lite può essere nuovamente determinato dal responsabile dell'organismo, su indicazione delle parti o su segnalazione del mediatore, quando sopravvengono nuovi elementi di valutazione o nuovi fatti allegati dalle parti nel corso del procedimento.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo a recuperare nei confronti del conduttore le somme dovute dal medesimo per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale, e, quest'ultimo, quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, unitamente all'inadempimento del conduttore al pagamento delle somme dovute per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del locatore per conseguire nei confronti del conduttore le somme dovute dal medesimo per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorra opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto, riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di non avere corrisposto al locatore le somme dovute per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione, avviato dal locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare l'inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, concernente quello di non avere corrisposto al locatore le somme dovute per l'aggiornamento dei canoni di locazione ad uso commerciale – grava sul locatore, il quale, deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione ad uso diverso – spettando invece al conduttore l'onere di allegare la prova contraria.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione di recupero delle somme dovute dal conduttore per l'aggiornamento ISTAT sui canoni di locazione. Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, la determinazione delle somme concretamente dovute dal conduttore, non corrisposte sebbene maturate nel corso del tempo per l'aggiornamento ISTAT sui canoni di locazione.

Va chiarito, preliminarmente, come ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo, dovuto dal conduttore ai sensi dell' art. 32 della l. n. 392/1978 , ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ai sensi dell'art. 79, comma 1, della stessa l. n. 392/1978, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di corrispondere aumenti non dovuti.

Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto, corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti ISTAT se previsti, sorge dunque nel momento della conclusione del contratto, persiste durante tutto il corso del rapporto, e può essere fatto valere, in virtù di un'espressa disposizione legislativa, dopo la riconsegna dell'immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi (Cass. III, n. 2932/2008).

Ciò premesso, la richiesta di aggiornamento del canone di locazione si pone, nel tipo legislativo della locazione non abitativa, come una condizione per il sorgere del relativo diritto di credito, con la conseguenza che il locatore può conseguire il canone aggiornato solo dal momento della richiesta stessa, non esistendo prima del suo attivarsi alcun credito per l'aggiornamento ISTAT.

Infatti, è nulla, ai sensi del combinato degli artt. 32 e 79 della l. n. 392/1978, la clausola contenuta nel contratto di locazione con la quale le parti abbiano convenuto l'automaticità dell'aggiornamento annuale del canone, senza la necessità di una specifica richiesta del locatore, riferita all'intervenuta variazione ISTAT, intendendo questa integrata dalla volontà al riguardo già espressa anticipatamente dallo stesso locatore.

Ciò in quanto, sono muniti di inderogabile protezione normativa non solo i limiti quantitativi di aggiornabilità del canone, posti dall' art. 32 della l. n. 392/1978 , novellato dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118/1985, ma anche le prescritte modalità di attuazione degli aggiornamenti, ed in particolare il collegamento formale tra la decorrenza degli aumenti e la richiesta del locatore (Trib. Salerno 19 ottobre 2016).

Tuttavia, sempre in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, qualora sia stata inviata una disdetta immotivata alla scadenza del secondo sessennio di durata del contratto, la richiesta da parte del locatore di adeguamento del canone, sebbene in prossimità della scadenza, è – indipendentemente dalla circostanza che l'effetto della cessazione del rapporto non può essere deciso unilateralmente dal locatore, essendo esso risolvibile solo per effetto di un'accordo negoziale espresso o tacito di entrambe le parti – un atto di per sé pienamente compatibile con il perdurare dell'effetto di cessazione del rapporto, in quanto risulta diretto soltanto ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci alla scadenza l'immobile, nella misura del canone dovuto ai sensi dell' art. 1591 c.c. , è compreso l'adeguamento (Cass. III, n. 10542/2014).

Infine, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto – canone a scaletta – purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento, sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall' art. 32 della l. n. 392/1978 , nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118/1985, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79, comma 1, della l. n. 392/1978 (Cass. III, n. 15348/2017).