Mancato pagamento dell'aumento del canone di locazione ad uso diverso per lavori straordinari eseguiti dal locatore

In considerazione del fatto che l' art. 1575 c.c. pone, come obbligazione principale del locatore, quella di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, mentre le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore, ne consegue che la straordinarietà della riparazione è caratterizzata dalla natura particolarmente onerosa per il proprietario degli interventi manutentivi, che consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali alla struttura dell'edificio ed al mantenimento del suo decoro architettonico, opere il cui costo risulta incidere in modo non normale sul reddito fondiario. Premesso ciò, secondo la Suprema Corte, la categoria delle riparazioni straordinarie, prevista dalla disposizione all'art. 23 della l. n. 392/1978 (oggi abrogata), connotate dalla loro importanza ed improrogabilità per la conservazione dell`immobile alla sua destinazione, e per evitare danni che ne compromettano l`efficienza, non coincide con quella di opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo (Cass. III, n. 8814/1996).

In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, poiché non trova applicazione l' art. 23 della l. n. 392/1978 , che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della l. n. 392/1978, la pattuizione che pone a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria (Cass. III, n. 9019/2005: nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto priva di rilevanza la clausola con la quale le parti avevano convenuto che “tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 c.c.” erano a carico del conduttore, che doveva “provvedervi tempestivamente”). Inoltre, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della l. n. 392/1978 la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari dell'immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie (Cass. III, n. 15388/2002). Quindi, nei contratti di loca-zione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, la clausola contrattuale relativa all'adeguamento del canone locativo per eventuali opere straordinarie, è legittima in forza del principio di autonomia delle parti (Pret. Genova 13 ottobre 1995).

Il locatore, prima di intraprendere l'azione legale nei confronti del conduttore per recuperare le somme dovute dal medesimo per i lavori straordinari effettuati sull'immobile, in forza della clausola ad hoc presente nel contratto di locazione, lo invita a corrisponderle entro il termine stabilito ai sensi dell' art. 1454 c.c. , decorso il quale, senza ulteriore preavviso, procederà con il ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il locatore, evoca dinanzi al giudice il conduttore, al fine di conseguire nei suoi confronti le somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio, nei confronti del conduttore, l'azione volta a conseguire nei suoi confronti le somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo a recuperare nei confronti del conduttore le somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile, e, quest'ultimo, quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, unitamente all'inadempimento del conduttore al pagamento delle somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del locatore per conseguire nei confronti del conduttore le somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto, riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di non avere corrisposto al locatore le somme dovute al medesimo per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore, ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare l'inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, concernente quello di non avere corrisposto al locatore le somme dovute per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile – grava sul locatore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione – spettando al conduttore l'onere di allegare la prova contraria.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali, si basa la relativa azione di recupero delle somme dovute dal conduttore per l'adeguamento dei canoni di locazione.

Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire la determinazione delle somme concretamente dovute dal conduttore, non corrisposte e maturate nel corso del tempo per l'adeguamento dei canoni di locazione, a seguito dei lavori straordinari eseguiti sull'immobile.

Le Sezioni Unite hanno, da tempo, stabilito il principio che, in tema di locazione di immobili urbani, l'integrazione del canone prevista dall' art. 23 della l. n. 392/1978 , opera non solo per le riparazioni straordinarie realizzate nel corso del rapporto, ma anche per quelle eseguite durante una precedente locazione, purché non al di fuori di qualsiasi rapporto locativo, in quanto sia il dato letterale, che il senso logico della disposizione normativa anzidetta, nonché i criteri di interpretazione storico-sistematica, concorrono a configurare tale maggiorazione come un ulteriore elemento costitutivo del canone, che permane oltre la scadenza contrattuale, ed indipendentemente dalla persona del locatore (Cass. S.U., n. 7329/1996; in senso conforme, v. anche Cass. III, n. 1551/1998).

Sotto tale aspetto, le Sezioni Unite hanno composto il precedente contrasto insorto nella giurisprudenza di legittimità, tra alcune decisioni che ai fini dell'applicazione dell'integrazione del canone di cui all' art. 23 della l. n. 392/1978 , attribuivano rilievo soltanto alle opere eseguite nel corso del rapporto di locazione, e non anche a quelle realizzate in epoca precedente (Cass. III, n. 11903/1991; Cass. III, n. 2798/1988), ed altra pronuncia, che aveva per converso affermato che l'integrazione resta invece ferma anche se le opere sono state effettuate nel corso di un precedente rapporto di locazione (Cass. III, n. 3388/1991).

In tale ottica, nel comporre il suddetto contrasto, le Sezioni Unite hanno fornito un'ulteriore precisazione circa il criterio da adottare ai fini del riconoscimento o meno del diritto del locatore all'integrazione del canone.

Pertanto, in presenza di una clausola di aumento del canone a seguito di lavori straordinari, l'inadempimento del conduttore al pagamento delle somme richieste dal locatore per l'adeguamento del canone, legittima quest'ultimo all'azione di recupero delle anzidette somme, dovendosi considerare la maggiorazione nell'ambito degli elementi costituivi del canone, il quale deve però essere integrato in base ad un principio unitario di stabilità, che la mantenga nel tempo, come elemento certo e non fluttuante (Cass. III, n. 13342/2006).