Restituzione di somme indebitamente pagate e riconduzione della locazione a condizione di legge

Ai sensi dell' art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998 , nell'ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall'eventuale registrazione tardiva. Invero, la citata nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, trattandosi di un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Dunque, secondo le Sezioni Unite, la sostituzione dell'importo del canone fittizio con quello realmente pattuito e riscosso pro tempore, vietata ex lege, con la conseguente nullità del patto contenente la previsione del canone effettivamente preteso dal locatore, non può influire sulla pretesa impositiva, una volta che il prezzo versato in eccedenza può essere oggetto di ripetizione, anch'essa ex lege, da parte del conduttore, il quale, sul piano probatorio, potrà giovarsi, nel formulare la domanda riconvenzionale di ripetizione, a fronte della domanda di sfratto per morosità intentata dal locatore, della presunzione di pagamento dei canoni arretrati fino alla data in cui il locatore stesso abbia, come nella specie, giudizialmente lamentato l'inadempimento della relativa obbligazione, così esonerandosi lo stesso conduttore dall'onere – ai limiti della materiale impossibilità – di dimostrare il versamento del canone in eccedenza fino a quella data rispetto a quello indicato nel contratto registrato, versamento del quale, comprensibilmente, egli non potrà dare prova, avendo il locatore avuto cura di non lasciare tracce documentali di tale illegittima ricezione (Cass. S.U., n. 18213/2015).

In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore, né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più. Dunque, non è la mancata registrazione dell'atto recante il prezzo reale ad essere colpita dalla previsione legislativa, ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata dalla nullità, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle (Cass. III, n. 34149/2019; Cass. III, n. 20881/2018; Cass. III, n. 7634/2016). Soltanto un nuovo accordo di tipo novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato, consentirà, pertanto, alle parti di modificare il precedente assetto negoziale, con il conseguente, relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale, e che appare volta a perseguire i propri effetti verso il minor canone che in esso viene riportato.

Secondo la Suprema Corte (Cass. III, n. 9475/2021), il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, salvo un'unica eccezione, è affetto da nullità relativa, di protezione che può essere fatta valere solo dal conduttore, e non è rilevabile d'ufficio dal giudice. Inoltre, la Cassazione ha precisato che l'art. 13, comma 6, della l. n. 431/1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015, si applica anche ai contratti stipulati in data antecedente al 1° gennaio 2016. Con tale provvedimento, i giudici di legittimità offrono una lettura differente rispetto a quella invalsa nella giurisprudenza di merito, che invece attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione “venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall'art. 2, comma 1 ovvero dall'art. 2, comma 3”, ritenendolo applicabile ai contratti di locazione stipulati dopo l'entrata in vigore della l. n. 431/1998, e non solo dalla data di vigenza dell'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015. In particolare, secondo la III sezione della Cassazione, la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione, è da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque, azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice. Pertanto, secondo la Corte, l'unica ipotesi di nullità a carattere assoluto è quella del contratto non scritto ma registrato. In sintesi, la Suprema Corte, con la pronuncia in commento, addiviene ad un'interpretazione letterale e di contesto che consente l'esperibilità dell'azione di riconduzione anche in relazione a contratti non registrati, stipulati in data anteriore al 1° gennaio 2016.

La previsione di nullità per l'ipotesi prevista dall' art. 13, comma 6, della l. n. 431/1998 , non si applica agli immobili inclusi nella categoria catastale A/8 (abitazioni in villa) per i quali, non essendo prevista alcuna nullità collegata ai limiti di durata del rapporto o di misura del canone, resta esclusa la speciale azione del conduttore, di riconduzione del rapporto a condizioni conformi allo schema legale della locazione (Cass. III, n. 19568/2004).

Il conduttore, a seguito di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, prima di intraprendere l'azione legale nei confronti del locatore per richiedere giudizialmente la restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione del rapporto alle condizioni di legge, lo invita a rivedere la propria pretesa di pagamento, entro il termine stabilito nella diffida comunicatagli ai sensi dell' art. 1454 c.c. , nella quale si chiede altresì la restituzione delle somme già pagate in eccesso, precisando che in difetto, senza ulteriore preavviso, procederà con il ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il conduttore, a seguito di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, evoca dinanzi al giudice il locatore, al fine di richiedere giudizialmente la restituzione delle somme indebitamente pagate e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a richiedere giudizialmente la restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, in riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo a fare accertare il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, riguardanti un contratto ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, al fine di fare accertare la legittimità della richiesta di restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, riguardanti un contratto ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per accertare il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, riguardanti un contratto ad uso abitativo registrato per un canone inferiore al reale – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione al locatore nella quale si chiede la restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, trattandosi di contratto ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'illegittimità della pretesa di pagamento formulata da quest'ultimo, riguardante un contratto ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare l'inadempimento ai propri obblighi contrattuali e legali – nel caso di specie, concernente l'accertamento del diritto alla restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, riguardanti un contratto ad uso abitativo registrato per un canone inferiore al reale – grava sul conduttore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria.

Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione, volta ad accertare il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, riguardanti un contratto ad uso abitativo registrato, per un canone inferiore al reale.

Il conduttore può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire la determinazione delle somme concretamente dovute e maturate nel corso del tempo, con la conseguente restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale.

A seguito di un contratto di locazione ad uso abitativo, registrato per un canone inferiore al reale, il conduttore può richiedere giudizialmente la restituzione delle somme indebitamente pagate, e la riconduzione della locazione alle condizioni di legge, opportunamente considerando però sotto tale ultimo aspetto, nel caso in cui riguardi la prova della diversa decorrenza del contratto di locazione, che sarebbero inammissibili le prove orali, per interrogatorio formale e per testi, laddove, da un lato, difetti la controdichiarazione, trattandosi di un elemento ostativo all'ammissibilità dell'interrogatorio formale del locatore, ove rivolto a dimostrare la simulazione relativa, giacché la confessione, in cui si risolverebbe l'eventuale risposta positiva, non può supplire al difetto dell'atto scritto, necessario per il contratto diverso da quello apparentemente voluto, e, dall'altro, che i limiti alla prova testimoniale di cui all' art. 2722 c.c. , operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qual volta questa si traduca nell'allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante dal contratto, comunque destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti (App. Roma 12 febbraio 2020).

Ciò in quanto i generali limiti alla prova testimoniale per i contratti scritti valgono anche nei procedimenti disciplinati dagli artt. 447-bis ss. c.p.c. , atteso che l'anzidetta disposizione normativa richiama espressamente come applicabile nei procedimenti locatizi soltanto il primo comma dell'art. 421 c.p.c., con esclusione implicita, ma assolutamente univoca, del comma 2, che consente al giudice l'assunzione di mezzi di prova in deroga ai generali divieti in tema di assunzione delle prove orali.

Pertanto, la domanda di simulazione, qualora sia stata proposta da una delle parti e tenda all'accertamento di un negozio dissimulato non illecito, incontra gli stessi limiti della prova testimoniale (Cass. III, n. 4073/1992), per cui se il contralto simulato è stato redatto per iscritto, la prova per testi non è ammessa contro il contenuto del documento, risolvendosi l'accordo simulatorio in un patto contrario contestuale alla conclusione del contratto simulato.

Va evidenziato, infatti, il principio che in tema di contratto simulato, se il negozio è stato redatto per iscritto, tra le parti trova applicazione la regola generale della limitazione dell'ammissibilità della prova testimoniale, sulla cui scorta, consegue che la prova della simulazione, sia essa assoluta o relativa, può essere data soltanto mediante la controdichiarazione (Cass. III, n. 471/2003).