Indennità di avviamento per locazione di immobili destinati all'esercizio di attività professionali

La ratio dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, riposa sull'esigenza di assicurare nel tempo la conservazione dell'impresa del conduttore, ripagando il suo titolare, in modo forfettario, del sacrificio subìto a causa della perdita di clientela, che la legge presume conseguente alla cessazione del rapporto. La previsione dell'indennità per l'avviamento commerciale, costituisce, quindi, un'obbligazione che la legge ricollega inderogabilmente al contratto di locazione. Ai fini dell'attribuzione della predetta indennità, è sufficiente l'anticipata cessazione del rapporto, a causa del recesso del locatore, non richiedendo la norma ulteriori condizioni, e, quindi, restando irrilevante sia la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato ogni attività, prima o dopo il rilascio dell'immobile, sia la carenza di prova di un effettivo danno, o dell'esistenza in concreto dell'avviamento, sia, infine, la mancanza di un provvedimento giudiziale che disponga il rilascio. Il credito all'indennità diviene esigibile al momento della cessazione del rapporto, e non può essere sottoposto a condizioni o termini idonei a procrastinarne la dazione. Il relativo pagamento, costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, cosicché il conduttore ha un diritto di ritenzione sull'immobile, che non ne esclude l'obbligo di pagare il canone, se ed in quanto lo stesso continui ad utilizzare effettivamente l'immobile locato (Trib. Reggio Calabria 26 febbraio 2020, n. 270).

In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all'indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell' art. 79 della l. n. 392/1978 , potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità, solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela, la richiamata disciplina è preordinata (Cass. III, n. 5127/2020; Cass. III, n. 20974/2018; Trib. Roma 14 novembre 2019, n. 21981).

Anche il professionista intellettuale assume la qualità di imprenditore commerciale, quando esercita la professione nell'ambito di un'attività organizzata in forma d'impresa, in quanto svolga una distinta ed assorbente attività, che si contraddistingua da quella professionale, per il diverso ruolo che riveste il sostrato organizzativo – il quale cessa di essere meramente strumentale – e per il differente apporto del professionista, non più circoscritto alle prestazioni d'opera intellettuale, ma involgente una prevalente azione di organizzazione, ossia di coordinamento e di controllo dei fattori produttivi, che si affianca all'attività tecnica ai fini della produzione del servizio. Tale esercizio in forma d'impresa è configurabile nel caso del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni più o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralità di collaboratori, e di dotazioni tecniche, di guisa, che l'attività professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo (Cass. III, n. 28312/2011: nella specie, la Suprema Corte, sulla base dell'enunciato principio, ha cassato con rinvio la sentenza dei giudici di merito, che avevano ritenuto non rientrante tra i conduttori aventi diritto all'indennità di avviamento commerciale, la società conduttrice dell'immobile locato, in quanto esplicante un'attività incentrata esclusivamente su ricerche di carattere medico – analisi cliniche e centro antidiabetico -e, quindi, di natura professionale). Si deve aggiungere che il problema della prevalenza si pone non soltanto nell'ipotesi in cui occorra distinguere tra attività esercitate o meno in contatto con il pubblico, ma anche quando si debba discriminare tra attività protette e no. Per stabilire se l'attività svolta nell'immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale, sicché anche l'attività del professionista può assumere natura commerciale, quando l'organizzazione in forma d'impresa sia assorbente rispetto a quella professionale (in conformità con quanto esposto, Cass. III, n. 13091/2017; Cass. III, n. 8558/2012; Cass. III, n. 13677/2004).

La circostanza per cui l'attività di insegnamento ha natura eminentemente intellettuale, non vale, di per sé, a contraddire od a negare la possibilità della relativa organizzazione in forma d'impresa, inerendo strettamente, detta natura intellettuale, alla prestazione lavorativa dei docenti, senza tuttavia giungere a connotare l'organizzazione aziendale nel suo complesso. Sicché qualora l'attività d'insegnamento o d'istruzione si presenti come il risultato di un'organizzazione aziendale, secondario del servizio di istruzione offerto al pubblico, gestito secondo criteri di economicità, deve convenirsi che essa, in quanto non occasionale, va considerata come esercitata in forma d'impresa, e dunque, avente titolo per la percezione dell'indennità di avviamento (Cass. III. n. 23344/2019).

Il conduttore, a seguito della cessazione della locazione ad uso diverso da abitazione, ed in particolare, ad uso professionale, prima di addivenire al rilascio del cespite, invita il locatore a corrispondere le somme dovute per l'indennità di avviamento, riguardante l'attività svolta nell'immobile locato, in tale modo, cercando una soluzione amichevole dell'insorta controversia, che eviti il ricorso al giudice.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il conduttore, in occasione della scadenza del contratto di locazione, agisce in giudizio per conseguire nei confronti del locatore il pagamento dell'indennità di avviamento, riguardante l'attività professionale svolta nell'immobile locato.

Il conduttore, il quale intende esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire il pagamento dell'indennità di avviamento, per l'attività professionale svolta nell'immobile locato, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, tra le controversie in materia di locazione attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte normativa e negoziale del proprio diritto, e la prova della sua ricorrenza, nella fattispecie deputata all'attenzione del giudice, al fine di fare accertare giudizialmente il proprio diritto, concernente la richiesta di pagamento dell'indennità di avviamento proposta nei confronti del locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per conseguire nei confronti del locatore il pagamento dell'indennità di avviamento concernente l'attività professionale svolta nell'immobile locato – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione ad uso diverso, richiesta stragiudiziale rivolta al locatore per cercare una soluzione della controversia in via stragiudiziale, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, sotto il profilo della buona fede, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del locatore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali, ritenute idonee a configurare i presupposti per l'utile esercizio del diritto, concernente il pagamento dell'indennità di avviamento, grava sul conduttore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria.

Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione, volta ad accertare l'esistenza concreta delle condizioni presupposte per l'esercizio nei confronti del locatore della richiesta di pagamento concernente l'indennità di avviamento dell'attività professionale esercitata nell'immobile locato.

L'azione volta a conseguire il pagamento delle somme dovute alla cessazione del rapporto locatizio, a titolo di indennità di avviamento, postula che l'immobile oggetto di locazione costituisca un punto di riferimento per la clientela, si che il contatto tra i destinatari finali dell'attività svolta dal conduttore e quest'ultimo, possa avvenire proprio in considerazione dell'ubicazione dello stesso cespite.

Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di affermare che il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto può rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto provi che il locale costituiva un luogo “aperto” alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori, e, dunque, un luogo da sé solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indifferenziato di utenti, si dà essere esso stesso collettore di clientela, e fattore locale di avviamento (Cass. III, n. 13083/2008).

Al riguardo, occorre avere riguardo non alla qualifica professionale o meno delle persone che vi lavorano (Cass. III, n. 8558/2012), ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale, in quanto, ai fini del riconoscimento del diritto, assume un rilievo preponderante la destinazione dei locali ad un'attività comportante il contatto con il pubblico, e la loro ontologica predisposizione alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti, che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l'attività svolta dal conduttore negli stessi locali.

Ciò premesso, il criterio cui va dunque improntata la soluzione del problema relativo alla qualificazione come commerciale o professionale dell'attività svolta in un immobile, da cui dipende la spettanza o no al conduttore dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, di cui all' art. 34 della l. n. 392/1978 , che l'art. 35 esclude per gli immobili destinati, tra l'altro, all'esercizio di attività professionali, è quello della prevalenza del tipo di attività esercitata.

In tale ottica, si è quindi affermato che, il professionista intellettuale assume la qualità di imprenditore commerciale, quando esercita la professione nell'ambito di un'attività organizzata in forma d'impresa, dunque, laddove svolge una distinta ed assorbente attività che si contraddistingue da quella professionale per il diverso ruolo che riveste il sostrato organizzativo – il quale cessa così di essere meramente strumentale – e per il differente apporto del professionista, non più circoscritto alle singole prestazioni d'opera intellettuale, ma involgente una prevalente azione di organizzazione, ossia di coordinamento e di controllo dei fattori produttivi, che si affianca all'attività tecnica ai fini dell'erogazione del servizio (Cass. VI, n. 13091/2017; Cass. III, n. 28312/2011). Non può, invece, essere riconosciuta l'indennità di avviamento a favore del conduttore, allorché i locali ove l'attività imprenditoriale viene ad essere esercitata non costituiscano collettori di clientela e fattore di avviamento (Cass. III, n. 9305/2012).