Morosità dell'ex coniuge e opposizione del conduttore assegnatario dell'immobile a seguito di separazione o divorzio

La norma di cui all' art. 6 della l. n. 392/1978 , riguarda la successione nel contratto di locazione dell'immobile che costituisce la casa familiare, nel quale, il conduttore vive unitamente alla famiglia, non già di qualsiasi immobile condotto in locazione da uno dei due coniugi. La ratio legis risiede, infatti, nella tutela del diritto all'abitazione delle persone che convivono con il conduttore, nel caso in cui quest'ultimo cessi di occupare l'immobile, per morte, separazione o divorzio (commi secondo e terzo). In tali ipotesi, al posto del conduttore originario, subentra un familiare convivente, il coniuge separando o divorziando, che invece continua ad occupare quell'immobile (Cass. III, n. 9002/2020).

Il locatore, in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris, di stampo legale e non negoziale, ha, comunque, il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto, sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia agli effetti dell'individuazione della controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l'aggiornamento del canone, la risoluzione. L'automatismo del meccanismo successorio, disciplinato nell' art. 6 della l. n. 392/1978 , implica, infatti, da un lato, l'ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto, ma non implica, altresì, dall'altro, che in un rapporto contrattuale di durata, a prestazioni corrispettive, il cambiamento di titolarità di uno dei due contraenti, possa operare e svolgere i propri effetti nell'ignoranza dell'altro. Tali vicende successorie, pertanto, sono opponibili al locatore, se gli sono state comunicate, sulla cui scorta, ove, quindi, questi abbia avuto comunicazione della successione, il procedimento per convalida va intrapreso nei confronti del successore, mentre, in difetto di comunicazione, l'azione va proposta nei confronti dell'originario conduttore (Trib. Roma 15 novembre 2011, n. 22446)

In tema di contratto di locazione di un'immobile urbano ad uso abitativo, la successione del conduttore è opponibile al locatore, unicamente a decorrere dalla data di comunicazione dell'avvenuta cessione, con la conseguenza che, fino a tale momento, sussiste la legittimazione dell'originario conduttore. Questi, pertanto, in difetto di una valida comunicazione, è tenuto a pagare i canoni di locazione rimasti inevasi, a nulla rilevando la circostanza, inopponibile al locatore, di non avere più avuto la disponibilità dell'immobile, a decorrere dalla data anteriore a quella a cui i canoni stessi si riferiscono (Trib. Roma 18 giugno 2004, n. 19348, riguardante una fattispecie in tema di opposizione a decreto ingiuntivo, in cui l'opponente ex conduttore dell'immobile, ha eccepito la propria carenza di legittimazione passiva, sul presupposto che, in seguito a separazione personale, l'immobile era stato assegnato all'altro coniuge, ma, vista la mancata comunicazione al locatore del verbale omologato, il giudice sulla base del principio su esposto, ha rigettato la domanda).

Il provvedimento del giudice della separazione, oltre a determinare una cessione ex lege del contratto di locazione, a favore del coniuge assegnatario, comporta anche l'estinzione del rapporto, in capo al coniuge originario conduttore, rapporto che non è più suscettibile di reviviscenza. Peraltro, nel momento in cui si realizza la successione del coniuge assegnatario al coniuge originario conduttore, si verifica, altresì, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell'immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con la contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore (Cass. III, n. 10104/2009).

Premesso ciò, il coniuge separato che proponga opposizione di terzo avverso l'ordinanza di sfratto per morosità, pronunciata nei confronti dell'altro coniuge conduttore, deducendo la propria successione nel rapporto di locazione, a norma del comma 2 dell' art. 6 della l. n. 392/1978 , in caso di separazione consensuale, deve allegare e provare, attesa l'esigenza di forma ad substantiam, di cui all'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998, la sussistenza di un'accordo scritto, che gli consenta di sostituirsi nella titolarità del contratto, non potendosi altrimenti validamente desumere per facta concludentia il diritto a fruire dell'abitazione (Trib. Salerno 4 ottobre 2010). La questione di maggior interesse affrontata dal Tribunale campano, concerne il coordinamento tra la regola prevista dall'art. 6 della l. n. 392/1978, e la disciplina in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, di cui alla l. 9 dicembre 1998, n. 431; in forza dell'art. 1, comma 4, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta; l'accordo tra i coniugi, destinato a consentire il subingresso del coniuge dell'originario conduttore dovrà pertanto essere formalizzato per iscritto. La decisione adottata dal Tribunale campano appare corretta, perché se il meccanismo previsto dall'art. 6, comma 3, della l. n. 392/1978, configura null'altro che una cessione del contratto prevista dalla legge, di natura speciale, rispetto alla generale cessione di cui all'art. 1406 c.c., ad essa dovrà applicarsi l'indirizzo giurisprudenziale secondo il quale, la cessione di un contratto, del quale la legge richiede una certa forma, a pena di nullità, deve essere compiuta nella medesima forma.

Difatti, secondo altra pronuncia, con il provvedimento di separazione, fra i coniugi, si determina una successione ex lege, nel contratto di locazione, in favore del coniuge assegnatario dell'alloggio, con la conseguenza che, tale successione, figurativa e virtuale, comporta un'estinzione del rapporto in capo all'originario conduttore, insuscettibile di riviviscenza, neppure nel caso in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, divenuto il nuovo conduttore. Ne consegue che sarà quest'ultimo a dovere rispondere del pagamento dei canoni morosi, a partire dal provvedimento giudiziale di separazione (Trib. Milano 27 marzo 2014, n. 4273).

Il locatore, a seguito della morosità del conduttore, ex coniuge di quello assegnatario dell'immobile condotto in locazione ad uso abitativo, prima di intimare lo sfratto per morosità, lo invita al pagamento delle somme dovute per i canoni rimasti impagati, in modo da evitare il successivo ricorso al giudice.

È una “parentesi” del giudizio sommario di “sfratto” che apre al giudizio ordinario di cognizione, con il quale, il conduttore, separato, ed assegnatario dell'immobile, si oppone alla procedura di sfratto instaurata dal locatore, nei confronti dell'ex coniuge, intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, per evitarne la risoluzione e la conseguente restituzione dell'immobile.

Il conduttore separato ed assegnatario dell'immobile, che intende opporsi alla procedura di sfratto instaurata dal locatore, nei confronti dell'ex coniuge intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, non deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. L'obbligo prenderà vigore soltanto dopo il mutamento del rito disposto dal giudice della procedura di sfratto a seguito dell'opposizione, e grava nei confronti della parte portatrice del diritto “sostanziale” che ha dato luogo all'instaurazione del relativo giudizio di cognizione.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, tra le controversie in materia di locazione, attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il conduttore separato, ed assegnatario dell'immobile, è il soggetto legittimato attivo, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore separato, ed assegnatario dell'immobile, ha l'onere di allegare la fonte del proprio diritto, e la prova della sua ricorrenza, nella fattispecie portata all'attenzione del giudice, al fine di conseguire il rigetto dell'azione di sfratto per morosità, esercitata dal locatore nei confronti dell'ex coniuge, intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo.

L'azione si propone con ricorso, nel quale, il conduttore separato, ed assegnatario dell'immobile, deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore separato ed assegnatario dell'immobile, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – opposizione del conduttore separato ed assegnatario dell'immobile alla procedura di sfratto, instaurata dal locatore nei confronti dell'ex coniuge intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio, l'interrogatorio formale del locatore, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione ad uso abitativo, provvedimento emesso nel procedimento di separazione/divorzio di attribuzione della casa coniugale in favore dell'ex coniuge separato ed affidatario della prole minorenne).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal nuovo conduttore, subentrato a quello precedente, intestatario del contratto di locazione, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, sotto il profilo della buona fede.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali, ritenute idonee a configurare i presupposti per l'utile esercizio dell'opposizione di terzo, alla richiesta di convalida dello sfratto per morosità, intimato nei confronti dell'ex coniuge, intestatario origjnario del contratto di locazione ad uso abitativo, grava sul medesimo terzo opponente, il quale, deve allegare anche la fonte del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria.

Il terzo opponente ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze fattuali, sulle quali si basa l'opposizione allo sfratto per morosità, intimato nei confronti dell'ex coniuge, in qualità di intestatario originario del contratto di locazione.

L' art. 6, comma 2, della l. n. 392/1978 , riconosce la successione nel rapporto locatizio del coniuge, al quale, sia stato attribuito dal giudice il diritto di abitare nella casa familiare, intendendosi tale subentro come correlato ad un espresso provvedimento giurisdizionale, pronunciato nel processo di separazione personale dei coniugi. Conseguentemente, ove ricorra tale ipotesi, il coniuge assegnatario della casa coniugale, è sostituito ex lege, nella titolarità del contratto di locazione, con l'attribuzione dei relativi diritti ed obbligazioni che ne derivano, e la cessazione del rapporto di locazione in capo all'ex coniuge, precedente intestatario originario dello stesso rapporto (Cass. III, n. 1423/2011). In particolare, premesso che ai sensi dell'art. 6 della l. n. 392/1978, e 8 della l. n. 878/1970, il coniuge separato ha diritto alla conservazione del contratto di locazione in corso, quando l'alloggio gli sia stato assegnato con provvedimento del giudice, le norme che regolano gli effetti della separazione personale ed i rapporti di locazione di diritto privato, sono applicabili anche in materia di edilizia residenziale pubblica, ragione per cui, solo un provvedimento del giudice, emesso in sede di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili dello stesso, può fare sì che all'assegnatario subentri l'altro coniuge (Cass. III, n. 16627/2008). Al riguardo, va altresì considerato, che la Corte costituzionale ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 6, commi 2 e 3 della l. n. 392/1978, laddove non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto, succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto, ed altresì nella restante parte, in cui non prevede la successione nel contratto di locazione, al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente, quando vi sia prole naturale (Corte cost. n. 404/1988).