Abbandono dell'immobile dell'ex conduttore, e opposizione del convivente more uxorio a seguito dell'intimazione di sfratto per finita locazione

Le persone legate ancora da vincolo matrimoniale, anche se separate, non possono dare vita ad un rapporto di convivenza, ai sensi della l. n. 76/2016 . Invero, i “conviventi di fatto”, ai sensi della l. n. 76/2016, per definizione legislativa sono persone celibi/nubili. Se fossero vincolati ab initio da un matrimonio od unione civile, ciò renderebbe inconfigurabile la convivenza, ai sensi della legge in commento (comma 36), e deve ritenersi che se tale vincolo sopravvenisse, ciò comporterebbe automaticamente, e per espresso disposto della legge (comma 59) la risoluzione immediata del contratto di convivenza, e della stessa convivenza, ai fini dell'applicabilità dei diritti ivi previsti. Dunque, i conviventi sono soggetti di stato civile libero, possono contrarre matrimonio od unione civile in qualsiasi momento, anche con terzi, senza che la preesistente convivenza costituisca impedimento, che, piuttosto, sussiste al contrario: chi è coniugato o civilmente unito, non può porre in essere una “convivenza di fatto”, ai fini dell'applicazione della legge Cirinnà (Trib. Palermo 14 aprile 2020, n. 1271).

In presenza di figli minori, nati da una relazione di convivenza more uxorio, l'immobile adibito a casa familiare è assegnato al genitore collocatario dei predetti minori, anche se non proprietario dell'immobile, o conduttore in virtù di un rapporto di locazione, o comunque autonomo titolare di una situazione giuridica qualificata rispetto all'immobile, la cui posizione, peraltro, è comunque di detentore qualificato, assimilabile al comodatario (anche quando proprietario esclusivo sia l'altro convivente), attesa la pregressa affectio familiaris che costituisce il nucleo costituzionalmente protetto, ex art. 2 Cost. , della relazione di convivenza (Cass. I, n. 17971/2015: secondo tale provvedimento, il diritto di godimento dell'immobile adibito a casa familiare, attribuito al convivente more uxorio collocatario dei figli minori, è opponibile all'avente causa dell'ex convivente proprietario dell'immobile, indipendentemente dall'anteriorità del trasferimento immobiliare rispetto al provvedimento di assegnazione, sempre che il terzo acquirente sia a conoscenza del pregresso rapporto di stabile convivenza, e del vincolo di destinazione impresso al bene in data antecedente all'alienazione).

La convivenza more uxorio, seppure non possa equipararsi al matrimonio, sia in merito ai doveri ed agli obblighi scaturenti dal rapporto, sia in merito agli effetti derivanti dalle conseguenze della fine del rapporto, fà sorgere tra i conviventi, doveri di solidarietà, di contenuto analogo a quelli stabiliti per i coniugi, dall' art. 143 c.c. , fonte di un'obbligazione naturale per la quale, non è ammessa alcuna forma di ripetizione. Anche per la convivenza more uxorio, infatti, la Cassazione ha previsto la gratuità delle prestazioni lavorative rese nell'ambito della famiglia, definendo la convivenza come una vera e propria comunità familiare, caratterizzata dalla presunzione di gratuità delle prestazioni rese al suo interno. Al convivente more uxorio, è stato così riconosciuto il diritto di succedere nel contratto di locazione, purché la convivenza sia stata caratterizzata da serietà e stabilità. La Corte Costituzionale ha esteso al convivente more uxorio il diritto a succedere nel contratto di locazione, in virtù del c.d. diritto all'abitazione, quale requisito fondamentale e caratterizzante lo stato democratico, da includersi tra i diritti inviolabili dell'uomo, di cui all'art. 2 Cost. (Trib. Genova 30 ottobre 2013, n. 3202).

La legittimazione di impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria ( art. 404, comma 1, c.p.c. ) presuppone in capo all'opponente la titolarità di un diritto autonomo, la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti (Cass. III, n. 336/1990).

In tema di “interesse autonomo”, alcuni giudici hanno osservato che il coniuge separato, il quale, proponga opposizione di terzo avverso l'ordinanza di sfratto per morosità, pronunciata nei confronti dell'altro coniuge conduttore, deducendo la propria successione nel rapporto di locazione, a norma del comma 2 dell' art. 6 della l. n. 392/1978 , in caso di separazione consensuale, deve allegare e provare, attesa l'esigenza di forma ad substantiam, di cui all'art. 1, comma 4, della l. n. 431/1998, la sussistenza di un accordo scritto, che gli consenta di sostituirsi nella titolarità del contratto, non potendosi altrimenti validamente desumere per facta concludentia il diritto a fruire dell'abitazione (Trib. Salerno 4 ottobre 2010).

Secondo altra pronuncia, con il provvedimento di separazione, fra i coniugi si determina una successione ex lege nel contratto di locazione, in favore del coniuge assegnatario dell'alloggio, con la conseguenza che tale successione, figurativa e virtuale, comporta un'estinzione del rapporto in capo all'originario conduttore, insuscettibile di riviviscenza, anche nel caso in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore. Ne consegue che sarà quest'ultimo a dovere rispondere del pagamento dei canoni morosi, a partire dal provvedimento giudiziale di separazione (Trib. Milano 27 marzo 2014, n. 4273).

Il locatore, a seguito della scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo, preso atto che il conduttore – convivente more uxorio del proprio partner, e con i figli nello stesso immobile – lo ha abbandonato, prima di intimargli lo sfratto per finita locazione, lo invita a riconsegnarlo spontaneamente entro un certo termine, in modo da evitare il successivo ricorso al giudice.

È un giudizio, con il quale, il convivente more uxorio del conduttore, si oppone alla procedura di sfratto, instaurata dal locatore nei confronti di quest'ultimo, quale intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, per evitarne la risoluzione e la conseguente restituzione dell'immobile.

Il convivente more uxorio del conduttore, il quale intende opporsi alla procedura di sfratto instaurata dal locatore nei confronti di quest'ultimo, quale intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, non deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

L'obbligo prenderà vigore soltanto dopo il mutamento del rito disposto dal giudice della procedura di sfratto a seguito dell'opposizione, e grava nei confronti della parte portatrice del diritto “sostanziale” che ha dato luogo all'instaurazione del relativo giudizio di cognizione.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, tra le controversie in materia di locazione, attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il convivente more uxorio del conduttore è il soggetto legittimato attivo, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il convivente more uxorio del conduttore, ha l'onere di allegare la fonte del proprio diritto, e la prova della sua ricorrenza, nella fattispecie portata all'attenzione del giudice, al fine di conseguire il rigetto dell'azione volta a conseguire lo sfratto per finita locazione, esercitata dal locatore nei confronti del medesimo conduttore, quale intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo.

L'azione si propone con ricorso, nel quale, il terzo convivente, more uxorio del conduttore, intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il terzo convivente more uxorio del conduttore, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – opposizione del convivente, more uxorio del conduttore, intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, alla procedura di sfratto per finita locazione instaurata dal locatore – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione ad uso abitativo, certificato di residenza del terzo opponente nell'immobile locato; stato di famiglia attestante il rapporto di genitorialità della prole, eventuale contratto di convivenza more uxorio, registrato nel comune di residenza dei medesimi conviventi, ed in cui è ubicato l'immobile locato, nel quale possono essere convenute le relazioni post-convivenza, concernenti in particolare, quale dei due conviventi potrà mantenere la casa in comune, ecc.).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal convivente, more uxorio del conduttore, intestatario originario del contratto di locazione, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, sotto il profilo della buona fede.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore, sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare i presupposti per l'utile esercizio dell'opposizione di terzo, alla richiesta di convalida dello sfratto per finita locazione intimato nei confronti del conduttore, intestatario originario del contratto di locazione ad uso abitativo, grava sul medesimo terzo opponente, il quale deve allegare anche la fonte del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria. Il terzo opponente ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze fattuali, sulle quali, si basa l'opposizione allo sfratto per finita locazione, intimato nei confronti del già convivente conduttore, in qualità di intestatario originario del contratto di locazione.

La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del partner, more uxorio già convivente, quando vi sia prole naturale, è stata sancita dalla Corte Costituzionale con la storica pronuncia n. 404/1988, attesa la ratio decidendi, improntata teleologicamente alla conservazione dell'abitazione alla residua comunità familiare.

Conseguentemente, la pregressa convivenza more uxorio, non è un elemento che legittima, ex se, la successione ex lege nel contratto di locazione, a tale fine, occorrendo che tra il conduttore ed il convivente more uxorio esista una prole naturale, non operando altrimenti la successione nel contratto di locazione alla luce del solo fatto che la convivenza – anche ove si sia protratta per anni – fra la convivente more uxorio, i suoi figli avuti da un'altra precedente relazione, ed il conduttore intestatario del contratto di locazione, abbia dato vita ad una nuova comunità familiare, non sussistendo in tale specifica ipotesi, la legittimazione del medesimo convivente, a subentrare ex lege al conduttore intestatario del contratto, nel godimento dell'immobile (Cass. III, n. 7098/2015).

Infatti, l' art. 6, comma 3, della l. n. 392/1978 , nella parte in cui in caso di convivenza more uxorio, condiziona – a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale pronunciata dai giudici della Consulta, con la citata pronuncia n. 404/1988 – la successione nel contratto di locazione, del convivente more uxorio, rimasto ad abitare l'immobile locato, alla presenza, nel nucleo coabitante, di una prole naturale, è stato giudicato costituzionalmente legittimo, in considerazione della diversità che caratterizza la convivenza more uxorio, rispetto al rapporto coniugale, tale da impedire l'automatica parificazione delle due situazioni, ai fini di un'identità di trattamento fra i rispettivi regimi, anche in relazione alla comparazione tra la cessazione della convivenza con prole, e la cessazione di quella senza prole, trattandosi di situazioni del tutto disomogenee, rispetto alle quali, non sono invocabili le argomentazioni contenute nella sopra citata pronuncia del giudice delle leggi n. 404/1988, a sostegno dell'esigenza di tutelare un nucleo familiare sul presupposto dell'esistenza della prole naturale (Corte Cost., n. 7/2010; Corte Cost., n. 204/2003).

Conseguentemente, si è affermato il principio che, nell'ipotesi di allontanamento del conduttore dall'immobile locato, la convivente more uxorio, che rimanga nell'immobile stesso con la prole naturale nata dalla loro unione, ha diritto di succedere nel contratto, anche quando la convivenza sia sorta nel corso della locazione, ed anzi, a maggiore ragione, se sia sorta prima, e senza che il locatore ne abbia avuto conoscenza (Cass. III, n. 9868/1997; Cass. III, n. 2524/1989).

Il subentro nel contratto è, in altri termini, del tutto indipendente dalla conoscenza che possa avere la parte locatrice, e dei presupposti di fatto che lo condizionano, essendo solo dipendente dalla volontà della legge, nel testo ampliato dalla citata pronuncia additiva della Corte Costituzionale.

Al riguardo, va quindi precisato che, il subentro del convivente more uxorio nel contratto di locazione ad uso abitativo, al cessare della convivenza, se da un lato, determina lo scioglimento o l'estinzione del rapporto locativo nei confronti dell'originario conduttore, dall'altro, fa sorgere, ope legis, in capo al medesimo subentrante, un diritto soggettivo perfetto, della cui autonomia non può dubitarsi, posto che altrimenti verrebbe svuotato di contenuto, se non fosse tutelabile nella sua pienezza nei confronti del locatore. Di conseguenza, in caso di abbandono dell'immobile del partner intestatario del contratto, la convivente more uxorio, con prole, a seguito dell'intimazione di sfratto per finita locazione, può opporsi in giudizio manifestando il proprio diritto di succedere nel contratto.