Decesso del locatore e mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore nei confronti degli eredi

Il conduttore che, alla morte del locatore, continui in buona fede a versare i canoni nelle mani dell'erede legittimo e legittimario, che si trovi nel possesso dei beni ereditari, è liberato dalla propria obbligazione, senza che rilevi, né che esista controversia tra i coeredi sull'attribuzione dell'eredità, né che alcuno degli eredi abbia fatto pervenire copia del testamento al conduttore, rimanendo a carico del creditore, legittimato a conseguire il pagamento, l'onere di dimostrare il colpevole affidamento del conduttore (Cass. III, n. 14834/2016; Cass. III, n. 14445/2016; Cass. VI, n. 8581/2012).

Qualora uno dei comproprietari decida di stipulare un contratto, all'insaputa dell'altro, si tratti di “gestione di affari”, assoggettabile all' art. 2032 c.c. : “il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c., applicabile, per effetto del richiamo al mandato, contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa” (Cass. S.U., n. 11135/2012). Secondo questa pronuncia, i proprietari non-firmatari del contratto (o possibili coeredi) possono ratificare la condotta del comproprietario-firmatario, e, ai sensi dell'art. 2032 c.c., si producono gli stessi effetti scaturenti dal mandato; trova, quindi, applicazione l'art. 1705, comma 2, c.c., che consente al mandante di riscuotere direttamente i propri crediti dal debitore; in caso di mancata ratifica del comproprietario-firmatario, i comproprietari non hanno titolo, nei confronti del conduttore, per vantare la corresponsione del canone locatizio, in quanto sono soggetti terzi rispetto al contratto.

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione, e che si instaura tra locatore e conduttore, ha natura personale, con la conseguenza che, chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente, e, a maggiore ragione, deve allora considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo (Cass. III, n. 12976/2010; Cass. III, n. 8411/2006).

Premesso ciò, la morte dell'originario usufruttuario, locatore del bene, determina la trasmissione della titolarità del rapporto locatizio agli eredi, con la possibilità, per essi, di esercitare i diritti e le azioni che derivano dal contratto, senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione, per il solo fatto che sia venuto meno il diritto reale di godimento (Cass. III, n. 14834/2016: fino a quando il proprietario non manifesti la volontà di subentrare effettivamente nella posizione dell'originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti alla titolarità dei diritti reali sul bene, e la vicenda rimane “centrata sui rapporti meramente personali, fra locatore e conduttore” in coerenza con la sua natura “personale”). Difatti, la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella posizione del locatore, e nei suoi obblighi, e con il corrispettivo dovere del conduttore, di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone, nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione, senza che ne derivi, ove il conduttore rivesta anche la qualità di erede, la caducazione dell'intero rapporto locatizio, risultando soltanto l'estinzione dell'obbligazione limitatamente alla quota per cui il suddetto conduttore sia contemporaneamente creditore e debitore del canone (Cass. III, n. 1811/1989).

Pertanto, la successione nel rapporto di locazione di un'immobile, in seguito alla quale, l'attuale locatore, sulla scorta di un atto di acquisto della nuda proprietà dello stesso, ne assume la qualità di locatore, rende quest'ultimo legittimato alla riscossione dei canoni di affitto da parte degli attuali conduttori (Trib. Salerno 23 febbraio 2009).

La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione. Premesso ciò, in tema di riscossione dei canoni di locazione, la proposizione della domanda costituisce accettazione tacita dell'eredità ex art. 476 c.c., atteso che è ius receptum che, nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quantomeno della maggioranza dei partecipanti alla comunione (Trib. Cosenza 15 giugno 2023, n. 1081).

Se in caso di decesso dell'originario locatore sorge un aspro contenzioso tra taluni eredi ed il conduttore, in merito alle modalità di adempimento al canone di locazione, il giudice comunque può dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave del conduttore (Trib. Velletri 9 febbraio 2024, n. 300).

Il conduttore, dopo il decesso del locatore, contesta la legittimazione dell'erede, e, quindi, si rifiuta di pagare a quest'ultimo il canone di locazione. L'erede del locatore costituisce in mora il conduttore in ritardo nel pagamento dei canoni, al fine di conseguire subito l'adempimento, avvertendolo che, se entro un breve termine indicato nella lettera, non sarà adempiuta l'obbligazione, provvederà a notificargli l'atto di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, unitamente alla richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, e per i canoni a scadere, fino all'esecuzione dello sfratto.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, unitamente alla richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, e per i canoni a scadere, fino all'esecuzione dello sfratto, è un duplice procedimento speciale, a carattere sommario, che l'erede del locatore può azionare nei confronti del conduttore, per conseguire da un lato, la risoluzione del contratto di locazione, e la consegna dell'immobile, e, dall'altro, l'emissione del decreto ingiuntivo, per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere sino alla convalida.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, e la correlata richiesta di emissione di decreto ingiuntivo, di pagamento dei canoni scaduti e per i canoni a scadere, fino all'esecuzione dello sfratto, non richiede, per la sua immediata esperibilità, la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza, è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, e la correlata richiesta di emissione di decreto ingiuntivo, di pagamento dei canoni scaduti e per i canoni a scadere, fino all'esecuzione dello sfratto, è devoluta alla cognizione del Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.

La legittimazione dal lato attivo spetta all'erede del locatore-intimante, e dal lato passivo al conduttore-intimato.

L'erede del locatore ha l'onere di allegare il contratto di locazione – fonte negoziale – del suo diritto, e la dichiarazione che la morosità del conduttore, nel pagamento dei canoni persiste in misura pari ad almeno una mensilità, decorsi almeno venti giorni dalla scadenza indicata nel contratto di locazione, sino alla data di convalida dell'intimazione di sfratto per morosità.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. , con la contestuale citazione per la convalida, e la richiesta di emissione dell'ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c., dei canoni scaduti ed a scadere sino alla convalida, l'erede del locatore dovrà indicare il Tribunale territorialmente competente, dinanzi al quale è proposta l'intimazione di sfratto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo erede del locatore, in qualità di soggetto istante, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso tribunale adito, e nell'atto di intimazione, indicate le generalità del conduttore, e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con l'annessa indicazione degli identificativi catastali, dovrà essere riportata oltre alla narrazione del fatto, anche la dichiarazione che la morosità persiste, a fondamento della richiesta formulata dal medesimo locatore, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda (contratto di locazione ad uso abitativo, denuncia di successione presentata dall'erede subentrato al de cuius, lettera di costituzione in mora del conduttore).

Nella struttura dell'atto, deve essere inserito l'invito al conduttore, a rilasciare immediatamente l'immobile nella piena ed esclusiva disponibilità dell'istante, libero e sgombro da persone e cose, e nella vocatio in jus va dato un termine a comparire, non inferiore a venti giorni liberi, decorrenti tra la data della notificazione dell'atto e quella dell'udienza in esso indicata.

Va anche richiesta l'emissione, nei confronti del medesimo conduttore, del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell' art. 664 c.p.c. , per i canoni già scaduti ed allo stato non pagati, per la somma indicata nell'atto, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto. Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, va altresì inserito l'avvertimento al conduttore che, in caso di sua mancata comparizione all'udienza indicata, dunque, in legittima contumacia, o se comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità, ai sensi dell'art. 663 c.p.c.

Nelle conclusioni, l'erede del locatore deve chiedere la convalida dello sfratto per morosità, per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, e, per l'effetto, dichiararsi la risoluzione del contratto, con la conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'unità immobiliare locata, libera da persone e cose, in favore del medesimo istante, fissando il termine per l'esecuzione; con la richiesta in caso di opposizione dell'intimato, dell'immediata emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. , e la condanna dell'opponente al pagamento delle spese e del compenso del giudizio.

Va inserita la dichiarazione di valore ai fini del pagamento del contributo unificato, e, in calce su foglio separato, il mandato alla lite con firma autografa o digitale dell'erede del locatore autenticata dal difensore.

L'erede del locatore deve allegare, al più tardi, all'udienza di comparizione, la fonte negoziale e legale del proprio diritto ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, a tale fine, allegando il contratto di locazione, dal quale, può evincersi la scadenza mensile, e la dichiarazione che alla stessa data dell'udienza di comparizione dinanzi al Tribunale, la morosità del conduttore persiste, nella misura minima di una mensilità del canone indicato nel contratto di locazione.

La morte del locatore, comporta sicuramente una mera modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella posizione del locatore, e nei suoi obblighi, con il corrispettivo dovere del conduttore, di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone, nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione.

In particolare, la morte dell'originario locatore, determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con la possibilità – per quest'ultimi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione, e, senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione, per il solo fatto che non risulti allegata la titolarità di un diritto reale, a tale fine, occorrendo esclusivamente la lecita disponibilità del cespite, al fine di poterne consentire il pacifico godimento al conduttore, atteso che il rapporto nascente dal contratto di locazione, tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che, chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione (Cass. III, n. 14834/2016).

Ciò non toglie che, da un lato, se è obbligazione principale del conduttore dare il corrispettivo nei termini convenuti, e, dall'altro, ha di certo rilevanza il comportamento tenuto dalla parte locatrice – o degli eredi subentrati nel rapporto – con riferimento alle modalità di esecuzione dell'obbligazione stessa, dovendo il contratto essere eseguito secondo buona fede.

Il venire meno del domicilio di pagamento convenzionale per morte dell'originario locatore, concretandosi in un fatto oggettivo determinante la sua inesistenza e, quindi, l'impossibilità sopravvenuta della sua applicazione, non determina, in mancanza di una previsione contrattuale – nel senso di una nuova determinazione congiunta fra le parti del luogo di pagamento – una sorta di obbligo di rinegoziare il luogo di pagamento e nemmeno, sempre per l'assenza di una previsione contrattuale ad hoc, un impegno a che il pagamento avvenga in luogo congiuntamente indicato dai locatori, determinandosi soltanto la soggezione dell'obbligazione di pagamento all'art. 1182, comma, 3 c.c. e, dunque, essendo l'obbligazione solidale sul piano attivo, la possibilità che il conduttore paghi il canone al domicilio anche di uno solo dei locatori.

Infatti, qualora la titolarità della posizione di locatore appartenga a più soggetti, tutti i locatari sono legittimati ad esercitare nei confronti del conduttore le azioni derivanti dal contratto di locazione e tutti sono legittimati anche a ricevere dal conduttore il pagamento dell'intero canone di locazione. A tale fine, in difetto della dichiarazione di cui all'art. 1182, comma 3, c.c., il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione al domicilio della parte locatrice, con la precisazione che, se detta parte è costituita da più locatori, come nel caso in cui i medesimi siano comproprietari in comunione dell'immobile oggetto delta locazione, si applica la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e, non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori, ragione per cui l'adempimento del debitore verso uno dei creditori, in mancanza di opposizione degli altri, il cui consenso è presunto fino a prova contraria, è idoneo a liberarlo nei confronti di tutti i creditori. Ciò significa che il conduttore può adempiere l'obbligazione di pagamento del canone di locazione nei confronti di una qualsiasi delle parti locatrici con effetto liberatorio nei confronti di tutte le altre. Pertanto, le modalità di versamento dei canoni di locazione sul conto corrente indicato in contratto sono semplici modalità operative di esecuzione del medesimo, le quali vanno sempre interpretate secondo buona fede, in modo da potere conservare la validità del contratto, da ciò conseguendo che, in caso di chiusura del conto indicato in contratto per il pagamento dei canoni a seguito del decesso del relativo intestatario, la modifica dello stesso conto su cui il conduttore deve effettuare il pagamento può essere comunicata da uno solo dei comproprietari, dovendosi presumere il consenso degli altri, in mancanza di opposizione (Cass. III, n. 6596/2023).

Conseguentemente, in tema di pagamento dei canoni di locazione all'erede apparente, si è affermato che il conduttore, il quale alla morte del locatore, continui in buona fede a versare i canoni nelle mani dell'erede che si trovi nel possesso dei beni ereditari, è liberato dalla pr opria obbligazione, senza che rilevi in contrario né che esista una controversia tra i coeredi sull'attribuzione dell'eredità, né che alcuno degli eredi abbia fatto pervenire copia del testamento al conduttore, rimanendo a carico del creditore, legittimato a conseguire il pagamento, l'onere di dimostrare il colpevole affidamento del conduttore (Cass. III, n. 14445/2016;Cass. VI, n. 8581/2012).

Infatti, la richiesta di pagamento fatta da un singolo erede dell'originario locatore al conduttore, contemporaneamente diffidato da un altro preteso erede, non può ritenersi produttiva di effetti pregiudizievoli per il debitore stesso, il quale, almeno sino all'accertamento del titolo successorio a pretendere il corrispettivo della locazione, aveva ed ha evidenti ragioni di voler accertare la nuova situazione formatasi dopo la morte del de cuius.

Al riguardo, va opportunamente considerato che, i certificati di famiglia sono idonei a provare il grado di parentela tra il defunto e gli eredi ad egli subentrati nella locazione, fonte della successione legittima, e la denuncia di successione, anche se ha finalità fiscali, è idonea a fornire elementi probatori sull'avvenuta successione (Cass. III, n. 14605/2005).

Il mancato adempimento dell'onere di provare la qualità di erede da parte di colui il quale si costituisca in giudizio come successore a titolo universale di una delle parti, qualora nessuna contestazione sul punto sia stata svolta dalla controparte nelle udienze successive alla costituzione, e neppure in sede di precisazione delle conclusioni, non può essere fatto valere per la prima volta solo nella comparsa conclusionale o nei successivi gradi del giudizio (Cass. II, n. 5049/2024).