Impedimento all'accesso nell'immobile locato al fine di eseguire interventi urgenti

L'obbligo del locatore, assunto verso il conduttore al momento della stipula del contratto di locazione, di eseguire o far eseguire lavori, anche di modifica strutturale sull'immobile, non scaturisce da un autonomo contratto di appalto, se essi sono funzionali all'uso pattuito, ma costituisce adempimento, nell'esercizio dell'autonomia delle parti, degli obblighi del locatore stabiliti dall' art. 1575 c.c. (Cass. III, n. 3563/1998). Pertanto, ai sensi dell'art. 1583 c.c., il conduttore ha l'obbligo di tollerare le riparazioni di cui necessita la cosa nel corso della locazione, anche quando le suddette riparazioni importino privazione del godimento di parte della cosa locata. Di conseguenza, il conduttore sarà tenuto a tollerare quelle attività preliminari all'esecuzione delle riparazioni, cioè i sopralluoghi da parte del proprietario diretti a verificare la tipologia di guasto e la tipologia di interventi da eseguire (Trib. Reggio Calabria 28 novembre 2005, n. 1241).

Secondo altro orientamento, rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo (Cass. III, n. 27540/2013: nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica). L'ordinanza dell'Autorità comunale con la quale si ingiunge al proprietario, per ragioni contingibili e urgenti, l'esecuzione di sostanziali rifacimenti della cosa locata, non esclude il diritto del conduttore, privato del godimento della cosa, di chiedere il risarcimento del danno qualora possa dimostrare che l'esecuzione dei lavori non presentava carattere di urgenza e che avrebbe potuto avvenire per gradi.

È tutelabile in via cautelare con provvedimento d'urgenza ai sensi dell' art. 700 c.p.c. il diritto del locatore di ottenere l'immediato rilascio, per un periodo di tempo determinato, dell'immobile concesso in locazione, nell'ipotesi in cui sia necessario eseguire lavori di riparazione che non consentono la permanenza del conduttore e che non possono essere rinviati al termine della locazione (Trib. Nocera Inferiore 5 luglio 1995). Dunque, a fronte di tale diritto-potere, grava sul conduttore l'obbligo di tolleranza ex art. 1583 c.c. alle riparazioni da effettuarsi a cura del proprietario, anche quando queste comportino la privazione del godimento del bene locato, laddove le stesse si palesino indifferibili (Trib. Bari 12 febbraio 2016). Difatti, quando il locatore deve eseguire dei lavori di ristrutturazione dell'immobile ove si trova ancora il conduttore a titolo di mero occupante a seguito della cessata locazione, quest'ultimo non può negarvi l'accesso avendo solo il diritto di pretendere che gli stessi avvengono senza danno di per sé e per i beni di sua proprietà e, nel caso in cui fosse corrisposta, la riduzione dell'indennità di occupazione (Trib. Monza 1° giugno 2004). In caso contrario, è ammesso il ricorso ex art. 700 c.p.c. per il rilascio dell'immobile al fine di allontanare il conduttore, qualora il cattivo stato di conservazione dell'immobile locato richieda opere di ripristino indifferibili; l'allontanamento in via cautelare ed urgente del conduttore (ed eventualmente del mobilio, a cura ed a spese dell'istante) va disposto solo per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori, con contestuale ordine che, al termine di questi, il locatore reimmetta il conduttore nel pieno ed esclusivo godimento dell'immobile, in attesa che il procedimento di sfratto faccia il suo corso (Pret. Milano 6 marzo 1991).

Secondo altro orientamento, invece, va rigettata la domanda cautelare per mancanza di periculum in mora se non vi sono posizioni soggettive di carattere assoluto da tutelare e, dunque, se non sussiste il pregiudizio irreparabile previsto dall' art. 700 c.p.c. che rende necessario un pronto e immediato intervento cautelare. In particolare, nel caso di specie, l'assenza del periculum in mora discende anche in relazione all'art. 1572, comma 2, c.c. che riconosce il diritto del conduttore di eseguire direttamente, salvo rimborso, le riparazioni urgenti della cosa locata, di modo che non può essere pronunciato per difetto del requisito del periculum in mora, un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. che ordini al locatore di compiere le predette riparazioni, tenuto conto appunto della circostanza che il conduttore può provvedere in maniera autonoma (Trib. Bari 18 ottobre 2012).

Il locatore, prima di agire nei confronti del conduttore per la resistenza da quest'ultimo ingiustificatamente opposta alla sua richiesta di accedere nell'immobile locato al fine di eseguire interventi urgenti, può scrivergli – anche a mezzo del proprio legale – al fine di renderlo edotto delle probabili conseguenze che potrebbero verificarsi in suo danno persistendo nell'immotivato rifiuto. Tale strategia, se portata avanti con profitto, potrebbe evitare il ricorso all'azione legale, con un considerevole risparmio di costi e tempi per entrambe le parti.

Il locatore può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. , proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del conduttore al fine di conseguire dal giudice adito l'immediato accesso nell'immobile per eseguirvi interventi urgenti di riparazione non procrastinabili.

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede, per la sua immediata esperibilità, la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Tuttavia, stante la velocità del relativo procedimento, unitamente al contenimento delle relative spese di avvio dello stesso, potrebbe comunque essere utile procedere preliminarmente con tale strumento di risoluzione alternativo della controversia al fine di addivenire, con l'ausilio dei rispettivi difensori delle parti, ad una composizione amichevole della lite prima di rivolgersi al giudice.

La controversia ex art. 700 c.p.c. instaurata dal locatore per accedere all'immobile condotto in locazione dal conduttore è devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile.

La legittimazione dal lato attivo spetta al locatore e dal lato passivo al conduttore dell'immobile.

Nel ricorso d'urgenza, il locatore ha l'onere di allegare le ragioni in forza delle quali egli agisce – il c.d. fumus boni juris – per conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata al conduttore che ostacola ingiustificatamente il suddetto accesso al fine di eseguirvi interventi urgenti, allegando il periculum in mora, costituito dall'imminente grave danno a cose o persone all'interno dello stesso immobile.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , il locatore dovrà indicare l'autorità competente ratione valoris dinanzi al quale è proposto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo locatore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adito e nel ricorso, indicate le generalità del conduttore e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con annessa indicazione degli identificativi catastali, dovranno essere riportate nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum, della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di un procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, e la relativa documentazione, riguardante in primis il contratto di locazione; un'eventuale perizia fatta redigere dal locatore riguardante lo stato dell'immobile locato in occasione di un precedente accesso; la lettera con la quale è stato richiesto il relativo accesso al conduttore; il verbale del procedimento di mediazione con esito negativo senza accordo o per l'assenza del conduttore.

Nella narrazione dell'atto, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal conduttore laddove quest'ultimo sia rimasto inerte nonostante la conoscenza dei fatti, e, dunque, ritenuta gravemente inadempiente, anche all'esito di un eventuale precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore.

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il locatore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza le ragioni in forza delle quali agisce per conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata al conduttore, per cui deve allegare: il contratto di locazione; la lettera con la quale è stato richiesto al conduttore di accedere nell'immobile; una perizia fatta redigere da un tecnico di propria fiducia in occasione di un precedente accesso eseguito nello stesso immobile da cui emerge la necessità di eseguire interventi urgenti; e l'eventuale verbale negativo di mediazione per mancato accordo o l'assenza del conduttore.

L'onere probatorio può essere assolto dal locatore anche mediante l'audizione di informatori in grado di riferire su circostanze specifiche concernenti la necessità di eseguire interventi urgenti nell'immobile condotto in locazione dal conduttore, ed in ragione delle quali viene proposto il ricorso in via d'urgenza con la richiesta al giudice di autorizzare il suddetto accesso.

Il locatore, il quale ha l'obbligo di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione (Cass. III, n. 16136/2010), e, dunque, al fine di eseguire quelle che siano oggettivamente urgenti (Trib. Grosseto 4 settembre 2019) nell'immobile locato al conduttore, può adire il giudice dinanzi al quale chiedere la tutela in via d'urgenza per superare il rifiuto del conduttore ad accedere all'immobile, al fine di eseguirvi gli interventi del caso.

Conseguentemente, quando il locatore deve eseguire dei lavori di ristrutturazione nell'immobile in cui si trova il conduttore, anche se quest'ultimo continua a detenerlo sine titulo a seguito della cessata locazione, non può essere negato l'accesso avendo il conduttore solo il diritto di pretendere che i lavori avvengano senza danno per sé e per i beni di sua proprietà e, se corrisposta, la riduzione dell'indennità di occupazione (Trib. Monza 1° giugno 2004).

È, quindi, da escludersi qualsiasi l'inadempimento del locatore per violazione delle obbligazioni di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., qualora il conduttore, conoscendo la possibile inidoneità della cosa locata, non solo l'abbia accettata nello stato in cui si trovava, ma si sia anche opposto all'esecuzione dei necessari interventi manutentivi da parte del locatore (App. Napoli 27 settembre 2005).

Il locatore, in sede di ricorso ex art. 700 c.p.c. , deve quindi essere in grado di allegare tale situazione soggettiva riguardante la persona del conduttore, il quale, di contro, ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione soltanto se avendo carattere dell'urgenza, ha avvisato il locatore, e, nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente a fare eseguire i lavori (Cass. III, n. 4064/2014). Al riguardo, va anche precisato che il locatore può ricorrere alla tutela d'urgenza per ottenere sia l'accesso all'immobile per eseguire interventi urgenti, sia l'immediato rilascio, per un periodo di tempo determinato, dell'immobile concesso in locazione, nell'ipotesi in cui sia necessario eseguire lavori di riparazione che non consentano la permanenza del conduttore, e, che non possano essere rinviati al termine della locazione (Trib. Nocera Inferiore 5 luglio 1995).

L'esecuzione dei lavori urgenti, in relazione ai quali il locatore è costretto a rivolgersi al giudice per ottenere la possibilità di accedere all'unità immobiliare detenuta dal conduttore, può riguardare anche interventi dotati di una certa complessità che non possano eseguirsi direttamente dal conduttore, per essere ad esempio collegati anche a correlati lavori condominiali, come ad esempio, nel caso in cui riguardino il lastrico solare condominiale od in uso esclusivo ad un condomino, in relazione al quale si realizza una duplice tipologia di intervento: esterna all'appartamento locato (riparazione guaina impermeabilizzante del lastrico) ed interna allo stesso (lavori di rimozione umidità e muffe dal soffitto e controsoffitto nel quale possono anche correre tubazioni ed impianti elettrici).

In tale ipotesi, potrebbe rivelarsi estremamente utile per il locatore avere la possibilità di accedere liberamente all'appartamento locato al conduttore, per consentire all'impresa incaricata dal medesimo locatore ed a quella del condominio di lavorare in modo sinergico, al fine di consentire una più celere esecuzione dei lavori in stretta collaborazione, da parte di ciascuna impresa per la parte di propria competenza, con un considerevole risparmio in termini di costi e sulla stessa tempistica di esecuzione, ed un minore disagio nel ripristino della normale possibilità d'uso dei locali da parte del conduttore.