Impedimento all'accesso nell'immobile locato al fine di mostrarlo a potenziali nuovi conduttori o acquirenti

Il ripetuto e ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell'immobile posto in vendita, a coloro che siano disposti ad acquistarlo, costituisce grave inadempimento del contratto di locazione e, quindi, causa della sua risoluzione (Cass. III, n. 5133/1979). Del resto, il fatto che la custodia ed il godimento del bene passi in capo al conduttore dal momento della consegna del bene non priva totalmente il locatore dalla possibilità di controllare se l'inquilino faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto. Pertanto, il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto (Cass. III, n. 4316/1974). A sostegno di questo orientamento, in altro provvedimento (Cass. III, n. 5147/1981), è stato osservato che il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, o di vendere la cosa locata, ed il conduttore che opponga ingiustificati rifiuti all'effettuazione di tali visite incorre in un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto. Insomma, l'inquilino che si oppone a quello che potremmo così chiamare “diritto di visita”, può essere sfrattato.

Il conduttore che ostacola il diritto di visita dell'immobile messo in vendita deve risarcire i danni al proprietario per inadempimento dell'obbligo contrattualmente assunto. La Suprema Corte, infatti, ha ritenuto meritevole di accoglimento la richiesta di ristoro del proprietario connessa al suo diritto di visita, leso dal conduttore, atteso che l'impedimento dell'accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell'alienazione (Cass. III, n. 19543/2015). Inoltre, la Corte sottolinea che l'impedimento dell'accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell'alienazione. Peraltro, nella stessa clausola contrattuale, esplicitamente si collegava il diritto di visita con la decisione di vendere l'immobile. Sul punto, richiamando quanto detto da altra pronuncia (Cass. III, n. 6257/2002), si è confermato che la condanna generica al risarcimento danni presuppone soltanto l'accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base ad un accertamento anche di probabilità o di verosimiglianza, mentre la prova dell'esistenza in concreto del danno, della sua reale entità e del rapporto causale è riservata alla fase successiva di determinazione e di liquidazione, sicché la pronuncia sulla responsabilità si configura come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del danno, con la conseguenza che il giudicato formatosi sulla responsabilità non incide sul giudizio di liquidazione.

È tutelabile con un provvedimento d'urgenza, per vincere la resistenza possessoria del conduttore, il proprietario-locatore che, intendendo vendere o locare il bene a terzi alla scadenza del contratto di locazione, voglia mostrare l'immobile a potenziali nuovi inquilini o acquirenti (Trib. Roma 12 maggio 2003). Invero, tale diritto è tutelabile in via d'urgenza, ex art. 700 c.p.c., giacché appare minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile atteso che, per tutta la durata del giudizio di merito, il titolare di esso si troverebbe impedito nella vendita dell'immobile e la situazione giuridica di cui egli è titolare non potrebbe più essere esercitata, se non con danno maggiore di quanto possa essergli risarcito con il giudizio di merito (Pret. Roma 11 febbraio 1980). In quest'ottica, è stato pure affermato che, dichiarata inefficace la clausola di un contratto di locazione predisposto su modulo che preveda il diritto del locatore di visitare o far visitare i locali durante tre ore di ogni giorno non festivo in caso di trattative di vendita, si deve, ex art. 700 c.p.c., dichiarare il diritto del medesimo locatore di far visitare l'immobile da potenziali acquirenti in un'ora sola di un solo giorno della settimana, salvo previo accordo tra le parti, tale modalità di visita apparendo compatibile con i diritti sia del proprietario che del conduttore (Pret. Sampierdarena 24 maggio 1986).

Il locatore, prima di agire nei confronti del conduttore per la resistenza da quest'ultimo ingiustificatamente opposta alla sua richiesta di accedere nell'immobile locato al fine di farlo visitare da potenziali acquirenti o conduttori, può scrivergli – anche a mezzo del proprio legale – al fine di renderlo edotto delle probabili conseguenze che potrebbero verificarsi in suo danno persistendo nell'immotivato rifiuto. Tale strategia, se portata avanti con profitto, potrebbe evitare il ricorso all'azione legale, con un considerevole risparmio di costi e tempi per entrambe le parti.

Il locatore può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. , proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del conduttore al fine di conseguire dal giudice adito l'immediato accesso nell'immobile per farlo visionare a potenziali acquirenti o conduttori.

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Tuttavia, stante la velocità del relativo procedimento, unitamente al contenimento delle relative spese di avvio dello stesso, potrebbe comunque essere utile procedere preliminarmente con tale strumento di risoluzione alternativo della controversia, al fine di addivenire con l'ausilio dei rispettivi difensori delle parti ad una composizione amichevole della lite prima di rivolgersi al giudice.

La controversia ex art. 700 c.p.c. instaurata dal locatore per accedere all'immobile condotto in locazione dal conduttore è devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile.

La legittimazione dal lato attivo spetta al locatore e dal lato passivo al conduttore dell'immobile.

Nel ricorso d'urgenza, il locatore ha l'onere di allegare le ragioni in forza delle quali egli agisce – il c.d. fumus boni juris – per conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata al conduttore che ostacola ingiustificatamente il suddetto accesso al fine di farlo visitare da potenziali acquirenti interessati o conduttori, allegando il periculum in mora, costituito dall'imminente perdita dell'opportunità di vendere o concedere in locazione lo stesso cespite, e delle correlate conseguenze pregiudizievoli comportanti un grave ed irreparabile danno riflesso per la persona del locatore.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , il locatore dovrà indicare l'autorità competente ratione valoris dinanzi al quale è proposto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo locatore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adito e nel ricorso, indicate le generalità del conduttore e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con annessa indicazione degli identificativi catastali, dovranno essere riportate nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum, della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di un procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori – tra i quali, possono annoverarsi gli stessi potenziali acquirenti o conduttori, oltre all'agente immobiliare ed ai collaboratori di quest'ultimo – che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, e la documentazione riguardante il contratto di locazione con al suo interno la clausola concernente le visite nell'immobile locatore, compresi i relativi giorni ed orari; la lettera con la quale è stato richiesto il relativo accesso al conduttore; il verbale del procedimento di mediazione con esito negativo senza accordo o per l'assenza del conduttore.

Nella narrazione dell'atto, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal conduttore laddove quest'ultimo sia rimasto inerte nonostante la conoscenza dei fatti, e, dunque, ritenuta gravemente inadempiente, anche all'esito di un eventuale precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore.

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il locatore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza le ragioni in forza delle quali agisce per conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata al conduttore, per cui deve allegare il contratto di locazione, la lettera con la quale è stato richiesto al conduttore di accedere nell'immobile, e il mandato conferito ad un agente immobiliare per vendere o locare l'immobile.

L'onere probatorio può essere assolto dal locatore anche mediante l'audizione di informatori in grado di riferire su circostanze specifiche concernenti le richieste di visitare l'immobile condotto in locazione dal conduttore, ed in ragione delle quali viene proposto il ricorso in via d'urgenza con la richiesta al giudice di autorizzare il suddetto accesso.

Nel codice civile, non esiste uno specifico obbligo di visita del conduttore per fare visionare l'immobile a potenziali acquirenti o conduttori, per la cui configurazione, ove non esista una clausola ad hoc inserita nel contratto di locazione, occorre fare riferimento agli artt. 1175 e 1375 c.c. in tema di buona fede nell'esecuzione del rapporto.

In questo caso, laddove vi sia l'ingiustificato rifiuto del conduttore alla richiesta del locatore di consentire l'accesso all'immobile locato, quest'ultimo potrà agire in via ordinaria per chiedere la risoluzione del rapporto e il correlato risarcimento del danno, il cui onere di allegazione ricade sul medesimo istante.

Nel caso in cui insorga un danno grave ed irreparabile, il locatore potrà ricorrere alla tutela innominata d'urgenza ex art. 700 c.p.c. a tale fine, allegando fumus e periculum, laddove ad esempio, dalla perdita della potenziale occasione di vendita dell'immobile – a causa dell'impossibilità di accedervi per poterlo visionare – per effetto dell'ingiustificato diniego opposto dal conduttore, derivi l'impossibilità per il medesimo locatore di crearsi una provvista di liquidità con la quale potere finanziare la propria impresa sull'orlo del fallimento, oppure per avere la disponibilità finanziaria di curarsi dall'improvvisa comparsa e/o imminente aggravarsi di una malattia dall'esito altamente letale, od ulteriori eventi idonei a costituire un danno grave ed irreparabile, ed in quanto tale, non emendabile in forma squisitamente risarcitoria.

Infatti, poiché il presupposto per l'individuazione del periculum richiesto per l'emissione di un provvedimento ex art. 700 c.p.c. non è il diritto in sé quanto piuttosto la relativa funzione che è chiamato a svolgere nei confronti del suo titolare, il c.d. “danno di riflesso” o “di rimbalzo” che verrebbe a subire il locatore per effetto del comportamento del conduttore quale sorta di conditio sine qua non, laddove non risarcibile per equivalente, è infatti certamente un evento idoneo – sotto l'aspetto del periculum – a permettere il ricorso alla tutela d'urgenza, essendo quest'ultima volta a tutelare l'avente diritto da un pregiudizio imminente ed irreparabile, che ben può aversi anche come conseguenza derivante – per il locatore – dall'impossibilità di attivare hic et nunc a proprio vantaggio, tutte le risorse finanziarie di cui dispone.

Ciò in quanto il pregiudizio irreparabile previsto dall' art. 700 c.p.c. sussiste solo quando siano in discussione posizioni soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del soggetto e spesso anche dotate di rilievo e protezione anche a livello costituzionale, che rendano necessario un pronto ed immediato intervento cautelare al fine di assicurarne la completa tutela (Trib. Modena 9 luglio 2003). Pertanto, va opportunamente considerato che, laddove non vi siano posizioni soggettive di carattere assoluto da tutelare – come la perdita dell'attività lavorativa imprenditoriale da parte del locatore per effetto della sua incapacità di fare fronte ad uno stato di inadempimento, o il grave pregiudizio alla salute ed il suo progressivo aggravarsi dovuto alla mancanza di risorse economiche adeguate per potersi curare, ecc. – la domanda cautelare va rigettata per mancanza del periculum in mora (Trib. Bari 18 ottobre 2012; Trib. Milano – sez. dist. Rho – 5 dicembre 2006).

Questo significa che l'irreparabilità del danno, di cui si discute, deve essere intesa nell'accezione più ampia possibile, riferibile all'insieme dei concreti riflessi negativi che si proiettano nella sfera giuridica del soggetto leso – in questo caso il locatore – che non si risolvono nella mera connessione ai profili economici della vicenda (Trib. Milano 14 agosto 1997; Trib. Castrovillari 4 ottobre 2007), non trattandosi di danni che possono trovare adeguato ristoro né quantificazione nell'ambito di un giudizio ordinario a cognizione piena sia con riferimento al danno emergente che al lucro cessante.