Omessa esecuzione di riparazioni di piccola manutenzione

La disposizione contenuta nell' art. 1609 c.c. – secondo cui sono a carico del conduttore di immobile urbano solo le spese di piccola manutenzione della cosa locata rese necessarie dal deterioramento prodotto dall'uso, così riversandosi sul locatore anche l'obbligo delle altre spese di piccola manutenzione – comporta che il locatore, il quale agisce contro l'inquilino per il rimborso delle spese di riparazione dell'immobile che assume dipendenti dall'omessa manutenzione dovuta da quest'ultimo, ha l'onere di dimostrare, in conformità con le regole generali sull'onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti all'assenza di riparazioni di piccola manutenzione rese necessarie dal deterioramento prodotto dall'uso (Cass. III, n. 11289/2005).

Dunque, ad esempio, rientrano nella nozione di piccola manutenzione la pittura di pareti ed infissi interni (Cass. III, n. 642/1965). Inoltre, costituisce intervento di piccola manutenzione la riparazione del flessibile del bidet che non comporti l'effettuazione di opere murarie (Cass. III, n. 24737/2007). Quindi, al momento del rilascio dell'immobile, il conduttore risponde per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo dell'immobile conseguente ad un uso in conformità del contratto (Trib. Roma 18 febbraio 2013, n. 4030).

In virtù quanto esposto, il locatore non può pretendere di riavere la cosa come se non fosse stata locata, perché ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore. Quest'ultimo, pertanto, risponde del deterioramento del bene solamente ove esso sia conseguenza di un suo uso difforme da quello pattuito (Trib. Roma 29 marzo 2012, n. 6879).

Difatti, il locatore, il quale agisca contro l'inquilino per il rimborso di spese di riparazioni dell'immobile locato, deve dimostrare, in conformità delle regole generali sull'onere della prova, i presupposti del relativo diritto, secondo le previsioni dell' art. 1609 c.c. , e, quindi, deve dimostrare che si tratti di riparazioni di piccola manutenzione e che le medesime siano dipendenti da deterioramento prodotto dall'uso salva restando l'utilizzabilità anche degli elementi presuntivi (Cass. III, n. 4655/1989).

Secondo altra pronuncia, le piccole riparazioni sono quelle che debbono reputarsi conseguenza del modo come il conduttore ha usato della cosa locata ed il cui criterio discretivo deve essere tratto da un concetto d'insieme di tenuità del valore economico, di destinazione, di uso, di necessario affidamento di custodia della cosa stessa (Cass. III, n. 2359/1973).

Alla luce di quanto esposto, occorre insomma considerare l'elemento quantitativo, che si riassume nella modestia della spesa in proporzione al canone, alla durata del contratto, al tipo d'alloggio e a quant'altro; l'elemento causale, ossia il nesso eziologico tra l'uso della cosa e l'insorgenza della necessità delle riparazioni di piccola manutenzione (Cass. III, n. 772/1982).

La disposizione contenuta nell' art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene in conformità del contratto, oppure alla vetustà (art. 1609, comma 1, c.c.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (Trib. Modena 10 luglio 2002, n. 220: in applicazione del suddetto principio, il giudicante ha ritenuto non dovessero gravare sul conduttore – in quanto conseguenziali al deterioramento derivante dall'uso della res locata – l'imbrattamento delle pareti, come pure la presenza di fori su di essa o sui soffitti, ed anche l'arrugginirsi della cancellata estensibile in ferro posta all'esterno dell'unità immobiliare).

Nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c. , non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. III, n. 5459/2006: nella specie, si era confermata la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione – e quindi a carico del locatore – gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà).

Secondo altra pronuncia, incombe al locatore e non al conduttore l'obbligo di sostituire i vetri dei finestrini sottostanti ai lucernai, qualora si accerti che la mancanza o la rottura di detti vetri derivi dallo stato di estrema vetustà e di consumazione dei relativi infissi e non dal normale deterioramento prodotto dall'uso (Trib. Bari 21 settembre 1988).

Con riferimento all'obbligo di restituzione della cosa locata gravante sul conduttore, l'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale discende l'obbligo del conduttore di restituire la cosa avuta in godimento nello stato in cui l'ha ricevuta in consegna, fatta salva la possibilità di un deterioramento normale della res, conseguente all'uso corretto del bene oppure alla vetustà e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare. Conformemente a tale regola generale,  ad esempio, non spetta al locatore alcun risarcimento del danno per mancata tinteggiatura dell'immobile al momento della restituzione, trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore (Trib. Torino 14 aprile 2023, n. 1618).

La clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subìto dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n.  392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Trib. Roma 16 maggio 2024, n. 8544).

Il locatore, prima di intraprendere un'azione legale nei confronti del conduttore per non avere quest'ultimo eseguito tempestivamente le opere di ordinaria manutenzione dell'immobile locato, strettamente correlate all'uso del cespite da parte del medesimo conduttore, può anticipargli le proprie intenzioni in tal senso, scrivendogli personalmente una lettera raccomandata con la quale lo invita a rimediare, eseguendo gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in condizioni di buono stato locativo. Tale attività può sortire il duplice effetto positivo, da un lato, di ottenere immediatamente il risultato che si intende conseguire (l'esecuzione delle opere di riparazione), e, dall'altro, di evitare il ricorso all'azione legale da parte del locatore, trattandosi di un'attività per la quale non deve necessariamente rivolgersi all'avvocato, ovvero, nel caso in cui decida in tale senso, evitando comunque di sopportare sia i costi ulteriori di un procedimento giudiziario, sia le lungaggini temporali che quest'ultimo normalmente comporta.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il locatore evoca dinanzi al giudice il conduttore al fine di conseguire nei suoi confronti il risarcimento dei danni correlati al deterioramento dell'immobile locatogli comunque derivanti dall'uso dello stesso cespite condotto in locazione, per effetto della mancata esecuzione delle opere di ordinaria manutenzione.

Il locatore che intende esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire il risarcimento del danno per la mancata esecuzione delle opere di ordinaria manutenzione, a tutela del buono stato manutentivo del bene immobile, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno correlato al deterioramento dell'immobile per l'omessa esecuzione delle opere di ordinaria manutenzione da parte del conduttore, derivanti dall'uso del cespite, ed il conduttore quello legittimato passivo.

In applicazione degli ordinari criteri di riparto dell'onere della prova, il locatore deve assolvere quello riguardante l'inadempimento del conduttore all'esecuzione delle opere manutentive, volte a preservare il buono stato della res locata, tenendo presente che l'azione di danni per il deterioramento della cosa locata ha natura contrattuale, in quanto si fonda sul mancato adempimento, da parte del conduttore, di una delle obbligazioni principali su di esso gravante: quella di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto. Conseguentemente, il locatore deve solo fornire la prova del deterioramento dell'alloggio, mentre spetta al conduttore di provare, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, che il deterioramento è avvenuto per fatto a lui non imputabile.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi al quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto (azione di risarcimento dei danni correlati all'uso della cosa locata per inadempimento del conduttore nell'esecuzione tempestiva delle opere di manutenzione), con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di tenere la cosa locata in buono stato manutentivo, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguente all'omessa esecuzione delle opere di manutenzione dovute all'uso dell'immobile – grava sul locatore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto (copia del contratto di locazione), spettando al conduttore l'onere di allegare la prova contraria, dunque, di avere già provveduto ad eseguire l'adempimento del suddetto obbligo.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale indicando i relativi capitoli di prova ed i nominativi dei testimoni al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione di danni. Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, rispettivamente la causa dei danni lamentati all'immobile come derivanti dall'uso precedentemente fatto dal conduttore, nonché la loro stessa quantificazione.

L'azione del locatore tende a conseguire il ristoro dei danni causati dal conduttore all'immobile, e per conseguire tale risultato, occorre allegare la dimostrazione che il cattivo stato di manutenzione della res deriva dall'uso della stessa e non da altre cause, ragione per cui, in tale ottica, possono essere utili sia le eventuali fotografie o riprese eseguite con una videocamera riguardanti le condizioni iniziali dei locali interni dell'immobile prima di concederlo in locazione, allegando il relativo verbale redatto all'inizio della locazione, sia quelle emerse successivamente, al fine di dimostrare – se, ad esempio, vi sono vetri rotti, infissi lesionati, battiscopa rotti, etc. che al momento in cui è stata iniziata la locazione erano invece integri – l'abuso perpetrato nel godimento, ed il conseguente risarcimento corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le normali condizioni di manutenzione dell'immobile.

Inoltre, le ottime condizioni in cui si trovava l'immobile all'inizio della locazione possono essere confermate dai testi indicati dal locatore nel ricorso, precisando di aver eseguito la tinteggiatura dei locali interni (pittore) o la riparazione di serramenti, infissi, porte finestre, ecc., chiamando a deporre il personale contattato dal locatore ad eseguire i relativi interventi di manutenzione per lasciare l'appartamento in condizioni tali da potere essere concesso in locazione.

Il locatore può, inoltre, avvalersi anche della clausola, solitamente presente nei contratti di locazione – anche se redatti sui formulari più commerciali – secondo cui il conduttore dichiara di avere visitato l'immobile e di averlo trovato in ottimo stato, idoneo all'uso pattuito, immune da vizi, impegnandosi al termine della locazione a riconsegnarlo nelle medesime condizioni, essendo evidente che, in forza del detto titolo contrattuale, il conduttore si impegnava a riconsegnare la cosa locata nello stato medesimo in cui ricevuta ai sensi dell' art. 1590 c.c. ed a custodirla, manente locatione, con la diligenza del buon padre di famiglia, ragione per cui se l'immobile presenta dei danneggiamenti eccedenti il normale degrado e consumo dovuto all'uso fattone in conformità del contratto, sussiste la responsabilità del conduttore, la quale può emergere anche nella relazione di un consulente tecnico nominato d'ufficio.

In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass. VI, n. 194/2023).

Premesso che compete al locatore, e non al conduttore, l'onere di provare lo stato di deterioramento dell'immobile alla riconsegna rispetto alla data di stipula della locazione, è il primo tenuto a dimostrare sia la condizione di partenza dell'immobile sia che lo stesso è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna, non potendosi genericamente allegare l'inadempimento del conduttore senza dimostrare quale fosse lo stato manutentivo dell'immobile al momento della conclusione del contratto, occorrendo altresì specificare quale sarebbe il deterioramento intervenuto da porre a confronto con lo stato finale del cespite asseritamente deteriorato. In tale ottica, si è quindi affermato che a norma dell'art. 1602 c.c. l'acquirente dell'immobile locato, subentrando dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, l'azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è condizionata al fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita (Cass. III, n. 3542/2024).