Danneggiamento dei mobili a corredo dell'appartamento

Sul conduttore in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni riportati dalla cosa locata, il conduttore è onerato di offrire la prova, contraria alla esposta presunzione iuris tantum di responsabilità, dimostrando in primo luogo di aver esercitato con la diligenza necessaria la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c. (il quale ultimo prevede che l'obbligo di consegnare una cosa prevede quello di custodirla fino alla consegna): in altri termini, il conduttore può liberarsi dalla responsabilità solo ove riesca a dimostrare che la causa del danno va ben oltre quella che è la sua sfera di controllo. A tal proposito, si è sostenuto che la presunzione di colpa posta dall'art. 1588 c.c. a carico del conduttore per il deterioramento o la perdita della cosa locata è applicabile tanto se oggetto della locazione siano beni mobili tanto se oggetto di essa siano beni immobili (Cass. III, n. 2418/1983).

Difatti, incombe proprio sul conduttore l'onere di dare piena prova sulla non imputabilità di ogni singolo danno riscontrato sul bene; presunzione il cui superamento è ancor più complesso se si considera che la stessa si accompagna ad un'ulteriore presunzione, in virtù della quale il bene si presume come consegnato in buono stato all'inizio del rapporto, con l'unica esclusione dei danni causati dal suo normale utilizzo e dovuti all'ordinario deterioramento. Il conduttore, infatti, non può invocare, ai fini della riduzione del risarcimento dei danni, il normale deterioramento del bene (Cass. III, n. 9757/1990), che si identifica con la consumazione che normalmente consegue ad un uso diligente e normale della res, essendo estranee a tale concetto, per rientrare nella categoria dei danni risarcibili, le modificazioni dell'immobile locato derivanti da fatti eccedenti il normale consumo della struttura quali effrazioni, rotture e fori nella parte edile.

Poiché l' art. 1218 c.c. pone espressamente a carico del debitore la prova che l'inadempimento sia stato determinato da una causa a lui non imputabile, la sola allegazione generica e non circostanziata della sua diligenza non può considerarsi adeguata per dimostrare l'assenza di colpa, atteso il fatto che la stessa richiede la dimostrazione o dello specifico impedimento che ha reso impossibile la prestazione, ovvero la prova che, qualunque sia stata la causa, questa non possa essere in alcun modo imputabile al debitore (Cass. III, n. 15490/2008).

Il conduttore risponde della perdita o del deterioramento del bene in corso di locazione, se non provi che i fatti si sono verificati per causa a lui non imputabile: trattasi di responsabilità contrattuale, costruita secondo la regola generale della responsabilità del debitore ex art. 1218 c.c. , sicché spetta al conduttore, per liberarsene, di provare positivamente una causa efficiente dell'evento pregiudizievole, o di provare che manca un nesso di causalità tra il deterioramento e l'azione o omissione a lui imputabile (Trib. Bari 1° dicembre 2015, n. 5189). Difatti, l'azione di danni per deterioramento della cosa locata ha natura contrattuale in quanto si fonda sul mancato adempimento da parte del conduttore, di una delle obbligazioni principali di esso gravante, quella, cioè, di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto; e la responsabilità del conduttore è presunta ed è fondata sulla colpa.

Pertanto, il locatore deve solo fornire la prova del deterioramento dell'alloggio, mentre spetta al conduttore di provare, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, che il deterioramento è avvenuto per fatto a lui non imputabile (Cass. III, n. 647/1980; Trib. Roma 13 novembre 2019, n. 15680; Trib. Larino 29 luglio 2019, n. 253). Conseguentemente, la violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c., e non dell'art. 2051 c.c., perché detta norma disciplina l'ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita (Cass. III, n. 15721/2015).

La disposizione contenuta nell' art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene in conformità del contratto, oppure alla vetustà (art. 1609, comma 1, c.c.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (Trib. Modena 10 luglio 2002, n. 220: in applicazione del suddetto principio, il giudicante ha ritenuto non dovessero gravare sul conduttore – in quanto conseguenziali al deterioramento derivante dall'uso della res locata – l'imbrattamento delle pareti, come pure la presenza di fori su di essa o sui soffitti, ed anche l'arrugginirsi della cancellata estensibile in ferro posta all'esterno dell'unità immobiliare).

Secondo altra pronuncia, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c. , non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Cass. III, n. 5459/2006: nella specie, si era confermata la sentenza di merito che aveva definito di straordinaria manutenzione – e, quindi, a carico del locatore – gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà).

Infine, incombe al locatore e non al conduttore l'obbligo di sostituire i vetri dei finestrini sottostanti ai lucernai, qualora si accerti che la mancanza o la rottura di detti vetri derivi dallo stato di estrema vetustà e di consumazione dei relativi infissi e non dal normale deterioramento prodotto dall'uso (Trib. Bari 21 settembre 1988).

Non può essere accolta la richiesta di danni derivanti dalla lamentata presenza di danni all'immobile ed al mobilio in mancanza di adeguata documentazione a supportare la domanda risarcitoria. Nella specie, non risultava prodotto alcun verbale di riconsegna dell'immobile immobile redatto in contraddittorio tra le parti, ma solo generici preventivi e fotografie prive di data certa, sicché non era stata raggiunta la prova dell'imputabilità dei danni lamentati ai conduttori (Trib. Milano 22 maggio 2024, n. 5394).

Il locatore, prima di intraprendere un'azione legale nei confronti del conduttore per conseguire il risarcimento dei danni causati ai beni mobili presenti nell'appartamento locato, può scrivergli personalmente una lettera raccomandata con la quale lo invita a concordare una somma a titolo di risarcimento del danno.

Il suddetto tentativo può sortire il duplice effetto positivo, da un lato, di ottenere immediatamente il risultato che si intende conseguire (un equo risarcimento dei danni causati ai beni mobili presenti nell'appartamento), e, dall'altro, di evitare il ricorso all'azione legale da parte del locatore, trattandosi di un'attività per la quale non deve necessariamente rivolgersi all'avvocato, oppure, nel caso in cui decida in tal senso, evitando comunque di sopportare sia i costi ulteriori di un procedimento giudiziario, sia le lungaggini temporali che quest'ultimo normalmente comporta.

La domanda di mediazione, per la sua specifica funzione di giustizia complementare in funzione deflattiva, collegata al solo eventuale futuro giudizio di merito, viene inviata ante causam ragione per cui essa – nell'esporre la pretesa giuridica di cui si è titolari e la relativa esigenza di tutela, anzitutto al fine di trovare un possibile accordo conciliativo tra le parti – contiene naturalmente anche la richiesta di adempimento che, pur nella sua forma più elementare, vale dunque ad escludere il mero ritardo, essendo idonea a fare constare l'inadempimento del soggetto obbligato (Cass. III, n. 4405/2024).

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il locatore evoca dinanzi al giudice il conduttore al fine di conseguire nei suoi confronti il risarcimento dei danni causati ai beni mobili di sua proprietà presenti nell'appartamento locatogli.

Il locatore, il quale intende esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire il risarcimento del danno arrecato ai beni mobili presenti nell'appartamento, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno causato ai beni mobili presenti nel cespite locato, ed il conduttore quello legittimato passivo.

In applicazione degli ordinari criteri di riparto dell'onere della prova, il locatore deve assolvere quello riguardante l'inadempimento del conduttore a preservare l'integrità dei beni mobili ricevuti in custodia con l'immobile locato, tenendo presente che l'azione di danni qui considerata ha natura contrattuale, in quanto si fonda sul mancato adempimento, da parte del conduttore, di una delle obbligazioni principali su di esso gravante: quella di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto. Conseguentemente, il locatore deve solo fornire la prova della fonte negoziale in forza della quale sono stati affidati al conduttore i beni mobili presenti nell'alloggio, unitamente a quest'ultimo ed i relativi danni arrecati, mentre spetta al conduttore di provare, qualora voglia liberarsi della relativa responsabilità, che la causa dei danni non è imputabile al medesimo.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi al quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto (azione di risarcimento dei danni causati ai beni mobili presenti nell'appartamento condotto in locazione), con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di tenere i beni mobili presenti nella cosa locata in buono stato manutentivo, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, conseguente ai danni causati ai beni mobili presenti nell'appartamento condotto in locazione – grava sul locatore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto (copia del contratto di locazione con all'interno l'elenco analitico dei beni mobili contenuto) spettando al conduttore l'onere di allegare la prova contraria, o di non essere lui responsabile dei danni arrecati ai suddetti beni mobili.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione di danni. Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, rispettivamente, la causa dei danni lamentati ai beni mobili presenti nell'appartamento che si in tende addebitare al conduttore, nonché la relativa quantificazione.

L'azione del locatore è volta a conseguire il risarcimento dei danni causati dal conduttore ai beni mobili presenti nell'appartamento condotto in locazione, ragione per cui si pone il problema di provare sia l'esistenza degli anzidetti beni mobili all'interno dei locali, sia la ricorrenza del nesso di causalità riguardante la produzione dell'evento dannoso.

In particolare, mentre la risposta al primo problema è di agevole soluzione laddove il locatore abbia fatto sottoscrivere al conduttore l'elenco analitico dei beni mobili consegnati al medesimo unitamente all'appartamento, divenendo così custode di entrambi, in ordine al secondo problema, riguardante la causa dei danni arrecati ai suddetti beni mobili, la semplice considerazione del rapporto di custodia potrebbe non bastare laddove il conduttore riesca ad allegare l'insorgenza di un evento straordinario ed imprevedibile ascrivibile a forza maggiore oppure al fatto del terzo.

Si pensi, ad esempio, al crollo della controsoffittatura per effetto di un evento sismico, o ancora, all'improvvisa fuoriuscita di acqua all'interno dei locali per effetto della rottura in vari punti di una condotta idrica corrente all'interno di opere murarie (incassata nei muri) riconducibile all'appartamento sovrastante, od ancora, ad atti vandalici commessi sugli stessi beni mobili – rottura o danneggiamento di sedie, divani, tavolini, quadri, comodini, televisori, computer, ecc. – da parte di soggetti estranei introdottisi furtivamente nell'appartamento durante l'assenza del conduttore, eludendone tutti i sofisticati sistemi di sicurezza.

In tutti questi casi, la presunzione di responsabilità del conduttore in ordine ai relativi danni verificatisi ai beni mobili di proprietà del locatore non opera in senso assoluto in base alla sua qualità di custode.

Ciò premesso, occorre considerare, però, che, ai sensi dell' art. 1588 c.c. , poiché l'obbligo del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'uso e nel godimento della cosa locata comprende essenzialmente l'adozione delle misure idonee ad evitare la perdita ed il deterioramento del bene di cui egli è custode, tra le possibili cause di detti eventi, la suddetta norma considera l'incendio, stabilendo che in tale ipotesi, nonostante l'apparente straordinarietà dell'evento, la presunzione di colpa, sancita dalla citata norma a carico del conduttore, può essere vinta solo mediante la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta od anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata, così come dei relativi beni mobili in essa presenti, rimane a suo carico, con il conseguente obbligo risarcitorio nei confronti del locatore (Cass. III, n. 4799/2001).