Vendita di immobile ricadente nella comunione legale da parte di un solo coniuge

Qualora uno dei coniugi, in regime di comunione legale dei beni, abbia da solo acquistato o venduto un bene immobile da ritenersi oggetto della comunione, l'altro, che sia rimasto estraneo alla formazione dell'atto, è litisconsorte necessario in tutte le controversie in cui si chieda al giudice una pronuncia che incida direttamente e immediatamente sul diritto, mentre non può ritenersi tale in quei giudizi nei quali si domandi una decisione che incida direttamente e immediatamente sulla validità ed efficacia del contratto: di conseguenza, in riferimento all'azione revocatoria esperita, ai sensi sia dell'art. 66 che dell'art. 67 l. fall., in favore del disponente fallito, non sussiste un'ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché detta azione non determina alcun effetto restitutorio né traslativo, ma comporta l'inefficacia relativa dell'atto rispetto alla massa, senza caducare, ad ogni altro effetto, l'atto di alienazione (Cass. III, n. 24950/2020).

In tema di regime patrimoniale della famiglia, la disciplina dell'amministrazione dei beni oggetto della comunione legale, di cui agli artt. 180 ss. c.c., presuppone, per la sua operatività, che il bene sia già oggetto della comunione. Pertanto, l'annullamento dell'atto, per violazione della regola dell'operare congiunto dei coniugi – la cui osservanza è necessaria ai fini della validità degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione – può essere chiesto dal coniuge che non ha dato il necessario consenso, quando si tratta di negozi ad efficacia reale od obbligatoria diretti all'alienazione o alla costituzione di diritti reali su beni immobili o su beni mobili registrati, mentre non colpisce gli atti di acquisto (Cass. II, n. 21650/2019, fattispecie nella quale la S.C. ha ritenuto che il richiamo alla disciplina del termine annuale dell'azione di annullamento ex art. 184 c.c., dettato in tema di atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro coniuge, non fosse pertinente, perché l'attrice aveva agito non per l'annullamento di una compravendita, ma per rivendicare la sua quota del 50% sull'operato acquisto, sul presupposto della piena validità ed efficacia di quell'atto nella vigenza del regime patrimoniale di comunione legale).

Per l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione (Cass. II, n. 20439/2019).

In regime di comunione legale tra i coniugi, l'atto di straordinaria amministrazione costituito dal conferimento ex art. 2253 c.c. di un bene immobile in società personale, posto in essere da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro, è soggetto alla disciplina dell'art. 184, comma 1, c.c. e non è pertanto inefficace nei confronti della comunione, ma solamente esposto all'azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l'esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione; ne consegue che, finché l'azione di annullamento non venga proposta, l'atto è produttivo di effetti nei confronti dei terzi (Cass. II, n. 25754/2018: fattispecie nella quale la S.C. ha riconosciuto la persistente efficacia dell'atto di conferimento del locale commerciale conteso, compiuto dal coniuge in favore di una società in nome collettivo, all'atto della sua regolarizzazione, senza la partecipazione della moglie, poiché quest'ultima non aveva esercitato l'azione di annullamento nel termine quinquennale di prescrizione di cui all'art. 184 c.c., decorrente dal decesso del coniuge e dal conseguente scioglimento della comunione legale).

Come hanno chiarito le Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 17952/2007) il consenso del coniuge pretermesso non è atto autorizzativo nel senso di atto attributivo di un potere, ma piuttosto un atto che rimuove un limite all'esercizio di un potere e requisito di regolarità del procedimento di formazione dell'atto di disposizione, la cui mancanza, ove si tratti di bene immobile o mobile registrato, si traduce in un vizio del negozio: l'ipotesi regolata dall'art. 184 c.c., comma 1, dunque, si riferisce non ad un caso d'acquisto inefficace perché a non domino, bensì ad un caso d'acquisto a domino in base ad un titolo viziato.

Deriva da tale impostazione interpretativa che la mera mancanza di sottoscrizione del contratto da parte del coniuge non era sufficiente per la declaratoria di nullità del contratto, dovendosi esaminare il profilo del consenso e della rilevanza della conoscenza dell'atto.

Nella ricostruzione operata dalla giurisprudenza di legittimità è consolidato l'assunto per il quale, poiché la comunione legale tra coniugi costituisce una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente ad oggetto tutti i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei, ne deriva che nei rapporti con i terzi ciascun coniuge, mentre non può disporre della propria quota, ben può disporre dell'intero bene comune, mentre il consenso dell'altro coniuge si configura come un negozio unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all'esercizio del potere dispositivo sul bene e si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell'art. 184 c.c., nel termine di un anno decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla data di trascrizione (Cass., n. 16177/2001).

È stato ripetutamente osservato infatti che l'art. 184 c.c., al fine di tutelare la rapidità e la certezza della circolazione dei beni in regime di comunione legale, disciplina il conflitto tra il terzo ed il coniuge pretermesso in modo più favorevole (rispetto alla comunione ordinaria) al primo, con il regime degli effetti tendente alla conservazione del negozio: di conseguenza il contratto, in assenza del consenso del coniuge pretermesso non è inefficace né nei confronti dei terzi, né della comunione, ma è solo soggetto alla disciplina dell'art. 184 c.c., comma 1, ed è solamente esposto all'azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l'esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione (Cass., n. 5326/2016).

Il coniuge pretermesso dall'atto di disposizione avente ad oggetto un immobile ricadente nella comunione legale può chiederne l'annullamento entro un anno dal giorno in cui abbia avuto conoscenza dello stesso o dal giorno della sua trascrizione. Nel caso in cui sia mancata la trascrizione o il coniuge non ne abbia avuto conoscenza, il termine prescrizionale di un anno decorre dal giorno dello scioglimento della comunione.

Decorso inutilmente il termine di un anno, il coniuge pretermesso non solo non potrà più agire per ottenere l'annullamento, bensì non potrà nemmeno proporre eccezione né domanda riconvenzionale (Cass. II, n. 16099/2003; Cass. I, n. 88/2007).

A fronte dell'ottenuto annullamento, vale per i terzi la regola di cui art. 1445 c.c., in forza della quale sono fatti salvi i diritti acquistati in buona fede a titolo oneroso, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento.

La causa è soggetta al rito ordinario e si incardina con atto di citazione davanti al Tribunale.

In alternativa la controversia può essere promossa nelle forme del rito semplificato di cognizione dinanzi allo stesso Tribunale.

È competente il foro di residenza dei coniugi se ancora conviventi al momento della proposizione dell'azione.

In mancanza, trovano applicazione gli ordinari criteri di collegamento della competenza per territorio enunciati dagli artt. 19-20 c.p.c.

La legittimazione attiva a proporre la domanda appartiene al coniuge pretermesso dalla vendita dell'immobile ricadente nella comunione legale.

Il giudizio deve essere promosso dal coniuge pretermesso nei confronti sia del terzo acquirente che del coniuge disponente (Cass., S.U., n. 17952/2017).

In linea di principio operano le regole generali sul riparto dell'onere probatorio contemplate dall'art. 2697 c.c.

Tuttavia ai fini dell'assolvimento dell'onere istruttorio a proprio carico sarà sufficiente per il coniuge pretermesso allegare l'atto di compravendita dal quale risulti che l'immobile ricadente nella comunione legale è stato venduto dal solo coniuge disponente.

Sarà quest'ultimo a dover provare che l'attore ha fornito preventivamente il proprio consenso oppure ha convalidato l'atto in un momento successivo.

L'atto di citazione deve contenere la generalità della parte e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui la parte deve eleggere domicilio, nel Comune ove ha sede il giudice adito, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale, va sottoscritta dall'attore e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel primo caso, il consenso deve essere documentato in forma scritta, mentre si tende a ritenere che la convalida possa avvenire anche per facta concludentia, ossia per l'esecuzione volontaria dell'atto annullabile.

La natura peculiare di comunione senza quote della comunione legale tra coniugi comporta che sia valido l'atto di straordinaria amministrazione, come quello di vendita di un bene immobile, compiuto anche da solo uno dei coniugi.

La tutela per il coniuge pretermesso risiede nella possibilità di richiedere l'annullamento dell'entro un anno dal giorno in cui abbia avuto conoscenza dell'atto di disposizione o dal giorno della sua trascrizione.

Resta fermo che, una volta cessata la comunione legale, per una delle cause di cui all'art. 191 c.c., venendo meno le necessità funzionali originarie, ciascuno degli ex coniugi può cedere ad ogni titolo la propria quota, ossia la corrispondente misura dei suoi diritti verso l'altro, senza che si ponga un problema di radicale invalidità dell'atto di trasferimento (Sez. I, n. 8193 del 2024).