Compenso amministratore e nullità della nomina

L'amministratore di condominio ha onere di indicare specificamente il compenso preteso, a pena di nullità ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., al più tardi al monumento dell'accettazione dell'incarico. È dunque legittima la delibera che nomini l'amministratore il quale ancora non abbia assolto a tale onere, né è necessario che la delibera riporti l'entità delle offerte pervenute dai diversi candidati alla carica.

La Corte d'Appello lombarda affronta una singolare vicenda processuale, che offre alcuni interessanti spunti di riflessione sia sull'adempimento previsto dall'art. 1129, comma 14, c.c., ovvero sulla necessità che l'amministratore indichi specificamente il proprio compenso, sia sulla tempestività e ammissibilità delle produzioni in giudizio.

Una condomina, assente all'assemblea condominiale, ha impugnato la delibera di nomina dell'amministratore, sull'assunto che dal verbale ricevuto non risulti indicato il compenso richiesto dal soggetto che era stato incaricato di amministrare lo stabile né dagli altri candidati.

Il Condominio si costituiva tardivamente, l'attore non richiedeva termini ex art 183, comma 6, c.p.c. e la causa andava immediatamente a udienza di decisione ex art. 281-sexies c.p.c.

Il Condominio, costituitosi medio tempore, chiedeva di essere rimesso in termini, istanza respinta dal giudice di prime cure che, all'esito della discussione, dichiarava la nullità della delibera per aver omesso l'amministratore di indicare le proprie competenze, compensando integralmente le spese di lite.

Proponeva appello la condomina, contestando l'irritualità di detta compensazione, e proponeva altresì appello incidentale il Condominio, facendo valere l'erroneo diniego di rimessione in termini, lamentando che il Condominio - che nel frattempo era rimasto senza legale rappresentante per essere stata sospesa la delibera di nomina dal giudice di prime cure, che quindi non aveva celebrato alcuna assemblea per la costituzione in giudizio - aveva successivamente provveduto a nominare altro soggetto e in tale delibera aveva vieppiù dato atto che anche il precedente amministratore aveva compiutamente comunicato, ancor prima delle delibera oggetto di impugnativa, il proprio dettagliato compenso; osservava, infine, che la mancata indicazione del compenso non costituisce requisito di validità della delibera.

Il giudice di appello ammette le produzioni del Condominio, prende atto come risulti documentalmente che - prima della assemblea dichiarata nulla in prime cure - erano stati inoltrati dai tre candidati alla carica di amministratore i rispettivi preventivi (compreso quello del soggetto poi investito dell'incarico), che l'assemblea pur non indicandoli specificamente nella delibera, aveva preso in considerazione i compensi richiesti dai candidati e rigetta l'impugnativa, condannando la condomina attrice alle spese di lite dei due gradi di giudizio.

Il giudice d'appello è dapprima chiamato a valutare l'ammissibilità di produzioni sopravvenute alle preclusioni istruttorie e, sulla scorta di quegli elementi, a decidere della nullità della delibera che nomini l'amministratore che non abbia indicato il proprio compenso.

L'aspetto dirimente della vicenda appare, dunque, quello di accertare se la mancata indicazione del compenso si rifletta su un vizio della delibera di nomina che prescinda da tale dato, o costituisca invece un onere successivo dell'amministratore che - ove non vi provveda al momento dell'accettazione - vedrebbe colpita la propria nomina da nullità.

La Corte bresciana accoglie l'impugnazione del condominio rilevando come in realtà, nel caso di specie, l'indicazione del compenso risultasse per tabulas formulata in data antecedente all'assemblea, che tale corrispettivo fosse stato preso in esame, come quello degli altri candidati, dall'organo collegiale che aveva provveduto alla nomina, che l'emolumento stesso fosse determinabile per relationem avuto riguardo all'offerta formulata dall'amministratore, seppur i valori concreti non fossero riportati nel verbale e che, dunque, la delibera doveva ritenersi legittima, tanto più che tale offerta era stata allegata al verbale, anche se poi il documento non era stato trasmesso ai condomini assenti.

Appare, peraltro, pacifico nella giurisprudenza di merito che la mancata indicazione a verbale del compenso non costituisca requisito di validità della delibera, sia in quelle pronunce che ritengono tale requisito elemento essenziale della nomina (purché consti che il condominio ha deliberato sulla scorta di un' offerta individuabile) che per quelle, assai più rare, che lo ritengono adempimento effettuabile successivamente.

A tali conclusioni, la Corte territoriale perviene esaminando gli atti prodotti dal condominio, compreso il verbale della successiva assemblea, con cui era stato nominato altro amministratore in sostituzione di colui la cui nomina era stata sospesa proprio dal Tribunale che poi aveva emesso la sentenza impugnata: il giudice dell'impugnazione ha infatti, correttamente, ritenuto immotivato il diniego di rimessione in termini del Condominio, atteso che i documenti di formazione successiva al maturare delle preclusioni istruttorie possono essere sempre acquisti, sino al momento della precisazione delle conclusioni, purché sulla produzione sia consentito il contraddittorio e concessa all'altra parte facoltà di prova contraria (Cass. civ., sez. I, 11 gennaio 2021, n. 16560).

A margine della soluzione offerta, astrattamente condivisibile, resta tuttavia un'affermazione del giudice bresciano che desta più di una perplessità, poiché - pur precisando che la delibera si deve ritenere lecita poiché fondata sull'esame dei compensi indicati dai canditati - sottolinea come l'art. 1129, comma 14, c.c. preveda che l'amministratore sia tenuto, all'atto dell'accettazione dell'incarico, a precisare, per esigenze di trasparenza, il compenso preteso, fermo restando che la mancata indicazione dello stesso nella delibera non costituisce motivo di invalidità della stessa.

La riformulazione dell'art. 1129 c.c. disposta dalla novella del 2012 non brilla per tecnica legislativa, come sin da tutto principio è stato osservato da numerosi interpreti: tuttavia ad oggi appare preminente, anche in giurisprudenza, la tesi che l'omessa indicazione del compenso da parte dell'amministratore, e la nomina che intervenga in assenza di tale presupposto, diano luogo a nullità radicale del contratto di mandato (e della relativa delibera di nomina).

Né si comprende, peraltro, come uno dei contraenti (il condominio) di un negozio a prestazioni corrispettive potrebbe procedere ad esprimere la propria volontà in assenza di uno degli elementi essenziali del contratto, ovvero l'entità dell'obbligazione che assume a fronte della prestazione dell'altro contraente (l'amministratore).

Se ne è dedotto, in dottrina, che il vizio radicale del sinallagma darebbe necessariamente luogo a nullità dell'intero rapporto (in tal senso anche Trib. Roma 24 settembre 2019, n. 18028), e non solo del mero aspetto del compenso, senza possibilità dell'amministratore di ricorrere alla determinazione giudiziale dello stesso; taluni giudici hanno evidenziato che, pur prevedendo la legge l'obbligo in capo all'amministratore di indicare analiticamente il compenso al momento della accettazione, la decisione assembleare che conferisca l'incarico senza determinazione di tale parametro finirebbe per essere atto meramente potestativo, che lascia totalmente indeterminati gli elementi essenziali della proposta (ex art 1325, nn. 1 e 3, c.c.), con ovvi riflessi sulla nullità della relativa decisione ai sensi dell'art. 1418 c.c. (Trib. Massa 27 novembre 2018, n. 1463).

Taluni tribunali hanno tout court affermato che il compenso dell'amministratore di condominio deve essere deliberato al momento della nomina, a pena di nullità della stessa (Trib. Firenze 24 febbraio 2021, n. 44; Trib. Salerno 25 agosto 2020, n. 2092; Trib. Udine 19 agosto 2019, n. 1015; Trib. Milano 23 gennaio 2018, n. 828).

Si è poi di recente rilevato che la norma impone interpretazioni non formalistiche, sì che tale onere sussisterebbe solo in caso di nomina ex novo, poiché in caso di rinnovo si dovrebbe intendere implicitamente confermato anche il suo compenso (Trib. Roma 21 febbraio 2022, n. 2740).

Pur rilevando che la sentenza in commento, infine, perviene ad affermare la legittimità della nomina sulla scorta dell'esame dei preventivi degli amministratori candidati, affermando condivisibilmente che il mancato richiamo dell'importo nella delibera non costituisca omissione rilevante, ove sia determinabile dai documenti del condominio l'offerta esaminata, sembra aderire - con l'affermazione incidentale sopra richiamata - alla tesi che l'assemblea possa anche validamente deliberare un incarico in assenza di determinazione del compenso.

I pochi giudici che hanno aderito a tale tesi hanno, tuttavia, dovuto necessariamente armonizzare il meccanismo di perfezionamento del contratto con i principi generali dell'ordinamento, affermando che in tal caso il negozio si perfezionerebbe, ai sensi dell'art. 1326 c.c., nel momento in cui l'amministratore preponente abbia avuto conoscenza dell'accettazione da parte del Condominio (non dalla data della delibera stessa), poichè la comunicazione del preventivo non è un elemento costitutivo della delibera, ma un semplice adempimento dell'amministratore, che può avvenire anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all'adozione della delibera stessa (Trib. Palermo 9 febbraio 2018); resta tuttavia difficile da comprendere come l'accettazione di quel compenso da parte del Condominio, ove avvenga successivamente dalla delibera di nomina, potrebbe avvenire se non con ulteriore delibera.

Si è ancora evidenziato che, ai fini previsti dall'art. 1123, comma 14, c.c., l'indicazione del compenso da parte dell'amministratore deve essere specifica e non può essere desunta implicitamente aliunde, ad esempio da un importo contenuto nel preventivo (Trib. Massa 6 novembre 2017), mentre riguardo all'analiticità dell'indicazione vale la tesi consolidata della giurisprudenza di legittimità, secondo la quale l'amministratore che indichi un importo onnicomprensivo, vedrà rientrare nello stesso tutti gli adempimenti connessi allo svolgimento del mandato, senza possibilità di richiedere ulteriori compensi (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2018, n. 5014).

Scarpa, L'amministratore di condominio, Milano, 2018, 73;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano,2017, 597;

AA.VV., Il nuovo condominio, a cura di Triola, Torino, 2017, 672;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2015, 323;

Celeste - Scarpa, L'amministratore e l'assemblea, Milano, 2014, 28.