I delegati dei condomini possono nominare e revocare l'amministratore del supercondominio

L'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. - il quale stabilisce che, “nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore” - è pacificamente, applicabile (e, anzi, pare attinente alla fattispecie) al supercondominio, ed i rappresentanti, nominati come dalla norma citata, hanno la facoltà di revocare e nominare l'amministratore del supercondominio.

Due condomine, proprietarie di alcuni appartamenti facenti parte di un supercondominio, impugnavano la delibera assembleare emessa dal proprio condominio (che aveva approvato i singoli articoli componenti il regolamento del supercondominio) contestando svariate presunte irregolarità formali e sostanziali.

Le molteplici contestazioni erano del seguente tenore: in primo luogo le condomine contestavano le deliberazioni prese da alcuni condomini per avere essi rappresentato un numero di proprietari eccedente i limiti di delega previsti dalla legge.

Le proprietarie contestavano, poi, l'omessa indicazione delle quote di comproprietà di ciascun edificio sulle parti comuni.

Da ultimo, sempre secondo la prospettazione delle ricorrenti, l'assemblea sarebbe stata viziata per avere i delegati esercitato funzioni esorbitanti dal loro mandato e affidate invece in via esclusiva all'assemblea generale dei proprietari del supercondominio.

Nella fattispecie, questa contestazione afferiva alla presunta impossibilità per i delegati di revocare l'amministratore; sebbene essi avevano il potere di nominare il rappresentante, infatti, secondo le condomine a questo potere non sarebbe corrisposta invece la facoltà di revocare il mandatario.

Agendo in tal senso, quindi, i delegati avrebbero ecceduto i limiti del mandato ricevuto, anche ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.

Si costituiva in giudizio il condominio, chiedendo il rigetto delle domande delle condomine e sostenendo la validità della delibera assembleare.

All'esito del primo grado di giudizio, il Tribunale competente rigettava le argomentazioni delle ricorrenti e confermava la validità della delibera impugnata.

Le condomine, quindi, agivano in sede di Corte d'Appello per ottenere un riesame nel merito della vicenda.

Il caso infine deciso dalla Corte d'Appello di Palermo ineriva la fattispecie del supercondominio.

Sebbene le contestazioni sollevate dalle condomine fossero relative a questioni differenti, infatti, tutte avevano l'elemento comune di afferire alla fattispecie del supercondominio.

Nel caso in questione, quindi, il giudice si è trovato in prima battuta a dover circoscrivere la disciplina del supercondominio, determinando quali norme (condominio? comunione? proprietà?) fossero applicabili alla fattispecie.

Una volta stabilito quanto sopra, poi, la Corte d'Appello ha suddiviso le varie questioni ed ha trattato le stesse specificamente e separatamente, quasi come uso fare al giudice di legittimità, giungendo alla conclusione complessiva sul merito delle doglianze delle condomine descritte nel paragrafo che precede.

Nel seguente paragrafo, quindi, si analizzeranno le svariate valutazioni della Corte d'Appello di Palermo, suddivise, in ordine di proposizione, come da atto di citazione in appello delle proprietarie.

In merito alla disciplina applicabile

La Corte d'Appello di Palermo - come sopra ricordato - si trovava in primo luogo a dover decidere la fattispecie applicabile al supercondominio.

In modo chiaro, quindi, al principio della propria decisione il giudice affermava che: “Si premette che l'art. 1117-bis c.c., introdotto dall'art. 2, comma 1, della l. n. 220/2012, ha adeguato la disciplina civilistica alle nuove realtà edilizie ed esteso l'ambito applicativo della normativa del condominio al supercondominio, figura atipica caratterizzata dalla presenza di una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condominii, legati tra loro dall'esistenza di taluni beni comuni (impianti e servizi) in rapporto di accessorietà con gli edifici medesimi e appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari dei diversi fabbricati” e concludeva quindi che “per effetto del richiamo operato dall'art. 1117-bis c.c., trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione”.

Nello statuire tale principio giuridico, il giudice distrettuale citava un precedente arresto della Cassazione nel quale si esplicavano le condizioni per la nascita del supercondominio e la normativa applicabile, specificando che, “per effetto dell'art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione” (così Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2019, n. 32237).

La disciplina era, quindi, quella regolatrice del condominio, ivi compresa, ovviamente, la disposizione di cui all'art. 67 disp. att. c.c. in materia di delega.

In merito al numero di deleghe massime consentite per la partecipazione nell'assemblea.

Come sopra ricordato, quindi, la Corte territoriale considerava applicabile alla fattispecie concreta del supercondominio palermitano anche l'art. 67 disp. att. c.c.

Tale norma afferma, al comma 1, che: “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

A detta delle condomine tale limite sarebbe stato travalicato laddove i delegati avrebbero superato il limite del quinto dei proprietari relativamente ai singoli condomìni di provenienza.

La Corte d'Appello di Palermo, tuttavia, rigettava tale valutazione sottolineando invece la correttezza dell'operato dei delegati.

In applicazione dell'art. 67, comma 1, disp. att. c.c., infatti, nel valutare il quinto degli aventi diritto, il parametro all'interno del contesto del supercondominio non deve essere quello dei singoli palazzi, ma dell'intero complesso.

L'operazione da fare, al fine di valutare il rispetto del limite di delega, quindi, non è abitanti del condominio di provenienza / 5, ma piuttosto abitanti del supercondominio / 5.

Il delegato, quindi, sarà legittimo laddove egli rappresenti un numero di delegati inferiore o uguale a 1/5 dei proprietari del supercondominio e del valore proporzionale.

Stante il rispetto di tali valori nel caso concreto, la Corte d'Appello di Palermo rigettava la doglianza delle condomine.

Sull'omessa indicazione delle quote di comproprietà di ogni singolo edificio.

Ulteriore motivo di invalidità della delibera impugnata era, secondo le ricorrenti, la mancata indicazione delle quote di comproprietà delle parti comuni relativamente a ciascun condominio.

Le tabelle millesimali allegate all'approvato regolamento del supercondominio sarebbero quindi state del tutto indeterminate in quanto non indicanti le quote di appartenenza delle cose comuni dei singoli stabili e rimandando unicamente genericamente ai regolamenti interni di ogni condominio.

Tali valutazioni venivano rigettate dalla Corte d'Appello di Palermo, in quanto le appellanti “non hanno contestato né in modo specifico né generico le allegate tabelle millesimali, che non risultano impugnate né nel presente né in altri giudizi”.

Secondo il giudice distrettuale, poi, dalla somma algebrica delle singole voci sarebbe stata facilmente desumibile la quota di proprietà delle parti comuni del supercondominio in capo agli stabili.

Nel caso in questione, quindi, la censura era meramente strumentale, dato che la lettura del regolamento chiariva al di là di ogni dubbio il quesito posto dalle condomine.

In merito al potere di nomina e revoca dell'amministratore del supercondominio da parte dei delegati dei condomini.

Ultimo, e più complesso, punto dell'azione delle condomine riguardava la contestazione della revoca dell'amministratore del supercondominio da parte dei delegati.

Al fine di muovere la contestazione sopra citata le condomine menzionavano il regolamento del supercondominio che specificava quanto di seguito riportato: “l'assemblea del supercondominio è formata da tre rappresentanti per ciascun edificio per deliberare sugli argomenti indicati nell'art. 67 disp. att. c.c. (ordinaria amministrazione e nomina amministratore). Per tutti gli altri casi (manutenzione straordinaria, innovazioni, modificazione e tutela delle destinazioni d'uso, casi previsti dagli artt. 1122 e 1122-bis c.c., ecc), anche se il supercondominio è composto da oltre sessanta partecipanti, le assemblee si svolgeranno regolarmente senza l'applicazione, pertanto, dei commi 3 e 4 delle disp att. c.c. Essa è presieduta dall'amministratore del supercondominio o, in mancanza, dalla persona designata dagli intervenuti”.

Nel corso dell'assemblea impugnata, tuttavia, i rappresentanti dei condomini nel supercondominio avevano provveduto alla revoca dell'amministratore.

Secondo le condomine ricorrenti, tale operazione avrebbe travalicato i limiti del regolamento, rendendo quindi invalida l'assemblea.

Nell'analizzare il punto, la Corte d'Appello richiamava il contesto normativo dell'art. 67 disp. att. c.c., sottolineando come l'interpretazione della fattispecie fornita dalle condomine avrebbe creato una impasse, nella misura in cui i rappresentanti avrebbero avuto il potere di nominare l'amministratore, ma non di revocarlo, essendo questa facoltà unicamente consentita all'assemblea nel suo plenum.

Il giudice contestava quindi tale versione affermando come apparisse maggiormente coerente e funzionale che i due poteri fossero entrambi affidati ai delegati.

Non sarebbe stato logico, infatti, fornire un potere di nomina senza l'antecedente logico del potere di revoca dell'amministratore.

Citando la Cassazione, poi, la Corte territoriale specificava come la nomina di un nuovo amministratore non richiederebbe neanche la formale revoca del precedente, atteso che il conferimento di un nuovo mandato avrebbe il corollario della necessaria revoca del precedente mandatario (v., sul punto, Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082, che richiama la più risalente Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608).

Aggiungeva, poi, la Corte che, “qualora si precludesse alla suddetta assemblea il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che ‘esplicitamente' revochi il precedente amministratore e ritenere, invece, valida quella che, limitandosi a nominare il suo successore, comporti soltanto ‘implicitamente' il medesimo effetto risolutivo in capo all'amministratore in carica”.

Concludeva, quindi, il giudice che l'assemblea - con il voto dei delegati - aveva il potere di revoca del vecchio amministratore, di nomina del nuovo e di determinazione degli emolumenti di quest'ultimo.

Alla luce del rigetto di tutti i punti di doglianza delle appellanti, quindi, la Corte d'Appello di Palermo confermava la sentenza di prime cure e rigettava il gravame proposto.

La sentenza della Corte d'Appello di Palermo appare pienamente condivisibile.

Quanto alle prime doglianze, evidenziate dai punti nn. 4.1., 4.2., e 4.3., nulla quaestio: il giudice pare avere deciso correttamente e in applicazione della vigente normativa.

Interessante, invece, l'interpretazione fornita per la risoluzione dell'ultima doglianza, quella indicata dallo scrivente al numero 4.4.

La questione afferiva alla possibilità per i delegati del supercondominio di revocare, oltre che nominare l'amministratore, anche se non espressamente autorizzati dal regolamento e in applicazione dell'art. 67 disp. att. c.c.

La conclusione della Corte era per la sostanziale indistinguibilità e funzionale identità dei poteri di revoca e nomina dell'amministratore.

Considerando sul piano fattuale i poteri come l'uno l'antecedente logico dell'altro, allora una limitazione valente solo per la revoca non avrebbe effettivamente senso.

Tale valutazione - si ribadisce - pienamente condivisibile.

Desta sorpresa, però, scoprire l'esistenza di un precedente giurisprudenziale radicalmente opposto e in antitesi di quanto affermato poc'anzi.

Nella sentenza, Corte d'Appello di Milano 9 maggio 2018, n. 2321, infatti, la valutazione del giudice era decisamente contraria rispetto a quella delle toghe palermitane.

Nella decisione citata si legge, infatti, che: “nessuna autentica rilevanza nella prospettiva della decisione in ordine all'area di operatività dell'art. 67 disp. att. c.c. possono rivestire le previsioni dettate in materia di condominio per quel che concerne l'identità di quorum deliberativo per nomina e revoca dell'amministratore condominiale, la coincidenza temporale tra delibera di revoca di tale mandatario della comunione e delibera di nomina di quello destinato a subentrargli, e la asserita mancanza di necessità, allorquando si provvede alla nomina di un amministratore, di esplicita revoca di quello precedente, per essere una tale delibera implicitamente revocativa di quest'ultimo.

Ed a proposito di quanto sopra affermato dovendosi sottolineare anche come l'unico motivo autenticamente determinante in prospettiva decisionale debba considerarsi quello rappresentato dalla, univocamente desumibile, natura eccezionale - atteso il principio di massima possibile partecipazione dei condomini alle decisioni riguardanti la comproprietà dominicale evidentemente infirmante l'istituto condominiale -, e pertanto insuscettibile di estensione analogica, della previsione contenuta nella norma da ultimo citata per ciò che attiene alla competenza dei rappresentanti di un c.d. supercondominio; insuscettibilità di estensione analogica del resto dimostrata anche dalla differenza di natura - profilo attinente alla ratio della norma in esame - che caratterizza la nomina dell'amministratore rispetto alla sua revoca, costituente una manifestazione di volontà che, a differenza della prima, può trarre origine da condotte di detto mandatario della comunione distoniche dagli obblighi legislativamente contemplati a suo carico ; e insuscettibilità di estensione analogica vieppiù desumibile - in connessione con il broccardo ubi lex voluit, dixit, ubi lex noluit, non dixit- dal tenore letterale di tale previsione, nella quale, a differenza che in altre norme del codice, in cui si fa contemporaneo riferimento a nomina e revoca dell'amministratore, si citano - sebbene fosse agevole, ove voluto, inserire anche il termine “revoca”- solo la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e la nomina di tale mandatario”.

Nel caso in questione, quindi, caso non dissimile da quello oggi analizzato, la Corte d'Appello di Milano arrivava a dichiarare nulla la delibera che aveva disposto la revoca dell'amministratore per eccesso di delega dei delegati.

Non si può non citare la dottrina che, in conformità con la decisione oggi commentata afferma: “Peraltro, i giudici di legittimità hanno, di recente, ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che, dando luogo l'investitura ad un rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente (v. Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082, che richiama Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608).

Qualora si precludesse alla suddetta assemblea il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che “esplicitamente” revochi il precedente amministratore e ritenere invece valida quella che, limitandosi con furbizia a nominare il suo successore, comporti soltanto «implicitamente» il medesimo effetto risolutivo in capo all'amministratore in carica.

Si ritiene, pertanto, che l'assemblea del supercondominio, formata dai rappresentanti dei condominii singoli, possa essere convocata sia per la revoca dell'amministratore in carica che per la nomina del nuovo amministratore” (tratto da Celeste, La revoca dell'amministratore del supercondominio è appannaggio della sola adunanza plenaria, in Condominioelocazione.it, 31 ottobre 2017, nota a Trib. Milano 30 agosto 2016, n. 9844).

A parere di chi scrive, e nel solco della ben più autorevole dottrina sopra citata, nel contrasto tra le decisioni l'interpretazione più meritevole pare quella della Corte d'Appello di Palermo.

In primo luogo, essa appare decisamente ispirata da criteri di conservazione delle disposizioni e di massiva efficacia delle normative condominiali, utili ad evitare paralisi che a volte affliggono il processo decisionale del condominio.

In ultimo, poi, pare corretto sottolineare il ragionamento della Corte palermitana, che afferma che laddove esiste un potere di nomina non può, logicamente, non esistere un corrispondente potere di delega.

Celeste, Supercondominio, in Condominioelocazione.it, 2019;

Celeste, La revoca dell'amministratore del supercondominio è appannaggio della sola adunanza plenaria, in Condominioelocazione.it, 31 ottobre 2017;

Tedeschi, La revoca dell'amministratore del supercondominio è di competenza dell'assemblea plenaria, in Condominioelocazione.it, 21 giugno 2018;

Torroni, Il “supercondominio” tra comunione, condominio, autonomia privata e prospettive di riforma, in Riv. notariato, 2006, fasc. 2, 385.