Caducazione automatica del contratto di affitto di azienda in caso di aggiudicazione al terzo

È valida la clausola di mera facoltà di recesso nel contratto di affitto di azienda di una società in concordato, nel caso in cui, in sede di successiva procedura competitiva, l'azienda venga aggiudicata ad un terzo, e non all'affittuario?

Il quesito in esame si riferisce al caso in cui, prima ancora ancora del deposito della domanda di concordato preventivo in continuità aziendale indiretta, il debitore conceda l'azienda in affitto ad un terzo soggetto, verso il corrispettivo di un canone.

Anche in questo caso vi è la necessità, da parte del Tribunale, di dare corso alla procedura competitiva per le offerte concorrenti: difatti, qualora il piano di concordato comprenda un'offerta da parte di un soggetto già individuato avente ad oggetto il trasferimento dell'azienda in suo favore, anche prima dell'omologazione, il Tribunale deve disporre l'apertura della procedura competitiva al fine di individuare altri soggetti interessati; e ciò anche quando il debitore abbia già stipulato un contratto che abbia la finalità del trasferimento non immediato dell'azienda.

Ebbene, nel caso in cui il contratto di affitto di azienda già stipulato dal debitore - ancora prima del deposito della domanda di concordato preventivo in continuità aziendale indiretta - contenga una clausola di mera facoltà di recesso (e non obbligo) da parte dell'affittuario, in caso di aggiudicazione ad un terzo in sede competitiva, detta clausola perderebbe validità ed efficacia ab initio, in quanto confliggente con l'interesse del libero mercato della gara (il mancato esercizio del recesso da parte dell'affittuario renderebbe l'azienda indisponibile all'aggiudicatario).

La giurisprudenza ha evidenziato, in casi simili, che il contenuto negoziale del contratto di affitto di azienda è superato dal meccanismo procedurale delle offerte concorrenti, stante la natura imperativa delle norme che lo regolano.

L'art. 163-bis l.fall. contiene norme inderogabili che impongono di strutturare il bando di gara in termini anche difformi rispetto alle previsioni del piano e rispetto agli accordi già intervenuti, qualora essi costituiscano un impedimento alla competitività.

Pertanto, il bando di gara – rispetto al contratto di affitto di azienda recante una clausola di mera facoltà di recesso (e non obbligo) da parte dell'affittuario, in caso di aggiudicazione ad un terzo in sede competitiva – ben può discostarsi, prevedendo la caducazione non facoltativa, ma automatica del contratto di affitto in caso di allocazione dell'azienda sul mercato a condizioni migliorative (Trib. Avellino 23 settembre 2021; Corte d'Appello di Venezia 14 giugno 2018).