Le spese condominiali relative all'ascensore possono essere modificate a maggioranza semplice

Per la modifica delle tabelle millesimali, non è necessaria l'unanimità dei condomini, come invece per la modifica al regolamento, essendo sufficiente per l'approvazione delle tabelle millesimali il voto della maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c.

Una condomina impugnava nei termini di legge una delibera assembleare con la quale il condominio aveva modificato le tabelle millesimali, incidendo in particolare sui criteri di riparto delle spese dell'ascensore dello stabile.

A detta della condomina, la delibera in oggetto sarebbe stata invalida in quanto questa sarebbe stata presa non all'unanimità, ma solo a maggioranza degli aventi diritto e - conseguentemente - la modifica non sarebbe stata possibile.

Si costituiva in giudizio il condominio, sostenendo invece la validità della delibera assembleare impugnata.

Secondo il convenuto, infatti, la tabella millesimale modificata sarebbe stata esito di un errore, in quanto in modo del tutto irragionevole attribuiva maggiori spese di ascensore ai condomini dei piani inferiori rispetto a quelli dei piani superiori.

La modifica della tabella operata dal condominio, quindi, avrebbe avuto l'unico risultato di rettificare l'errore commesso in precedenza, riportando i criteri di pagamento a quelli comunemente usati, che vedono le spese per l'impianto di ascensore suddivise tra tutti i condomini e sulla base di millesimi calcolati tenendo conto sia del valore dell'unità immobiliare, che dell'altezza della stessa rispetto al suolo.

Il giudice, non esperita alcuna attività istruttoria e ritenuta invece la causa documentale, tratteneva a decisione sulla base delle osservazioni delle parti sopra sintetizzate.

La questione analizzata e decisa dal Tribunale di Bari riguarda la possibilità o meno di modificare le tabelle millesimali anche a semplice maggioranza dei condomini.

Le tabelle millesimali - come noto - sono documenti allegati al regolamento di condominio che hanno il compito di identificare e riportare i criteri utilizzati dall'amministratore pro tempore per il riparto delle spese di manutenzione e gestione del condominio.

Esistono più tabelle millesimali che possono essere utilizzate all'interno dei condomini.

Generalmente, la tabella denominata “A” funge da criterio di riparto per le spese generali, mentre successivamente e separatamente vi è un documento relativo all'impianto di ascensore (ove presente).

In caso di presenza di ulteriori parti comuni, suscettibili ad esempio di fruizione differenziata (ad esempio un giardino comune solo a parte dei condomini), potranno dal condominio essere costituite altre tabelle, se necessarie.

Ci si chiede, quindi, se le tabelle possano essere modificate solo in presenza di errori e con quali maggioranze essere possano eventualmente subire variazioni.

Decidendo la questione oggetto del giudizio, il giudice accoglieva le difese del condominio.

Secondo il Tribunale del capoluogo pugliese, infatti, la tesi dello stabile sarebbe stata conforme al dato normativo e giudiziale per i motivi di seguito illustrati.

Al fine di comprendere il ragionamento, pare corretto prendere le mosse dalla normativa.

Secondo il giudice, di fondamentale importanza risultava l'analisi degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. i quali, per quanto di interesse, affermano rispettivamente “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio” e “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

La disciplina menzionata, quindi, consente esplicitamente la variazione delle tabelle millesimali anche a semplice maggioranza degli aventi diritto (art. 1136, comma 2, c.c.) nei due casi sopra citati.

Nel caso in questione, a detta del giudice, il condominio si trovava nel primo caso, dato che le tabelle in oggetto apparivano ictu oculi affette da errore dato che i valori espressi comportavano il pagamento errato delle spese di ascensore, stante la circostanza che i piani inferiori corrispondevano somme superiori rispetto a quelli soprastanti “per effetto dell'errato riporto dei valori millesimali, rivelatisi invertiti in quanto disposti in ordine decrescente anziché crescente”.

Secondo il giudice, quindi, la modifica a maggioranza delle tabelle era ben possibile, anche per l'assenza di necessità di procedere all'unanimità, trattandosi le tabelle solo di documenti che specificano l'entità della partecipazione alle spese e al voto di ciascun condomino (art. 1123 c.c.).

Aggiungeva, poi, il decidente, che sulla questione si era espressa la massima autorità giudiziale nazionale: la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sent. 9 agosto 2010, n. 18477 aveva specificato la possibilità per il condominio di modificare le tabelle millesimali senza necessità di inseguire l'unanimità dei consensi dei proprietari.

Alla luce delle predette osservazioni, quindi, il Tribunale rigettava l'impugnazione dell'attrice e confermava la delibera di modifica delle Tabelle millesimali del condominio convenuto.

L'autore condivide appieno la sentenza in commento.

La decisione, per quanto sintetica, coglie nel segno e identifica i temi di una questione molto comune, ossia le maggioranze necessitate per la variazione delle tabelle millesimali nei condomini.

Il principio espresso è chiaro, per le modifiche del regolamento di condominio è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.

Le tabelle millesimali, pur documento separato, sono comunque allegate al regolamento e conseguentemente per la loro modifica è necessaria, nuovamente l'unanimità.

Tale sillogismo, tuttavia, si scontra con l'art. 69 disp. att. c.c. (si veda sopra) che prevede esplicitamente casi in cui le tabelle possono essere modificate anche solo con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.

Per ripasso, sempre utile, si riporta l'estratto della citata norma - vero e proprio cardine del diritto condominiale - che afferma che “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Il successivo comma (art. 1136, comma 3, c.c.) si occupa di specificare, dal punto di vista pratico, quali maggioranze siano dovute in prima o seconda convocazione assembleare, riportando che “Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

La domanda, ora, sorge spontanea.

Per quale motivo il legislatore ha ritenuto necessaria l'unanimità per la modifica del regolamento, ma consente in 2 casi particolari (v. art. 69 disp. att. c.c.) che le tabelle allegate al regolamento possano eventualmente essere variate con la sola maggioranza semplice degli aventi diritto?

La ratio della previsione normativa deve essere ricercata nella estrema difficoltà, per non dire impossibilità, di raggiungere l'unanimità dei consensi in condominio.

Nella modifica delle tabelle, poi, c'è sempre un “vincente” e un “perdente” in quanto il processo di variazione porta necessariamente ad un bilanciamento in ragione del quale qualche condomino pagherà meno, ma altri proprietari pagheranno di più, dovendo assorbire i millesimi scalati ai primi.

Pare intuitivo affermare che nel citato caso i soggetti che si vedrebbero aumentate le spese sarebbero incentivati a votare in senso negativo alla modifica e paralizzerebbero così qualsiasi iniziativa (come ha provato a fare la condomina nel caso appena commentato).

Il legislatore, però, ha introdotto due casi in cui, data l'importanza degli interessi connessi, è sufficiente la maggioranza degli aventi diritto per dare luogo alla modifica e così facendo si limita il potere di veto dei condomini.

Se le tabelle sono frutto di un errore, o alcuni condomini hanno aumentato il valore delle loro proprietà, quindi, è sufficiente per legge la maggioranza per cambiare le tabelle, correggendo gli errori (come nel caso in oggetto) o aumentando proporzionalmente la partecipazione alle spese dei condomini le cui proprietà hanno subito un incremento di valore (ricordiamo che i millesimi devono o dovrebbero rispecchiare il valore delle singole unità immobiliari, ex art. 68 disp. att. c.c.).

Il temperamento introdotto dal legislatore, quindi, pare corretto e appropriato, e parimenti la sentenza del Tribunale di Bari rispecchia correttamente il dato normativo.

Dovendo a tutti i costi trovare un argomento che sarebbe stato corretto approfondire meglio nella decisione, pur prendendo atto che le sentenze non sono testi dottrinali, sarebbe stato meglio forse specificare che le stesse modifiche del regolamento di condominio non sono sempre all'unanimità, essendo ben possibile in vari casi modifiche al regolamento stesso votate a maggioranza dei condomini.

Per citare alcuni esempi concreti: nella decisione Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2019, n. 8940, si legge che “Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall'assemblea condominiale”.

In generale, quindi, per le modifiche al regolamento condominiale, occorrerà distinguere tra clausole contrattuali e clausole assembleari e definire che, laddove le prime possono essere variate solo con l'unanimità dei consensi dei condomini, mentre per la modifica delle seconde è sufficiente la maggioranza (peraltro, erroneamente ci si riferisce a volte a regolamenti “contrattuali” o “assembleari”, attribuendo la distinzione alla loro genesi - i primi redatti dal costruttore e i secondi votati dall'assemblea - mentre sarebbe più corretto, e funzionale al fine di comprendere i regimi di modificabilità degli stessi, dividere invece le clausole stesse in assembleari e contrattuali).

Le clausole contrattuali, modificabili all'unanimità, sono quelle che prevedono limitazioni per i condomini e per il loro esercizio del diritto di proprietà e quindi - correttamente - la loro modifica deve essere voluta da tutti i proprietari.

Per citare la giurisprudenza di merito, la cui sintesi è pregevole in questo caso: “all'interno del regolamento condominiale, devono ritenersi contrattuali soltanto quelle clausole che sanciscono limitazioni dei diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive oppure sulle proprietà comuni, mentre le clausole che si limitano a disciplinare l'uso delle cose comuni, riferibili indistintamente a tutti i condomini, hanno natura regolamentare, con la conseguenza che per la loro modifica è sufficiente la maggioranza, anche in presenza di un regolamento approvato all'unanimità”.

Avremmo apprezzato maggiore approfondimento sul punto nella sentenza commentata, ma l'assenza di tali valutazioni non inficia un'ottima decisione presa nel rispetto della normativa e della giurisprudenza.

Celeste, L'assemblea condominiale è competente in materia di millesimi: un fulmine a ciel sereno in un tranquillo agosto del 2010, in Riv. giur. edil., 2010, fasc. 6, 1805;

Di Tuoro, Il regolamento di condominio contrattuale e gli effetti delle modifiche di quest'ultimo non approvate all'unanimità dai condomini, in Riv. notar., 2021, fasc. 4, 823;

Presutti, La natura giuridica dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, in Giust. civ., 2013, fasc. 5-6, 223;

Scarpa, Natura e forma dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, in Immob. & proprietà, 2014, fasc. 7, 420.