Il termine per il versamento del saldo prezzo è soggetto a sospensione feriale?

In tema di vendita forzata, il termine di versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario ha natura sostanziale, in quanto posto a presidio del relativo ius ad rem circa l'emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., attenendo all'adempimento dell'obbligazione pecuniaria assunta dall'aggiudicatario stesso, attività questa che non necessita di difesa tecnica ma che costituisce esecuzione di un atto dovuto e non negoziale; ne consegue che esso non è soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, ex art. 1. l. 742/1969.

In un'espropriazione immobiliare gli esecutati hanno proposto, nei confronti del decreto di trasferimento emesso a favore dell'aggiudicatario, opposizione ex art. 617 c.p.c. per tardività nel versamento del saldo prezzo, avvenuto in data 1° dicembre 2017, con stipula di atto di mutuo con pagamento diretto in capo alla procedura esecutiva; ciò avveniva nonostante la precisazione contenuta nell'avviso di vendita per la quale il detto termine era fissato in data 17 novembre 2017.

Nella fase cautelare dell'opposizione, il g.e. ha negato la sospensione ed assegnato il termine per l'introduzione della fase di merito, osservando che il termine per il versamento del saldo era da ritenersi soggetto alla sospensione feriale a norma della l. 742/1969. Il versamento avrebbe, pertanto, dovuto ritenersi tempestivo, non computandosi il lasso di tempo tra il 1° ed il 31 agosto.

Il tribunale adito per il giudizio di merito della opposizione – dopo aver riconosciuto la legittimazione attiva solo in capo ad uno degli opponenti esecutati (per essere stato dichiarato fallito l'altro esecutato) – ha confermato la decisione già assunta dal g.e. Segnatamente, il tribunale ha rigettato l'opposizione ritenendo tempestivo il versamento del saldo prezzo, anche alla luce di una circolare adottata in data 5 luglio 2017 dal medesimo tribunale, con cui – a differenza di quanto precisato in altra precedente circolare - si affermava la natura processuale del termine per il versamento del saldo prezzo rispetto a tutte le vendite già disposte.

Avverso la decisione del tribunale è stato proposto ricorso in cassazione per diversi motivi.

La Cassazione ha ritenuto fondati il primo ed il terzo motivo di ricorso ed ha dichiarato assorbito il secondo; così ha deciso nel merito e, accogliendo l'opposizione agli atti ha annullato il decreto di trasferimento ed ordinato al conservatore la cancellazione della relativa trascrizione.

La sentenza in commento, nel riconoscere natura sostanziale al termine per il versamento del saldo prezzo, disattende il precedente orientamento della giurisprudenza di legittimità. La Suprema Corte aveva difatti sostenuto in passato – sia pure in riferimento ad una vendita fallimentare – che il termine per il versamento del prezzo di cui agli artt. 576 e 585 c.p.c. «si inserisce nel procedimento di vendita coattiva e deve considerarsi di natura processuale, in quanto prodromico al trasferimento dell'immobile e, quindi, alla definitiva attribuzione del bene, essendo diretto a concludere una fase esecutiva; ne consegue la soggezione alla sospensione feriale dei termini, ai sensi dell'art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742» (Cass. civ., n. 12004/2012).

Si aggiunga che nel medesimo senso si registrano altri precedenti della Suprema Corte, relativi però all'aumento di sesto di cui all'art. 584 c.p.c. (Cass. civ., n. 420/1987; Cass. civ., n. 14979/2006).

La soluzione adottata oggi dal Supremo Collegio scardina dunque la precedente costruzione secondo cui la natura processuale del termine per il versamento del saldo prezzo costituirebbe una diretta conseguenza del fatto che esso è destinato ad incidere funzionalmente sullo sviluppo dell'espropriazione; ovvero che la sua natura – chiaramente sostanziale per l'adempimento dell'obbligazione – finirebbe per svanire nel momento in cui confluisce nel processo. A differenza delle peculiarità proprie della fase in aumento (da cui – come anticipato – ha preso le mosse il discorso elaborato della giurisprudenza) che ormai configura una fattispecie di fatto abrogata dal legislatore del 2014 e su cui comunque il Collegio si sofferma funditus (sub § 3.4.3), il versamento del saldo prezzo si colloca – da un punto di vista temporale – dopo la definitiva individuazione dell'aggiudicatario. In altre parole: non si tratta più della prosecuzione della fase volta alla individuazione dell'acquirente, ma del mero adempimento dell'obbligazione che questi ha volontariamente assunto per il perfezionamento della fattispecie acquisitiva.

Non solo. La sentenza in esame ha ribadito che:

a) la normativa di riferimento è, in realtà, costituita dal comma 3 dell'art. 569 c.p.c., in forza del quale il g.e. – nel disporre la vendita – fissa il termine non superiore a 120 gg. dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo va depositato unitamente alle modalità del deposito;

b) si tratta di termine perentorio (conf. Cass. civ., n. 262/2010; Cass. civ., n. 11171 del 2015; Cass. civ., n. 32136/2019; Cass. civ., n. 18841/2021). Da qui la precisazione che la perentorietà del termine non implica necessariamente il carattere perentorio dello stesso. Correttamente la Suprema Corte chiarisce come nel nostro ordinamento siano rinvenibili termini di indole perentoria che però svolgono una funzione intrinsecamente sostanziale (v. ad es., il termine di otto giorni dalla scoperta dei vizi della cosa compravenduta, entro il quale l'acquirente deve effettuare la denunzia per conservare la garanzia ex art. 1495, comma 1°, c.c.). A riprova di tale assunto, si consideri, infatti, come l'istituto della decadenza trovi la fonte normativa di riferimento proprio negli artt. 2964 ss. del codice civile.

Indagando più da vicino il precedente orientamento – oggi disatteso – secondo cui il termine per il versamento del saldo prezzo, innestandosi in una sequenza procedimentale avrebbe natura processuale, la Corte osserva che se così fosse “tutti i termini previsti dal codice di rito (in quanto destinati a segnare le scansioni temporali dei vari procedimenti ivi regolati) resterebbero connotati da una tale veste”. Ed infatti, precisa il Collegio come il termine ad adempiere, intimato dal precettante ex art. 482 c.p.c. presenta natura sostanziale e non è soggetto alla sospensione feriale ex l. 742/1969 (Cass. civ., n. 2442/1969; Cass. civ., n. 1125/1971). Discorso identico è fatto, inoltre, in relazione al termine di efficacia del precetto ex art. 481 c.p.c. (Cass. civ., n. 3457/1980). Né si ritiene sia soggetto a sospensione feriale il termine di versamento delle somme in sostituzione del bene pignorato per accoglimento dell'istanza di conversione ex art. 495 c.p.c. Tanto basta a dimostrare come, in tutte le fattispecie ora passate in rassegna, il mancato rispetto dei termini incide direttamente sul procedimento; senza però che tale assunto metta in discussione la natura sostanziale degli stessi.

Il mutamento di indirizzo consente, infine, alla Corte di ristabilire anche rispetto all'aggiudicatario la corretta applicazione della disciplina sulla sospensione feriale. In particolare, anche in considerazione delle riforme subite dall'espropriazione forzata nell'ultimo ventennio, tese ad accostare il più possibile la vendita forzata alle regole che governano quella volontaria, la sentenza stabilisce che il termine in discorso ha valenza sostanziale perché incide proprio sulla posizione dell'aggiudicatario e non sulle sue facoltà nell'ambito del processo esecutivo. A riprova di ciò basti considerare che da un lato, il mancato versamento del prezzo entro il termine assegnato determina l'incameramento della cauzione da parte della procedura e la perdita dello ius ad rem (Cass. civ., n. 14765/2014); dall'altro che l'aggiudicatario è comunque soggetto terzo, estraneo alla procedura, che diviene parte solo laddove si verifichi un contrasto che imponga l'intervento del g.e. (Cass. civ., n. 7708/2014), vale a dire quando il g.e. accertata la tardività del versamento del prezzo adotti il decreto di decadenza ex art. 587 c.p.c.

Da ultimo non va trascurato come la precedente interpretazione, oggi sconfessata dalla Suprema Corte, comportasse rilevanti ricadute sulla ragionevole durata del processo, alterando la parità di trattamento di tutti gli interessati alle vendite forzate; ricadute che la sentenza in commento tende a correggere. Basti al riguardo considerare come gli aggiudicatari che diventano tali nel periodo primaverile – estivo avrebbero a disposizione un lasso di tempo maggiore rispetto a coloro che offrono ai pubblici incanti in altri periodi dell'anno. Né potrebbe, infine, avere rilevanza la circostanza che l'offerente intenda stipulare un mutuo con versamento diretto delle somme a favore della procedura e contestuale emissione del decreto di trasferimento. Ciò in quanto l'offerente determinato così a finanziare il proprio acquisto dovrebbe attivarsi, con un certo anticipo, per ottenere la concessione del mutuo.

• P. Farina, Vendita forzata immobiliare, in ilprocessocivile.it
• Id., Versamento del saldo prezzo, in ilprocessocivile.it