Mancato godimento dell'immobile: risarcimento del danno al promissario acquirente
06 Febbraio 2024
Massima In tema di preliminare di vendita immobiliare, il promissario acquirente può conseguire il risarcimento del danno correlato all’inadempimento del promittente venditore rispetto all’obbligo di consegna del bene soltanto a condizione che alleghi la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento dello stesso, restando in tal caso consentito al giudice di procedere alla liquidazione equitativa mediante il parametro del canone locativo di mercato. Il caso Il promissario acquirente aveva domandato la condanna dei promittenti venditori di alcuni appartamenti in corso di costruzione al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata ultimazione ed alla mancata consegna degli immobili entro il termine pattuito, a fronte dell’avvenuto pagamento del prezzo. In particolare, l’attore aveva domandato la liquidazione dei danni subiti a causa della mancata percezione dei frutti civili per oltre un decennio, per il mancato guadagno nell'ipotesi di vendita in favore di terzi degli immobili mai trasferiti all’istante e per l'immobilizzazione della somma versata a titolo di corrispettivo. Per ciò che rileva ai fini del presente commento, i giudici del merito, qualificato il contratto come promessa di vendita di cosa futura, pur affermando che il mancato godimento di un immobile per il ritardo nella consegna rispetto al termine pattuito nell'atto di trasferimento costituisce di per sé un danno, liquidabile sulla base del valore locativo del bene, precisavano, nel motivare il rigetto della pretesa risarcitoria, che una siffatta possibile liquidazione equitativa non esonera la parte istante dall'onere di fornire gli elementi probatori e i dati di fatto in suo possesso ai fini della precisa determinazione del pregiudizio patito. La sentenza di appello, in mancanza di allegazioni circa il valore locativo degli appartamenti, come di elementi da cui desumere che il promissario acquirente avrebbe potuto proficuamente rivendere gli stessi immobili, aveva comunque riconosciuto il danno pari all'importo degli interessi legali a decorrere dalla prevista data di consegna. La questione Il giudizio riproponeva alla Suprema Corte la questione della risarcibilità del danno derivante al promissario acquirente per il mancato godimento del bene oggetto di un preliminare di vendita che ne preveda la consegna anticipata, a causa dell’inadempimento o del ritardo nell’adempimento del promittente venditore. La soluzione giuridica La Corte di cassazione, con l'ordinanza in rassegna, ha premesso che la questione del ritardo nell'adempimento del preliminare da parte dei promittenti venditori va risolta sul piano dei principi generali in tema di inadempimento contrattuale. Doveva, perciò, aversi riguardo al momento in cui si era verificato il ritardo nell'esecuzione della prestazione assunta, consistente nella mancata consegna degli immobili alla data pattuita, per poi fare applicazione del criterio di cui all'art. 1225 c.c. Per la liquidazione di tale danno, l'ordinanza in commento ha allora fatto rinvio ai principi enunciati in due sentenze delle Sezioni Unite (Cass. SU 15 novembre 2022 n. 33645 e Cass. SU 15 novembre 2022 n. 33659), sostenendo che il non uso di un immobile non è suscettibile di risarcimento in assenza di allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, essendo l'inerzia facoltà comunque riconosciuta al proprietario. Sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica e concretamente allegata possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata perduta, e unicamente in tal caso il danno per il mancato il godimento può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato. Osservazioni Il caso deciso dalla Corte di cassazione atteneva all'inadempimento dei promittenti venditori rispetto agli obblighi derivanti da un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nella specie immobili in corso di costruzione. I promittenti venditori, si apprende dai fatti esposti nell'ordinanza, avevano assunto anche l'obbligazione di realizzazione dei beni e di consegna anticipata degli stessi, verso la corresponsione del prezzo. Era, quindi, in forza dell'adempimento di tali prestazioni contrattuali che doveva assicurarsi ai promissari acquirenti la detenzione qualificata delle res, prima ancora che si producesse l'effetto traslativo della proprietà proprio del definitivo (Cass. SU 27 marzo 2008 n. 7930). Il promissario acquirente aveva perciò diritto ad ottenere la condanna dei promittenti alienanti al risarcimento dei danni cagionati dall'inadempimento, ovvero dei danni che, secondo la regola generale, fossero conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento; se a tal fine il promissario acquirente invochi l'esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ai sensi dell'art. 1226 c.c., deve comunque fornire la prova della sua effettiva esistenza e deve risultare obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare (Cass. 31 maggio 2017 n. 13792). Nel fare al riguardo applicazione del limite della prevedibilità del danno contrattuale risarcibile, pur recando l'art. 1225 c.c. un espresso riferimento al danno derivante dall'inadempimento o dal ritardo «che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione», va considerato come tra la nascita del vincolo obbligatorio in sede di preliminare e la sua esecuzione con la stipula del definitivo intercorre un inevitabile spazio temporale, sicché è soltanto all'epoca della (mancata) conclusione del contratto definitivo che il promittente alienante è chiamato a calcolare quali possano essere le conseguenze dannose del suo inadempimento (Cass. 30 novembre 2017 n. 28761, Cass. 31 gennaio 2007 n. 1956). Al promissario acquirente, deluso nel soddisfacimento delle sue aspettative creditorie, spetta, così, sia il danno emergente, ovvero la «perdita subita» dal suo patrimonio che non si sarebbe verificata se il promittente avesse tempestivamente adempiuto, pari al valore economico di mercato della prestazione di consegna ineseguita, sia il «mancato guadagno» del valore di cui il suo patrimonio si sarebbe altrimenti arricchito, da commisurare all'utilità potenzialmente conseguibile in ragione dell'immediato sfruttamento del bene oggetto della promessa di vendita. La natura contrattuale del danno risarcibile per inadempimento del promittente venditore e l'interesse specifico perseguito dal promissario acquirente in relazione alla prestazione oggetto, come nella specie, di un preliminare di vendita di immobile in corso di costruzione da consegnare anticipatamente rispetto alla stipula del definitivo, assumono, quindi, una connotazione peculiare e distinta rispetto alla ricostruzione del risarcimento spettante, piuttosto, al proprietario con riferimento alla mancata possibilità di esercitare il potere di godimento della res a causa dell'altrui occupazione. Il danno che lamenta il proprietario per effetto della occupazione senza titolo di un immobile da parte di un terzo, oggetto delle già citate sentenze delle Sezioni Unite (Cass. SU 15 novembre 2022 n. 33659 e Cass. SU 15 novembre 2022 n. 33645) e, non deriva dalla lesione dell'aspettativa di soddisfacimento di un obbligo contrattuale, ma trova sostanza nella lesione del contenuto del diritto di proprietà che si produce per il semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e per l'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente da esso ricavabile.
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