Mutuo fondiario assistito da ipoteca: condizioni di esistenza del contratto ed estinzione della garanzia

Massima

In tema di mutuo fondiario, l’art. 38 D.Lgs. n. 385/93, non ha natura di norma imperativa di legge, ma rientra nell’ambito della c.d. vigilanza prudenziale (art. 51 s. e 53 TUB), sicché la violazione del limite di finanziabilità, disciplinato dal secondo comma del citato articolo, risulta insuscettibile di determinare la nullità del contratto.

Inoltre, l’ipoteca con cui si assiste il finanziamento, ex art. 40 bis d.lgs. 385/1993, si estingue al verificarsi delle ipotesi di cui all’art. 2878 c.c., ovvero a seguito dell’estinzione dell’obbligazione garantita e non anche a causa del mero decorso del tempo previsto dell’obbligazione medesima. 

Il caso

Le parti in data 7 aprile 2004 stipulavano un contratto di apertura di credito, a garanzia del quale veniva iscritta ipoteca volontaria su un bene immobile di proprietà dell'attore.

Il ricorrente, mutuatario, adiva il Tribunale Vicenza citando in giudizio parte resistente ed eccependo la nullità del suddetto contratto di apertura del credito per il superamento del limite di finanziabilità del credito fondiario ex art. 38 TUB e art. 1418 c.c.

Chiedendo, altresì, di accertare e dichiarare l'estinzione dell'ipoteca posta a garanzia del contratto ex art. 40-bis, in quanto, nel caso concreto, l'obbligazione garantita si estingueva novantasei mesi dopo la stipulazione del contratto di finanziamento, arco temporale già trascorso.

Il Tribunale di Vicenza, con sentenza n. 2147/2018 del 10 settembre 2018, escludeva la nullità eccepita dall'attore di primo grado, aderendo ad un filone giurisprudenziale secondo il quale la violazione del limite di finanziabilità del contratto di mutuo fondiario, ex art. 38 TUB, non è causa di nullità ma piuttosto deve essere recepito come un vizio comportamentale, che al più legittima il ricorso alla sola tutela risarcitoria.

Infine, il Giudice di prime cure rilevava che la cancellazione dell'ipoteca ex art. 40-bis TUB presupponeva comunque l'adempimento dell'obbligazione garantita e pertanto escludeva l'estinzione della garanzia per il solo decorso temporale.

In ragione della soccombenza in primo grado, l'attore proponeva impugnazione avanti la Corte d'Appello di Venezia che, tuttavia, respingeva il gravame confermando, seppur con argomentazioni diverse, le statuizioni del Tribunale.

La Corte, infatti, con sentenza n. 383/2021, del 19 febbraio 2021, pur riconoscendo, in astratto, la possibile nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, escludeva l'applicazione dell'art. 38 TUB alla fattispecie concreta dal momento che quello stipulato tra le parti non era qualificabile come contratto di “mutuo fondiario” – come sostenuto dall'appellante – bensì come contratto di finanziamento assistito da garanzia ipotecaria.

La Corte d'Appello giungeva a tali conclusioni basandosi sull'assenza, nell'accordo, di qualsiasi riferimento alla previsione della percentuale di concessione del finanziamento, reputata essenziale al tipo contrattuale.

Infine, confermava la statuizione del Giudice di del Tribunale di Vicenza attorno all'interpretazione ed applicazione dell'art. 40 bis TUB .

Avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia, l'appellante-soccombente proponeva ricorso per Cassazione ex art. 360 c. 1 nn. 3) e 4).

Col primo motivo di denuncia eccepiva la nullità della sentenza di secondo grado per violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c. sull'assunto che la Corte d'Appello di Venezia – riformando la decisione del Giudice di prime cure – escludeva la natura fondiaria del finanziamento senza che l'istituto di credito ne avesse proposto apposito motivo di appello incidentale, unico legittimato in quanto astrattamente soccombente in primo grado.

Nel secondo motivo il ricorrente denunciava la violazione per errata interpretazione ed applicazione dell'art. 38 TUB e 12 delle preleggi. In particolare, assumeva che, al fine di qualificare il finanziamento come “mutuo fondiario”, fosse sufficiente la presenza di specifici elementi - quali la durata ed l'ipoteca di primo grado – ad eccezione dei casi in cui vi fosse stata una espressa volontà delle parti di segno contrario.

Col terzo motivo di gravame il ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione dell'art. 40 bis TUB laddove, nella sentenza impugnata, non si teneva conto che nelle ipotesi di “mutuo fondiario” la predetta norma consentiva l'applicazione dell'art. 2878 c.c. al verificarsi del decorso del tempo previsto per l'obbligazione garantita.

Investita della questione, la Suprema Corte (Cass. 30 agosto 2024 n. 23404), rigettava il ricorso e contestualmente riformava ex art. 384, comma 4 c.p.c. alcuni passaggi logico-giuridici della sentenza impugnata.

In accoglimento del primo motivo di ricorso, la Suprema Corte osservava che la diversa qualificazione dell'accordo operata dalla Corte d'Appello sarebbe potuta discendere solo dalla proposizione di un apposito motivo di gravame da parte della convenuta-resistente, soccombente sul punto in primo grado, donde il Giudice di prime cure qualificava il contratto come di “mutuo fondiario”.

Ecco che i Giudici di legittimità, riconosciuto l'obiter dicta, confermavano la natura di mutuo fondiario del contratto e, per l'effetto, riformavano il relativo capo della sentenza.

In merito al secondo motivo di ricorso, la Suprema Corte, richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali statuiva che, in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ai sensi dell'art. 38 c. 2 TUB non costituiva elemento essenziale del contenuto del contratto in quanto, la norma predetta, non doveva intendersi determinativa del contenuto essenziale del contratto medesimo.

La Suprema Corte rigettava anche il terzo motivo di gravame osservando che l'art. 40 bis TUB comportava l'estinzione della garanzia ipotecaria solo se ad essere estinta (ex art. 2878 n. 3 c.c.) fosse anche l'obbligazione garantita, con ciò confermando le statuizioni dei gradi precedenti.

La questione

Contenendo la disamina alla qualificazione del tipo contrattuale e alle sorti dell'ipoteca iscritta dal debitore, può osservarsi che i due richiami siano di per sé legati, ove uno consegue all'altro.

Infatti, il ricorrente, al fine di ottenere l'estinzione dell'ipoteca ai sensi dell'art. 40 bis TUB, qualificava il contratto di finanziamento come “mutuo fondiario” in quanto, solamente in tali ipotesi e sulla scorta delle motivazioni addotte, si sarebbe prodotta la, a suo parere necessaria, estinzione della garanzia per decorso del tempo previsto dell'obbligazione garantita, ex art. 40 bis TUB , spec. art. 2878 c.c.

La soluzione giuridica

Giova ora ricostruire la fattispecie dei maggiori istituti che hanno trovato dimora nell’arresto in commento.

Il contratto di mutuo fondiario, disciplinato dall’art. 38 TUB, non è diverso dal mutuo ordinario, anzi, essi si pongono in un rapporto di genus a species sicché anche il primo può qualificarsi come un contratto reale ad effetti obbligatori per effetto del quale, ex art. 1813 c.c., il mutuante consegna una determinata quantità di denaro o di cose fungibili al mutuatario che si obbliga a restituirne altrettante della stessa specie e qualità.

Nello specifico si definisce “fondiario” quel contratto di finanziamento sottoscritto con un Istituto di Credito avente ad oggetto l’erogazione di una determinata somma di denaro – in un periodo che va da un minimo di 12 mesi ad un massimo di 30 anni - per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile da adibire ad abitazione principale.

A garanzia dell’adempimento, infine, la Banca gode dell’ipoteca di primo grado iscritta su un immobile.

Quanto agli altri elementi necessari per la qualificazione del tipo, deve osservarsi che in passato il limite di finanziabilità veniva inteso dai Giudici di legittimità quale elemento essenziale per la validità del mutuo fondiario, la cui violazione comportava la nullità dell’intero contratto, fatta salva la conversione di quest’ultimo ex art. 1424 c.c. (sul punto, ex multis, v. Cass. 14 giugno 2021 n. 16776, Cass. 21 gennaio 2021 n. 1193, Cass. 28 giugno 2019 n. 17439).

Con l’Ordinanza in commento, la Suprema Corte di Cassazione si è definitivamente distaccata da tali orientamenti e, conformemente ad altri suoi precedenti (sul punto: Cass. SU 16 novembre 2022 n. 33719), ha statuito che il limite di finanziabilità non rileva quale elemento essenziale della fattispecie - in quanto l’art. 38 TUB deve ritenersi norma non determinativa del contenuto essenziale del contratto - disponendo, piuttosto, su di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale.

Infatti, già con l’arresto rappresentato da Cass. SU 16 novembre 2022 n. 33719, si specificava che “l’eventuale uso distorto del tipo “mutuo fondiario” postula pur sempre la verifica dell’esistenza di una norma imperativa violata – non ravvisabile nell’art. 38, co. 2, TUB – concernente la causa o l’oggetto, se si vuole invalidare il contratto per illiceità di tali requisiti o elementi essenziali, al fine di neutralizzarne gli effetti, non potendosi desumere la nullità del contratto dalla mera difformità dal tipo o sottotipo contrattuale”.

Il limite di finanziabilità – si chiariva - non aveva natura imperativa ma atteneva piuttosto al piano della c.d. vigilanza prudenziale (cfr. artt. 51 e 53 TUB) in quanto proprio dal rimando del Legislatore all’Autorità di vigilanza doveva individuarsi la funzione del limite in commento, volto al contenimento dei rischi nella concessione del credito.

Ciò premesso, i Giudici di legittimità, nell’arresto a Cass. SU 16 novembre 2022 n. 33719, enunciavano il principio di diritto secondo cui “il limite di finanziabilità di cui al d.lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, - non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso -, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione - qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all'Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell'ambito della "vigilanza prudenziale””.

Al contrario, proseguivano i Giudici, la violazione del limite di finanziabilità – se interpretato come inderogabile - comporterebbe, non solo la nullità del contratto di credito, ma anche – e per l’effetto - l’estinzione della garanzia ipotecaria connessa, pregiudicando proprio l'interesse sotteso dalla stessa previsione del divieto - ovvero la stabilità patrimoniale della banca, cui precede il contenimento dei rischi nella concessione del credito.

Ecco che le suddette esigenze possono scorgersi, altresì, con riferimento all’estinzione dell’ipoteca connessa al mutuo fondiario, vista la deroga espressa ex art. 40 bis TUB all’art. 2847 c.c..

Prevedere, in altre parole, l’estinzione dell’ipoteca solo nei casi in cui si sia estinto il credito – oltre che nelle altre ipotesi ex art. 2878 c.c. – non fa altro che rispondere alla medesima ratio legis delineata dalle SS.UU. della Cassazione con riferimento ai rischi legati alla concessione del credito fondiario, interpretazione ermeneutica cui si conforma l’Ordinanza in commento.

Osservazioni

L’arresto della Corte di Cassazione nell'ordinanza in commento si pone nello stesso filone giurisprudenziale tracciato dalla pronuncia Cass. SU 16 novembre 2022 n. 33719, donde si è definito il perimetro attorno la qualificazione della fattispecie del mutuo fondiario.

Nello specifico, il limite di finanziabilità viene ritenuto elemento non essenziale del contratto in quanto l’’art. 38 TUB non risulta norma posta a presidio della qualificazione strutturale del mutuo fondiario, limitandosi, piuttosto, a prevedere una mera integrazione dell’oggetto contrattuale. Pertanto, attenendo al piano della c.d. vigilanza prudenziale in luogo di quello di quello di norma imperativa, la violazione del limite di finanziabilità è inidonea a determinare la nullità del contratto.

Inoltre, l’ipoteca con cui si assiste il mutuo fondiario, disciplinata ex art. 40 bis TUB, si estingue automaticamente solo al ricorrere delle condizioni previste dall’art. 2878 c.c. e non anche a causa del decorso del tempo previsto dell’obbligazione garantita.