Rapporto tra leasing e connesso patto di opzione

Massima

Il patto di opzione è elemento essenziale in un contratto di leasing traslativo, allo stesso si applicano le norme dettate dal codice civile in materia di contratti in generale ed in particolare la forma scritta ad substantiam ed il principio di determinazione o determinabilità dell'oggetto

Il caso

Le società ING BANK NB (ora ING BANK NV) e ADRIATICA GOMME SRL (ora in liquidazione) stipulavano con atto del 30 gennaio 2006 un contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un terreno con immobile da costruire a cura della ADRIATICA GOMME SRL. Avendo la società ADRIATICA GOMME SRL interrotto il pagamento dei canoni, la società ING BANK NB le comunicava la risoluzione del contratto per inadempimento e introduceva procedimento giudiziario per il pagamento dei canoni scaduti.

Il Tribunale rigettava la domanda per vizio di forma del contratto originario o meglio per nullità del patto di opzione con conseguente caducazione dell'intero contratto di leasing, mancando l'identificazione del bene che avrebbe dovuto essere riscattato al termine del contratto poiché nel patto di riscatto non erano indicati i dati catastali identificativi del bene stesso.

ING BANK ricorreva presso la Corte d'Appello, la quale riformava la sentenza appellata sulla base di tre principi:

1. il contratto di leasing è principalmente un finanziamento per il godimento/acquisto di un immobile, l'acquisto del bene è una finalità secondaria, quindi è corretto che risponda esclusivamente alle norme portate dall'art. 117 TUB;
2. il patto di opzione ha efficacia obbligatoria equiparabile a quella di un preliminare, quindi è sufficiente che il bene sia determinabile al momento del riscatto;
3. il patto di opzione non è elemento essenziale del contratto di leasing e non si applicano le norme relative agli elementi essenziali del contratto.

Avverso tale sentenza proponeva ricorso in Cassazione la società ADRIATICA GOMME SRL, lamentando con il secondo, terzo e quarto motivo, quanto segue:

• erronea considerazione della non applicabilità al patto di opzione degli elementi essenziali del contratto ed in particolare dell'utilizzo della forma scritta per la determinazione o determinabilità dell'oggetto,
• violazione degli artt. 1325 c.c., 1346 c.c., 1419 c.c. in quanto nel contratto di leasing non era determinato l'immobile oggetto di riscatto e non conteneva nemmeno elementi idonei per la sua determinazione;
• la forma scritta ad substantiam doveva rivestire tutto il contratto, essendo anche stata pattuita convenzionalmente tra le parti, impedendo quindi la possibilità di integrare il contratto per relationem e illegittima 'applicazione della disciplina dell'inadempimento ad un contratto nullo, poiché la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti, e comunque l'opzione di acquisto, per espressa previsione contrattuale, era esercitabile anche in caso di inadempimento all'obbligo di pagare i canoni.

La Suprema Corte ha ritenuto tali motivi meritevoli di accoglimento. In primis ha confermato quanto già sostenuto dalle Sezioni Unite (Cass. 28 gennaio 2021 n. 2061) ossia la non retroattività della L. 124/2017, e quindi la non applicabilità della stessa a tutti i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, come quello del caso di specie, il quale va esaminato secondo la tradizionale distinzione tra leasing traslativo e leasing di godimento: da questa distinzione ne deriva la diversa disciplina applicabile in caso di risoluzione per inadempimento che per il leasing traslativo è quella portata dall'art. 1526 c.c.. Ugualmente non applicabile al caso di specie è la disciplina dell'art. 117 TUB, poiché nel leasing traslativo il finanziamento è funzionale all'acquisto o utilizzazione del bene.

La sentenza prosegue con un'interessante distinzione tra identificazione del bene oggetto del contratto e determinazione dell'oggetto: quest'ultima indica la prestazione a cui la parte è tenuta, la prima accerta qual è il bene dedotto nella prestazione. Anche l'identificazione costituisce parte integrante del contratto e quindi anche il bene deve essere determinato o determinabile, in applicazione dei principi generali del contratto.

Nei contratti inerenti beni immobili, l'identificazione è indispensabile per la determinatezza dell'oggetto del contratto, qualora non sia identificato, il contratto, per essere valido, deve almeno contenere i criteri per la sua determinazione attraverso elementi diretti (quali dati catastali, planimetrie, etc..) o indiretti (i confini o la descrizione fisica del bene). Non ci sono criteri generalizzati per l'identificazione degli immobili se non quelli legali previsti in materia di pubblicità immobiliare, dalla legge notarile o in tema di atti pubblici, ma nessuno di essi ha un'applicazione analogica ai settori privi di disciplina. In sostanza le norme dettate dalla legge per gli atti ricevuti da un notaio non si applicano agli atti giuridici privati.

Il patto di opzione contenuto in un contratto di leasing ed avente per oggetto immobili in corso di costruzione o da costruirsi, richiama alla memoria il contratto preliminare che è stato più volte oggetto di disamina da parte della giurisprudenza. In particolare diverse sentenze hanno stabilito che il preliminare è valido quando contiene gli elementi essenziali dell'accordo ed identifica in modo inequivoco l'oggetto, anche facendo riferimento a dati esterni al contratto o per relationem. Ma l'opzione di acquisto produce effetti reali nel momento in cui viene esercitata, ha efficacia traslativa immediata, contrariamente ad un preliminare che ha effetti obbligatori in quanto ha per oggetto un obbligo a stipulare un successivo contratto definitivo nel quale invece troveranno completa descrizione i beni oggetto di trasferimento. Per questo la determinazione o determinabilità dell'oggetto deve ritenersi un elemento essenziale ex art.1325 c.c. ed il criterio di determinabilità, più volte individuato dalla giurisprudenza per il contratto preliminare, è ancora più rilevante per il patto di opzione.

Al pari del preliminare però anche il patto di opzione deve avere forma scritta ad substantiamai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c., ed è quindi da documenti scritti che deve risultare la descrizione di quanto è oggetto di riscatto, se non i dati catastali, le mappe o i confini, almeno elementi prestabiliti dalle parti stesse che siano idonei ad identificare il bene attraverso un procedimento meramente attuativo e logicamente ricostruibile (es. ubicazione, forma). Questo perché la mancanza della forma scritta potrebbe comportare incertezza giuridica.

La questione

La Suprema Corte viene investita della questione giuridica della qualificazione di un contratto di leasing e del rapporto con il connesso patto di opzione, della disciplina applicabile ed in particolare del requisito di forma e della determinazione/determinabilità dell'oggetto del patto di opzione stesso.

Le soluzioni giuridiche

Il contratto di leasing trova oggi una sua disciplina nella L. 124/2017, ed in particolare nei commi 136-140, i quali definiscono il contratto di leasing finanziario e ne regolano gli effetti in caso di inadempimento dell'utilizzatore e successiva risoluzione, coordinando tali norme con quanto disposto dalla legge fallimentare e dalla legge sul leasing abitativo (L. 208/2015).

Prima di tale intervento normativo il leasing era un contratto solo "socialmente tipico", mutuato dal diritto anglosassone, riconducibile al principio dell'autonomia contrattuale dettato dall'art. 1322 c. 2 c.c., disciplinato solo da alcune normative di settore (ad esempio art. 72 quater L.Fall., artt.117 e 121 TUB, Convenzione di Ottawa del 28/5/1988) e che trovava una sua qualificazione in numerosi pronunciati giurisprudenziali.

Di particolare rilevanza era la distinzione operata dalla giurisprudenza (v. Cass. SU 7 gennaio 1993 n. 65) tra leasing traslativo o finanziario e leasing di godimento o operativo in quanto differente è la disciplina applicabile, soprattutto in caso di risoluzione del contratto. Il leasing di godimento ha ad oggetto beni strumentali all'esercizio dell'impresa soggetti ad una certa obsolescenza, c'è una sostanziale coincidenza tra canoni e prevedibile vita economica del bene, l'interesse che rileva è la disponibilità ed impiego del bene, è assimilabile quindi ad un contratto di locazione ed in caso di inadempimento trova applicazione l'art. 1458 c.c.. Il leasing finanziario invece ha ad oggetto beni che alla scadenza del contratto hanno ancora un certo valore, superiore al prezzo di riscatto, i canoni che l'utilizzatore paga sono equiparabili a rate di prezzo per l'acquisto del bene proporzionate al suo valore, è quindi assimilabile ad una vendita con patto di riscatto ed in caso di risoluzione anticipata del contratto trova applicazione l'art. 1526 c.c..

Il leasing finanziario, pur avendo struttura trilaterale, non ha natura di contratto plurilaterale in quanto lo scopo perseguito non è il medesimo per tutti i soggetti coinvolti, sono due contratti bilaterali uno tra concedente e fornitore ed uno tra fornitore ed utilizzatore tra i quali non sussiste un collegamento in senso tecnico (Cass. SU 5 ottobre 2015 n.19785). Il contratto stipulato tra il lessor (o fornitore) ed il lesee (o utilizzatore) sottende a sua volta due diversi contratti, quello di fornitura  e quello di opzione,  i quali, come rilevato anche dalla sentenza in commento, devono essere interpretati secondo un collegamento teleologico per cui le vicende relative a validità ed efficacia dell'uno si ripercuotono sull'altro secondo la regola "simul stabunt simul cadent". Ne deriva che il mancato rispetto in uno dei due contratti dei requisiti di legge e dei principi generali disposti dal codice civile sugli elementi essenziali del contratto comporterà effetti a cascata sul contratto collegato.

Osservazioni

Seppure la pronuncia si riferisca ad una fattispecie anteriore all'entrata in vigore della L. 124/2017, è destinata ad una lunga applicazione in quanto la nuova normativa disciplina solo i tratti qualificanti del contratto ed il profilo patologico, ma non i profili fisiologici, probabilmente nell'ottica di evitare rigide classificazioni ad un contratto che si caratterizza per la sua malleabilità. In particolare la L. 124/2017 si muove in una logica unitaria superando la distinzione tra leasing traslativo e di godimento, il comma 136 infatti richiede necessariamente la previsione di un diritto di riscatto in favore dell'utilizzatore, ovvero, in caso di mancato esercizio, l'obbligo di restituzione del bene quindi la nuova disciplina non è applicabile al leasing operativo non essendo generalmente previsto in tale operazione un patto di riscatto. Esercitato il diritto di riscatto il bene diventerà di proprietà dell'utilizzatore, questo a sottolineare la differenza rispetto al contratto preliminare, così come evidenziato dalla sentenza in commento.

La norma non precisa né la forma con la quale debba essere esercitata l'opzione né il termine entro il quale la stessa possa essere esercitata; per tali elementi si dovranno applicare, come sostenuto già dalla sentenza in commento, i principi generali del nostro ordinamento sul contratto in generale.

E' evidente da questa breve analisi sul leasing e dalla sentenza in commento come potere legislativo e potere giudiziario siano naturalmente connessi tra loro, e come il lavoro ermeneutico dei giudici sia importante nella prospettiva de jure condendo del nostro legislatore.